Archive for the ‘ที่ดิน’ Category



พี่น้องชาวเกษตรท่านหนึ่งทิ้งคำถามไว้ว่า “ความแตกต่างระหว่างการขายกับการเอาเข้าธนาคาร” คืออะไร

การขายคือการที่ท่านนำที่ดินไปเปลี่ยนเป็นเงินแล้วก็โอนชื่อเป็นของผู้ซื้อสิทธิการใช้ประโยชน์หรือการครอบครองของท่านก็จะหมดไปและเปลี่ยนเป็นของผู้ซื้อทันทีแล้วท่านก็จะกลายเป็นคนแปลกหน้าหรือผู้บุกรุกในที่ดินที่เคยเป็นของตนเอง อันนี้ตลกร้ายเลยนะเนี่ยะ! ท่านก็จะไม่มีสิทธิ์ในการใช้ที่ดินแปลงดังกล่าวอีกต่อไป

ส่วนการเอาเข้าธนาคารหรือการจำนองในที่นี้ก็คือการนำที่ดินแปลงดังกล่าวไปเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อแลกกับสินเชื่อหรือเงินซึ่งก็คือการนำที่ดินไปเป็นสิ่งค้ำประกันเพื่อความน่าเชื่อถือว่าเราจะไม่เบี้ยวหนี้หนีหายไปกับกลีบเมฆแต่เรายังมีสิทธิ์ใช้ประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้นอยู่เพราะเรายังถือสิทธิ์เป็นเจ้าของ และจะเสียสิทธิ์ก็ต่อเมื่อถูกกรมบังคับคดีบังคับขายทอดตลาดเพื่อนำเงินไปใช้หนี้ให้กับเจ้าหนี้ในกรณีที่เราไม่มีเงินไปจ่ายหนี้หรือผิดสัญญาตามที่ตกลงกันไว้ แต่ก็มีสิทธิ์ใช้ประโยชน์จากที่ดินแปลงดังกล่าวจนกว่าจะมีการโอนชื่อเป็นชื่อคนอื่น

เอาแบบง่ายๆก็คือความต่างในเรื่องของสิทธิ์และการใช้ประโยชน์ในที่ดินหากขายก็หมดสิทธิ์ไปโดยทันทีแต่การจำนองสิทธิ์และความเป็นเจ้าของยังเป็นของเราอยู่ครับ

Picture-267



นั่นนะสินะ! เจอคำถามนี้เข้าไปทำให้คิดหนักได้เลยนะเนี่ยะ -__-!!! เป็นคำถามที่ง่ายๆ แต่น่าคิด

ที่ดินเป็นสิ่งทรัพย์สินที่มีความเป็นเอกลักษณ์สูงเพราะไม่เคยเหมือนกันเลยซักแปลงหรือต่อให้เหมือนก็จะมีความต่างในเรื่องของคุณสมบัติที่ซ่อนอยู่ เช่น แร่ธาตุ น้ำใต้ดิน และลักษณะของชั้นหน้าดิน ต่างๆ นาๆ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นลักษณะที่ดินที่ดีก็ขึ้นอยู่กับลักษณะการใช้งาน เช่น หากต้องการใช้ที่ดินสำหรับสร้างบ้านนั้นก็ควรเป็นที่ดอนน้ำไม่ท้วมขังความหนาแน่นของดินมีมากและระดับน้ำใต้ดินไม่มีเพราะถ้ามีก็จะทำให้ดินทรุดง่าย หรือที่ดินที่ดีสำหรับการเกษตรประเภทประมงก็ต้องการน้ำใต้ดินที่มากและนิยมดินเหนียวสำหับเก็บกักน้ำในบ่อ เป็นต้น แต่หากเราหมายถึงที่ดินที่ดีสำหรับในการเกษตรทั่วๆไป ก็ควรจะมีสิ่งต่างๆ เหล่านี้เป็นพื้นฐาน

ลักษณะของดินนั้นควรจะเป็นดินดี สีดำ ลักษณะร่วนซุยเพราะดินสีดำบ่งบอกได้ว่าเป็นดินที่มีธาตุอาหารอยู่สูงและพืชส่วนใหญ่ชอบดินแบบร่วนซุย

ชั้นหน้าดินที่มีอยู่มากซึ่งบางครั้งบางทีเราอาจจะเห็นว่าหน้าดินสีดำ นุ่ม ชุ่มน้ำดีแต่พอขุดลึกลงไปแค่ 30 – 40 ซม. ก็ปรากฏว่ากลายเป็นดินเหนียวหรือสีแดงหรือโชคร้ายหน่อยก็เป็นหินกรวด ทำให้พืชยืนต้นบางชนิดที่มีรากลึกไม่สามารถหาอาหารได้หรืออาจจะทำให้รากเน่าตายในที่สุด เพราะฉนั้นที่ดินที่ดีสำหรับการเกษตรนั้นนอกจากดินควรจะมีสีดำแล้วชั้นหน้าดินก็ควรจะมีอยู่มากเช่นกัน

ความเป็นกรดด่างที่พอดีสำหรับปลูกพืช พืชส่วนใหญ่ชอบความเป็นกรดเป็นด่างที่พอดี หากที่ดินบริเวณนั้นเป็นกรดหรือด่างอย่างใดอย่างหนึ่งก็ต้องเสียเวลามาปรับปรุงดินทีหลังซึ่งก็เป็นค่าใช้จ่ายที่ตามมาหรือไม่แล้วก็อาจจะเป็นสาเหตุให้พืชโตช้ากว่าปกติ

ลักษณะทางกายภาพเป็นที่ดอนนิดๆ หรือพื้นที่ที่น้ำไม่ท้วมขังและเหตุผลสำคัญข้อนี้ก็เป็นสิ่งที่ต้องคำนึงถึงโดยเฉพาะอย่างยิ่งในปัจจุบัน

ที่ดินที่ดีสำหรับการเกษตรนั้นควรจะมีน้ำใต้ดินพอเหมาะไม่มากไม่น้อยเพราะจะแสดงถึงความชื้นในดิน

ที่ดินสำหรับการเกษตรที่ดีนั้นควรจะใกล้แหล่งน้ำ เช่น หนอง คลอง บึงต่างๆ เพราะน้ำจัดได้ว่าเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดสำหรับการเกษตรโดยเฉพาะประเภทพืช

ที่ดินที่ดีสำหรับการเกษตรอีกอย่างหนึ่งนั้นควรจะเป็นที่ดินที่ไม่ใช่ “ที่ดินตาบอด” และควรจะเป็นที่ดินที่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ หากไม่แล้วก็จะเป็นอุปสรรคยากลำบากสำหรับการขนส่งและโดยเฉพาะอย่างยิ่งการไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะจะทำให้มูลค่าของที่ดินแปลงนั้นด้อยค่าลงไป

นั่นคือที่ดินในอุดมคติหรือในฝันที่เราอยากได้แค่ความเป็นจริงนั้นค่อนข้างจะตรงกันข้ามเลยทีเดียว หากท่านเป็นคนที่ได้ครอบครองที่ดินในฝันก็ถือว่าท่านเป็นผู้โชคดีท่านหนึ่งเลยทีเดียว เพราะส่วนใหญ่ต้องมาปรับปรุง ขุด เจาะ แก้ไข ถมที่ กั้นคูน้ำกันให้วุ่นวายไปหมด
Picture-040



เพื่อนชาวเกษตรท่านหนึ่งผู้มีชีวิตประจำวันจำเจกับงานประจำอยู่ในเมืองใหญ่เหมือนกับผู้เขียนได้เอ่ยถามผู้เขียนว่าธนาคารอาคารสงเคราะห์มีสินเชื่อซื้อที่ดินเปล่าไหม? สงสัยคงเพราะได้ยินชื่อธนาคารอาคารสงเคราะห์บ่อยแน่ๆ เลย

อย่างที่เราทราบกันดีว่าธนาคารของรัฐที่มีอยู่ไม่กี่ธนาคารได้แบ่งหน้าที่กันค่อนข้างจะชัดเจน เช่น ธกส ก็ดูแลพี่น้องชาวเกษตรกันไป ธนาคารออมสินก็ออมเงินกันไป และธนาคารอาคารสงเคราะห์ก็ดูแลเรื่องบ้านที่พักอาศัยให้กับพี่น้องชาวไทยซึ่งส่วนใหญ่เน้นไปทางบริการสินเชื่อให้กับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่เมือง เอาเป็นว่าหน้าที่และขอบเขตของงานที่ได้รับมอบหมายมาค่อนข้างชัดเจน

ธนาคารอาคารสงเคราะห์ไม่มีผลิตภัณฑ์สินเชื่อสำหรับซื้อที่ดินเปล่าเพื่อการเกษตรแต่จะเน้นบริการสินเชื่อซื้อที่ดินเปล่าเพื่อมาสร้างที่พักอาศัยหรือซื้อที่ดินเพื่อปลูกสร้าง ต่อเติม/ซ่อมแซมที่อยู่อาศัยพร้อมกับขอกู้เพื่ออุปกรณ์หรือสิ่งอำนวยความสะดวกฯ หรือหากจะให้พลิกแพลงใช้ประโยชน์จากบริการสินเชื่อของธนาคารอาคารสงเคราะห์ก็คงจะเป็นการสร้างบ้านน้อยในที่ดินผืนพอประมาณ เช่น 3 – 5 ไร่เพราะถ้ามากไปก็คงจะไม่ปล่อยสินเชื่อเป็นแน่

1. วัตถุประสงค์การกู้
•เพื่อซื้อที่ดินพร้อมอาคาร หรือห้องชุด พร้อมกับซื้อหรือจัดให้มีอุปกรณ์หรือสิ่งอำนวยความสะดวกฯ
•เพื่อปลูกสร้างอาคาร หรือเพื่อซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างอาคาร พร้อมกับซื้อหรือจัดให้มีอุปกรณ์หรือสิ่งอำนวยความสะดวกฯ
•เพื่อต่อเติม หรือขยาย หรือซ่อมแซมอาคาร พร้อมกับซื้อหรือจัดให้มีอุปกรณ์หรือสิ่งอำนวยความสะดวกฯ

2. วงเงินให้กู้ตามเกณฑ์หลักประกัน
•บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝด
ไม่เกินร้อยละ 95 ของราคาประเมิน และไม่เกินร้อยละ 95 ของราคาซื้อขาย
•อาคารพาณิชย์
ไม่เกินร้อยละ 85 ของราคาประเมิน และไม่เกินร้อยละ 85 ของราคาซื้อขาย
•ห้องชุดราคาตั้งแต่ 1 ล้านบาทขึ้นไป
ไม่เกินร้อยละ 90 ของราคาประเมิน และไม่เกินร้อยละ 90 ของราคาซื้อขาย
•ห้องชุดราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท
ไม่เกินร้อยละ 80 ของราคาประเมิน และไม่เกินร้อยละ 80 ของราคาซื้อขาย
โดยแยกเป็น 2 บัญชี :

•บัญชี 1 เพื่อที่อยู่อาศัย ไม่เกินเกณฑ์หลักประกันสินเชื่อปกติ
•บัญชี 2 เพื่ออุปกรณ์ฯ วงเงินกู้เมื่อรวมกับบัญชี 1 ต้องไม่เกินเกณฑ์หลักประกันข้างต้น

3. ระยะเวลากู้
ไม่เกิน 30 ปี อายุผู้กู้รวมกับระยะเวลากู้ไม่เกิน 70 ปี

4. อัตราดอกเบี้ยเงินกู้
•บัญชี 1 เพื่อที่อยู่อาศัย อัตราดอกเบี้ยตามหลักเกณฑ์ ปัจจุบัน
•บัญชี 2 เพื่ออุปกรณ์ฯ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลอยตัวตลอด อายุสัญญากู้เงินเท่ากับอัตราดอกเบี้ยอ้างอิง MRR ตามประกาศธนาคาร

เงินกู้ซื้อที่ดินพร้อมบ้าน

1. วงเงินให้กู้
1.ให้กู้ในวงเงินไม่เกิน 85% ของราคาประเมิน และ ไม่เกิน 85% ของราคาซื้อ-ขาย
2.กรณีซื้ออาคารพาณิชย์ ให้กู้ได้ไม่เกิน 75% ของราคาประเมิน และไม่เกิน
75% ของราคาซื้อขาย
3.กู้ได้ไม่เกิน 40 เท่าของเงินเดือนผู้กู้ และอีก 15 เท่าของรายได้อื่น ๆ
หรือไม่ เกิน 40 เท่าสำหรับอาชีพอิสระ (โดยประมาณ)

2. ระยะเวลาให้กู้
1.ระยะเวลาให้กู้สูงสุด 30 ปี
2.อายุของผู้กู้รวมกับจำนวนปีที่ขอกู้จะต้องไม่เกิน 70 ปี

3. เอกสารประกอบการกู้
1.คำขอกู้เงิน
2.เอกสาร
3.หากมีผู้กู้ร่วม ขอให้ผู้กู้ร่วมมายื่นคำขอกู้พร้อมหลักฐานแสดงรายได้และเอกสาร
ส่วนตัวของแต่ละท่าน

4. ค่าใช้จ่ายในการกู้
1.ค่าใช้จ่าย ณ ธนาคารอาคารสงเคราะห์
◦กู้ไม่เกิน 500,000 บาท คิดค่าประเมินหลักประกันแห่งล่ะ 1,700 บาท
◦กู้ไม่เกิน 500,001 – 3,000,000 บาท คิดค่าประเมินหลักประกันแห่งล่ะ 2,200 บาท
◦กู้เกิน 3,000,000 บาท คิดค่าประเมินหลักประกันแห่งล่ะ 2,500 บาท
◦ค่าตรวจสอบผลงานการก่อสร้าง ต่อเติม หรือ ซ่อมแซม ครั้งละ 600 บาท
◦ค่าดำเนินการเพื่อขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมจำนอง
รายละ 500 บาท ณ สำนักงานที่ดินในเขตกรุงเทพมหานคร หรือ
รายละ 600 บาท ณ สำนักงานที่ดินในเขตปริมณฑล (หรือมากกว่านี้ตามที่ธนาคารเห็นสมควร)
ชำระในวันนัดทำนิติกรรม
2.ค่าใช้จ่าย ณ สำนักงานที่ดิน ในวันทำนิติกรรมจำนอง (จ่ายกับสำนักงานที่ดิน) และค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนจำนอง 1% ของจำนวนเงินกู้

ขอขอบคุณที่มาของข้อมูลฐานข้อมูลหน่วยงานภาครัฐ
IMG_1355



เจอคำถามนี้เข้าไปไม่ตอบก็ไม่ได้ เดี๋ยวเย็นนี้ทานข้าวไม่อร่อย คาใจอยู่นั้นแหละ เดี๋ยวนี้เป็นโรคแปลก!!! ไม่ได้จับคีบอร์ดแล้วใจสั่นหวิวๆ มือไม้สั่น เวียนหัวง่ายคล้ายจะเป็นลม ไม่แน่ใจว่าโรคนี้เรียกอินเตอร์เนตลิซซึ่มรึเปล่า -__-!! ขืนเป็นหละซวยเลยเพราะต้องหอบสังขาลไปเลิกที่ถ้ำกระบอกให้อาเจียนออกมาเป็นเครื่องคอมพิวเตอร์

อ่ะ เข้าเรื่องกันดีกว่าออกทะเลไปไกลแระ -__-!!!

การพัฒนาที่ดินในปัจจุบันมีลักษณะหลากหลายขึ้นและไม่ได้จำกัดอยู่แค่วงการก่อสร้าง เช่นการสร้างบ้านเดี่ยว คอนโดมีเนี่ยม ทาวน์เฮ้าส์ต่างๆ ที่มีการแข่งขันกันสูงหรือกำจัดอยู่แค่วงการท่องเที่ยว เช่น รีสอร์ท สถานที่ท่องเที่ยวเชิงธรรมชาติ แต่ปัจจุบันการพัฒนาที่ดินเพื่อการเกษตรก็น่าจับตามองเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับยุคปัจจุบันที่ชีวิตมีความกดดันมากขึ้นกว่าเดิม เลยทำให้กลุ่มคนชั้นกลางหรือวัยทำงานชอบที่จะแสวงหาเวลาไปอยู่กับธรรมชาติมากขึ้น และก็พัฒนาไปถึงขั้นทำไร่ทำสวนในวันหยุดหรือเสาร์อาทิตย์จนเป็นชิ้นเป็นอันกันไปหลายแปลง ปฏิกิริยาเหล่านี้เป็นผลต่อเนื่องจากชีวิตในรูปแบบทุนนิยมที่ทุกอย่างวัดกันเป็นตัวเลขและชีวิตที่เร่งรีบจนไม่มีเวลาใส่ใจตัวเองทำให้เกิดความเครียดขึ้นอย่างมาก

ณ ปัจจุบันบลอคบทความของผู้เขียนมีผู้มาเยี่ยมชมกว่า 2,000 คนในแต่ละวัน และมีหลายท่านฝากทิ้งคำถามไว้ ท่านผู้อ่านเชื่อไหมว่ากว่าร้อยละ 40 ของคำถามที่ผู้เขียนได้รับแต่ละวันนั้นเป็นคำถามคล้ายๆ กันคือ “หาที่ดินเปล่าเพื่อการเกษตรที่ไหนดี?” หรือ “อยากได้ที่ดินไว้ทำการเกษตร” ผู้อ่านผู้มีอุปการคุณของผู้เขียนเป็นชนชั้นกลางวัยทำงานอายุ 30 – 40 (รู้!! ว่าหลายท่านไม่อยากให้พูดถึงเรื่องอายุ มันแทงใจดำ -__-!!!) ที่มีความชื่นชอบด้านการเกษตรและชีวิตแบบพอเพียง และในขณะเดียวกันก็มีความพร้อมทั้งประสบการณ์และกำลังซื้อแต่ขาดอยู่อย่างเดียวคือช่องทางในการเข้าถึงที่ดินดีๆ มีคุณภาพสำหรับกิจกรรมทางการเกษตร

และคงจะดีไม่น้อยหากมีบริษัทหรือกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เข้ามาพัฒนารูปแบบที่ดินเพื่อการเกษตรโดยซื้อแปลงใหญ่แล้วแบ่งขายเป็นแปลงย่อยเหมือนหมู่บ้านชาวเกษตรที่มีสาธาณูปโภคครบครันพร้อมทั้งน้ำไฟและความปลอดภัยในทรัพย์สิน เชื่อแน่ว่าการพัฒนาที่ดินรูปแบบนี้จะได้รับความนิยมในอนาคตเพราะวัยทำงานหลายท่านเบื่อสภาพสังคมปัจจุบันในเมืองใหญ่กันเต็มทน เบื่อการเมืองด้วย หุหุหุ -__-!!!
Picture-267


เพื่อนชาวเกษตรเราท่านหนึ่งเล่าประสบการณ์ให้ฟังว่าหลวมตัวซื้อที่ดินที่เป็น นส3 จำนวน 25 ไร่เพราะราคาถูกแต่ตอนไปออกรังวัดเนื้อที่หายไป 1 ไร่ 3 งานเพราะไปทับกับโฉนดตราจองของที่ดินแปลงข้างเคียงที่ขึ้นไว้ก่อนหน้านี้

ที่ดิน นส3 หรือ นส3ก นั้นพื้นฐานก็คือหนังสือรับรองการใช้ประโยชน์ ส่วนโฉนดหรือ นส4จ นั้นเป็นหนังสือหรือเอกสารการครอบครอง และในประเทศนี้มีหลายต่อหลายกรณีที่การตรวจสอบออกรังวัดไม่ชัดเจน มีการเอารัดเอาเปรียบกัน มีการใช้เงิน มีการใช้เส้นสายมากมายหลายรูปแบบเพื่อที่จะรุกล้ำที่ดินแปลงข้างๆ ให้ที่ดินตัวเองมีเนื้อที่เยอะกว่าเดิม ทำให้เกิดปัญหาขึ้นตามมาทีหลังเพราะที่ดินแปลงข้างเคียงเนื้อที่หายไปก็ต้องเกิดการโวยวายเป็นธรรมดา อันข้าราชการไทยนั้น 2 ปีอยู่ 4 ปีย้ายจึงเป็นอีกสาเหตุหนึ่งให้เกิดความสับสบขึ้นในระบบการจัดการที่ดิน ลักษณะเหตุการนี้เป็นชนิดที่ว่ามือใครยาวสาวได้สาวเอาเพราะแปลงข้างเคียงอาศัยการเปลี่ยนเอกสารจาก นส3 เป็นโฉนดก่อนทำให้มีสิทธิ์มากกว่า นส3 เพราะโฉนดเป็นเอกสารสิทธิ์การครอบครองที่ดินชั้นสูงสุด แม้กระทั่งกรณีที่โฉนดเจอกับโฉนดด้วยกันเองก็ยังมีความคลาดเคลื่อนได้มากโดยโฉนดที่สอบรังวัดใหม่ด้วยการวัดแบบส่องกล้องวัดระยะก็จะมีความแม่นยำกว่าแบบดั่งเดิมทำให้มีสิทธิ์เหนือกว่าโฉนดที่วัดด้วยวิธีดั้งเดิมถ้าหากเกิดการรุกล้ำเขตแดนโฉนดที่วัดด้วยกล้องส่องก็จะมีสิทธิ์ก่อน และเจ้าหน้าที่มักจะให้คำตอบว่าการตรวจสอบโฉนดแบบดั่งเดิมนั้นไม่แน่นอนมีความคลาดเคลื่อนส่วนการตรวจสอบสมัยใหม่นั้นใช้กล้องส่องวัดระยะซึ่งมีความแม่นยำสูง -__-!! แล้วแบบนี้ถ้าเกิดว่าในอนาคตมีการใช้ระบบ GPS เป็นระบบวัดพื้นที่ก็คงจะบอกว่าระบบวัดด้วยกล้องส่องมันโบราณและมีความคลาดเคลื่อนสูง อะไรแบบนี้หละมั้ง -__-!!!

ถึงแม้ว่าจะฟ้องร้องได้แต่การดำเนินคดีก็ไม่เร็วเอาเสียเลยซึ่งอาจจะไปจบกันได้ในรุ่นหลาน -_-!!! แถมยังต้องมาหมางใจกับคนข้างบ้านอีก ทางที่ดีที่สุดก็คงเป็นการตรวจสอบให้ดีก่อนการซื้อขายเพื่อไม่ให้เสียโอกาสและต้องคอยมานั่งปวดหัวกับปัญหาโลกแตกพวกนี้

Land003



โดยพื้นฐานที่ดิน ส.ท.ก. คือหนังสืออนุญาตให้ทำกินในที่ดินป่าสงวนแห่งชาติเป็นการชั่วคราวที่ออกโดยกรมป่าไม้สำหรับราษฎรที่บุกรุกเขตป่าสงวนแล้วใช้ประโยชน์ในทางเกษตรกรรม ถึงแท้ว่า สทก คือที่ดินในเขตป่าสงวนและเป็นป่าไม้เสื่อมโทรมที่ได้รับการประกาศเป็นเขตปรับปรุงป่าสงวนแห่งชาติ แต่ สทก ก็ยังเป็นที่ป่าสงวนอยู่ดี หากมีการซื้อขายก็ถือว่าผิดเงื่อนไขที่ตั้งไว้แต่ที่แรกเพราะราษฎรสามารถใช้ประโยชน์บนที่ดินได้แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของ และผู้ว่าราชการจังหวัดท้องที่เป็นผู้มีอำนาจพิจารณาเพิกถอนหนังสืออนุญาตได้ในกรณีที่ผิดเงื่อนไข

หนังสืออนุญาต สทก.1 หรือ สทก.2 นั้นสามารถตกทอดเป็นมรดกหรือเรียกว่าการสืบสิทธิตามหนังสืออนุญาตได้เช่นเดียวกับ สปก โดยสามารถยื่นขออนุญาตต่อนายอำเภอในท้องที่ที่เขตป่าสงวนนั้นตั้งอยู่ ภายในระยะเวลา 180 วันนับตั้งแต่การเสียชีวิตของผู้ที่มีรายชื่ออยู่ในหนังสืออนุญาต สทก โดยต้องแสดงหลักฐานใบมรณะบัตรของผู้เสียชีวิตด้วย

ข้อดีของ สทก นั้นคือการที่ไม่ต้องเสียภาษีบำรุงท้องที่เพราะถือว่าเป็นการได้รับอนุญาตให้ใช้ประโยชน์
ตามหนังสือสั่งการกรมการปกครอง ด่วนที่สุด ที่ มท 0310.3/ว 15289 ลว. 22 ก.ย 51 ความสำคัญว่าการผ่อนผันให้ราษฎรที่บุกรุกทำกินอยู่ในเขตป่าสงวนฯได้อยู่อาศัยทำกินต่อไปเป็นการชั่วคราวโดยการออกหนังสืออนุญาตให้ราษฎรที่มีสิทธิ์ทำกินชั่วคราว สทก.1และสทก.2 ครอบครองที่ดินที่อยู่อาศัยทำกินในฐานะผู้รับอนุญาตมิใช่ครอบครองในฐานะเจ้าของที่ดิน จึงไม่อยู่ในข่ายที่จะต้องเสียภาษีบำรุงท้องที่ ตามหนังสือกรมป่าไม้ ที่ กส 0705 (9) 7078 ลว.20 เม.ย.26 ท่านว่าไว้อย่างนั้น

ชื่อก็บอกอยู่แล้วว่าเป็นหนังสืออนุญาตชั่วคราวเพราะฉะนั้นก็ไม่แนะนำให้ซื้อขายเพราะทั้งผิดเงื่อนไข (ซึ่งอาจจะเสียสิทธิ์ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายและเป็นความเสี่ยงที่ภาครัฐฯ จะเรียกคืนเมื่อไหร่ก็ได้ นับว่าความเสี่ยงมากกว่า สปก เสียอีก โดยส่วนตัวแล้วไม่ขอแนะนำครับ

Forest


ซื้อที่ดิน ภบท ดีไหม
ซื้อที่ดิน ภบท อย่างไร
ซื้อที่ดิน ภบท ราคาถูกได้ที่ไหน

เชื่อไหมว่าเพื่อนๆ จำนวนกว่าร่วม 200 ถามคำถามเดียวกัน คือ 3 คำถามด้านบนนั่นหละเหมือนจะนัดกันมา ดูซิเนี่ยะ!!! ขนาดจะถามคำถามมันยังฮั้วกันมาเลย (-__-!!!)

สำหรับที่ดินประเภท ภบท หรือภาษีบำรุงท้องที่นั้นอย่าเรียกว่าซื้อขายเลยครับ เรียกว่าเซ้งจะดีกว่า ถ้าจะพูดให้เห็นภาพก็เหมือนกับการที่รัฐฯเป็นเจ้าของตึกแถวแล้วก็เปิดให้เช่า ผู้ที่จับจองรายแรกก็ดีหน่อยคือไม่ต้องจ่ายเงินค่าเซ้งแต่ก็ต้องจ่ายค่าเช่าให้กับเจ้าของตึกซึ่งในที่นี้ก็คือรัฐฯ แล้ววันดีคืนดีคนที่ใช้ประโยชน์อยู่รายแรกเกิดร้อนเงินขึ้นมาแล้วอยากจะขายแต่ก็ไม่ใช่ที่ดินของตัวเองก็เกิดการเซ้งขึ้น เพื่อให้คนต่อๆ ไปที่จะเข้ามาใช้ประโยชน์เซ้งต่อตนเองเป็นเงินก้อนแล้วก็จ่ายค่าเช่าให้ แต่ แต่ แต่ ก็ไม่ได้มีสิทธิ์ครอบครองแต่อย่างใด มีแต่สิทธิ์ในการใช้ประโยชน์และวันดีคืนดีก็อาจจะมีการเรียกคืนแบบไม่มีเงื่อนไขหากที่ดินแถบนั้นติดกับเขตยุทธศาสตร์ทหาร หรือเขตอุทยาน และเป็นที่แน่นอนว่าไม่สามารถใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน หรือกู้เงินกับ ธกส ได้

รู้ว่าราคามันถูกล่อใจ (บ่อยครั้งที่ผู้เขียนเห็นราคาแล้วคล้อยตาม) แต่หากไม่ใช่คนในพื้นที่ที่ต้องการใช้พื้นที่เพื่อการเกษตรจริงๆ หรือไม่มีเวลาเฝ้าดูแลสอดส่องหละก็เห็นจะน่าเป็นห่วง เพราะไม่สูญเงินก็เกิดปัญหากับคนในพื้นที่มานักต่อนักแล้ว

Picture 044

จริงๆ แล้วผู้เขียนก็มีอยู่บ้าง แอบมีอยู่แปลง 2 แปลง!!! (เค้าก็อยากมีบ้าง อะไรบ้างนะตะเอง)
แต่ท่านผู้อ่านเชื่อไหมว่าปัญหาที่ตามมานั้นน่าปวดหัวเลยทีเดียว เพราะอย่างแรกที่ต้องเจอก็คือปัญหาการรุกล้ำที่ดินจากแปลงด้านข้างเพราะ ที่ดินประเภท ภบท นั้นไม่มีการวัดเขตแดนแน่ชัดเหมือนโฉนดทำให้เกิดอาการมั่วกันได้ง่ายๆ เพื่อนบ้านดีก็ดีไป แต่ถ้าเจอเพื่อนบ้านนิสัยแย่หละ แล้วยิ่งท่านเป็นคนต่างถิ่นไปซื้อไว้หละ คำถามเหล่านี้ควรจะหาคำตอบไว้ก่อนซื้อครับ

อยากได้ อยากซื้อ อยากขาย ไม่มีใครว่าแต่ต้องเตรียมตัวดีๆ



อยู่ๆ เวป  http://www.mygreengardens.com ก็เกิดล่มขึ้นมาเอาดื้อๆ เลยต้องเข้าไปดูพื้นที่โฮสติ้ง (Hosting) กับจำนวนการโอนย้ายข้อมูล (Bandwidth) ก็พบว่า Bandwidth เต็ม เฮ้ย! เกิดอะไรขึ้นทำไมมันเต็มหละ มีใครแกล้งยิงเวปเรารึเปล่าเนี่ยะ? งุนงงอยู่พักใหญ่สุดท้ายก็ถึงบางอ้อเมื่อติด stats หรือตัววัดผลให้เวปทำให้รู้ว่าคนเข้าเวปนี้ประมาณ 800 กว่าคนต่อวัน เฮ้ย!  เกิดอะไรขึ้น ไม่น่าเชื่อว่าบลอคบทความบ้านนอกๆไม่ได้เรื่องนี้จะมีคนเข้ามาอ่านเยอะจนผู้เขียนตกใจเพราะจำนวนเยอะเกินคาด

 

ต้องขอของพระคุณท่านผู้อ่านอีกครั้งครับ จากใจจริงที่คอยติดตามอยู่เป็นกำลังใจไต่ถามสารทุกข์สุขดิบกันเป็นประจำ เห็นจำนวนคนเข้าชมแล้วยิ้มออกครับ

 

จำนวนคนเข้ามาอ่านเวปมากก็มีจำนวนคำถามเพิ่มมาเป็นเงาตามตัวและส่วนใหญ่ก็ถามไถ่กันมาเรื่องที่ดินหรือการขอสินเชื่อซะมากกว่า (คำถามหลังไมค์มีเป็นร้อยเลยครับ) และก็ต้องสะดุดตากับคำถามหนึ่งที่ว่า

 

ที่ดิน ภบท.5 นำไปขอสินเชื่อหรือเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันได้ไหม ด้วยความรู้อันน้อยนิดก็ขอตอบเลยครับว่า ณ ปัจจุบันปี 2555 คือ ไม่ได้ ครับเพราะว่ากฎหมายด้านที่ดินปัจจุบันยังไม่สามารถทำได้ ที่พูดแบบนี้เพราะอนาคตอาจจะมีการแก้กฎหมายต่างๆ นาๆ (ก็อย่างที่ท่านๆ ทราบนั่นแหละบทมันอยากจะแก้ก็แก้) ตามฝ่ายการเมือง แต่ ณ ปัจจุบัน ยังไม่ได้ เพราะตามกฎหมายปัจจุบันถือว่าที่ดิน ภบท.5 หรือภาษีบำรุงท้องถิ่นนั้นยังเป็นของรัฐ เพียงแต่ให้เช่าทำประโยชน์เท่านั้น

P1040146

ท่านจะเอาไปเป็นหลักทรัพย์ได้อย่างไรในเมื่อท่านไม่ใช่เจ้าของ ความรู้สึกคงจะเหมือน จ่ายเงินเช่าบ้านเขาอยู่รายปีแล้วอยู่ๆ ก็อยากเอาบ้านของเขาไปเข้าธนาคารอะไรแบบนั้น ซึ่งแน่นอนครับว่าเป็นไปไม่ได้ ต่างจาก สปก 4-01 ที่ผู้มีชื่ออยู่ในเอกสารสิทธิ์การใช้ประโยชน์ ถึงแม้จะไม่ใช้เจ้าของซะเลยทีเดียว (เพราะยังเป็นของสำนักงาน สปก) แต่ดูมีภาษีกว่าเพราะซื้อขายไม่ได้แต่สามารถใช้ประโยชน์ได้และตกทอดเป็นมรดกได้ โดย สปก 4-01 นั้นทาง ธกส ตีมูลค่าไว้ที่ 50% ของราคาประเมิน แต่สำหรับธนาคารพาณิชย์นั้นให้น้อยกว่านั้นและบางแห่งไม่รับเอกสารสิทธิ์ชั้นรอง เช่น ภบท, สปก, นส3

ผู้อ่านเคยไปเยี่ยมหมู่บ้านหนึ่งที่อยู่อาศัยกันมาช้านานกว่า 200 ครัวเรือน แต่เอกสารยังเป็น ภทบ และไม่สามารถเป็นโฉนดได้เพราะติดกับเขตยุทธศาสตร์ทางทหาร จึงไม่สามารถนำบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างถาวรที่อยู่บนพื้นที่ ภบท มาใช้เป็นหลักทรัพย์ในการขอสินเชื่อได้ครับ



อย่างที่เราๆ ท่านๆ ทราบกันดีอยู่แล้วครับว่า ธนาคารส่วนใหญ่ไม่ชอบที่ดินเปล่าทั้งการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่ดินเปล่า (ยกเว้นเสียแต่ท่านจะมีโครงการสวยๆ เช่นอสังหาริมทรัพย์ บ้าน หรือที่อยู่อาศัยต่างๆ ที่จะสร้างบนที่ดินแปลงนั้นธนาคารถึงจะชอบแต่ที่แน่ๆ ไม่ได้ผลกับโครงการสำหรับการเกษตร) หรือการใช้ที่ดินเปล่าเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันธนาคารก็ไม่ค่อยชอบใจนัก

โดยเฉพาะธนาคารพานิชย์หากท่านผู้อ่านคิดจะไปขอสินเชื่อหรือกู้หนี้ยืมสินใดๆ ก็ตามก็คงต้องพยายามมากเป็นพิเศษ หรือหากจะได้ก็คงจะได้น้อยเสียเหลือเกินจนไม่น่าพอใจ (ก็ได้ตามสัดส่วนเปอเซนต์จากราคาประเมินนั่นแหละครับ ส่วนราคาประเมินก็สุดสยองไม่เคยคล้องจองกับความเป็นจริงโดยเฉพาะที่ดินต่างจังหวัด)

Lands for farm

แต่กระนั้นก็ไม่สิ้นไร้หนทางเสียเลยทีเดียวเพราะหากเพื่อนๆ ผู้อ่านต้องการขอสินเชื่อแต่สินเชื่อที่ได้ก็ไม่น่าพอใจเอาเสียเลย ก็อยากจะแนะนำให้ปลูกพืชหรือไม้ยืนต้นเพื่อเพิ่มมูลค่าให้กับทรัพย์สินหรือที่ดินเปล่าแปลงนั้นแล้วค่อยไปขอสินเชื่อ และถ้าจะให้ดีก็อยากจะแนะนำให้เป็นไม้ผลยืนต้นที่ดูมีราคา เรื่องพื้นฐานแบบนี้เชื่อแน่ว่าหลายๆ ท่านรู้อยู่แล้วแต่บางครั้งก็มองข้ามไปเพราะมัวแต่ไปสนใจเรื่องการขอสินเชื่อจนลืมเรื่องการเพิ่มมูลค่าให้กับทรัพย์สินชิ้นนั้นก่อนเข้าสู่กระบวนการ

หากผู้อ่านคิดที่จะใช้ที่ดินเปล่าที่มีอยู่เพื่อการสินเชื่อกับธนาคารเพื่อเพิ่มศักยภาพหรือเพิ่มกระแสเงินสดหมุนเวียนให้กับสวนหรือธุรกิจของท่านก็ควรจะวางแผนไว้แต่เนิ่นๆ ครับเพื่อประโยชน์อันคุ้มค่า



เออ! คือว่า บสก คือ บริษัทบริหารสินทรัพย์นะครับ  ไม่ใช่ “บ้านยันสากกระเบือ” (ถึงแม้จะใกล้เคียงก็ตามทีเพราะพี่แกมีหมด)

 

อย่างที่พวกเราทราบกันดีแล้วว่า บสก. ย่อมาจากบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด คือหน่วยงานที่ถูกตั้งขึ้นเพื่อมาบริหารหนีด้อยคุณภาพ (ก็หนี้เน่าที่เรารู้ๆ กันนั่นแหละ) ช่วงหลังเศรษฐกิจฟองสบู่แตกนั่นแหละ โดยทรัพย์สินของ สบก นั้นมีทั้งบ้าน อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ตึก ราง บ้านช่องรวมทั้งที่ดินเปล่าด้วย เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่รู้ไว้ใช่ว่าใส่บ่าแบกหาม ใครจะไปรู้หละว่าอาจจะมีแปลงที่เราอยากจะได้แต่หาเจ้าของไม่เจอมาโผล่ในรายการทรัยพ์สินของ บสก ก็อาจจะเป็นได้ โดยทรัพย์สินของ บสก นั้นสามารถหาได้ที่ http://www.bam.co.th/bam/property/index.php/announce/pub/announce_list

Rice Paddy

ส่วนเพื่อนๆ ผู้อ่านที่อยากทราบรายละเอียดเกี่ยวกับสินเชื่อหรือการผ่อนชำระทาง บสก ก็พอจะมีเพื่ออำนวยความสะดวกให้ท่านได้นิดหน่อย (ถึงแม้ว่าจะมีน้อยไม่จุใจแต่ก็ยังดีกว่าไม่มี) จริงๆ แล้ว บสก ก็อยากจะขายใจจะขาดเพราะอยากได้เงินเข้าสู่ระบบมากกว่า

โดยบริการการผ่อนชำระของทรัยพ์สินของ บสก นั้นมีไว้สำหรับทรัพย์สินที่มีราคา 2 ล้านบาทหรือต่ำกว่า โดยสามารถวางเงินมัดจำ 30% แล้วผ่อนที่เหลือได้นาน 5 ปี โดยมีสัญญาลายลักษณ์อักษรกันเบ็ดเสร็จ หรือหากท่านจะชำระเป็นเงินสดแล้วหละก็แนะนำให้ต่อรองกับทางเจ้าหน้าที่ที่รับผิดชอบเสียเล็กน้อยเพราะท่านจะได้ส่วนลดจากราคาที่เห็นในรายการขาย

 

ที่นี้มาถึงข้อควรระวังของทรัพย์สิน บสก บ้างหละ เพื่อผู้อ่านที่สนใจทรัพย์สินของ บสก จะได้ดำเนินการหรือธุรกรรมได้อย่างรอบคอบ โดยปัญหาหลักๆ ที่พบเจอบ่อยที่สุดของทรัพย์สิน บสก นั้นคือการบุกรุกหรือมีผู้อื่นเข้ามาใช้พื้นที่ ซึ่งบางรายก็ทราบและบางรายก็ไม่ทราบว่าที่ดินเปล่าผืนนั้นกลายเป็นของ บสก ไปแล้วเพราะทางบสกเองมีที่ดินอยู่ในมือหลายรายการและแน่นอนว่าดูแลได้ไม่ทั่วถึง ทั้งนี้ทั้งนั้นควรจะให้เจ้าหน้าที่ของทาง บสก ดำเนินการให้ก่อนที่จะทำการซื้อขายเพื่อที่จะได้ใช้ประโยชน์จากที่ดินแปลงดังกล่าวได้อย่างสะดวก

เป็นเพื่อนกันบน Facebook
บทความกิจกรรมเกษตรและที่ดิน