Posts Tagged ‘กรมบังคับคดี’

หลักการเลือกซื้อที่ดินสำหรับการเกษตรจากกรมบังคับคดีและ ธกส


หลักการเลือกซื้อที่ดินสำหรับการเกษตรจากกรมบังคับคดีและ ธกส เพื่อการเกษตร

ก่อนอื่นต้องทำความเข้าใจกันก่อนว่าที่ดินจากกรมบังคับคดีและ ธกส นั้นมีปัญหาทุกแปลง ท่านๆ คิดดูเถอะว่าถ้าไม่เป็นปัญหาแล้วจะไปถึงกรมบังคับดคีได้อย่างไร ไม่ปัญหาประเภทใดก็ประเภทหนึ่ง อาจจะเป็นปัญหาเรื่องหนี้สิน, ปัญหาเรื่องเขตแดน, ปัญหาที่พ่วงกับกองทุนฟื้นฟูและพัฒนาการเกษตรที่เป็นเหมือนกุญแจ 2 ชั้นที่ป้องกันการเข้าถึงที่ดินแปลงที่มีปัญหา

จึงต้องแยกแยะออกมาว่าเป็นปัญหาที่สะสางแล้วหรือผ่านกระบวนการตามกฏหมายแล้วหรือว่าเป็นปัญหาที่คาราคาซังค้างคาอยู่ทั้งด้านกฏหมายและกฏหมู่ เพราะหากข้อใดข้อหนึ่งไม่ได้ถูกจัดการก็อย่าหวังว่าจะใช้ประโยชน์จากที่ดินแปลงนั้นๆ ได้อย่างสบายใจ และหลักการง่ายๆ พื้นๆ แบบที่เราเข้าใจกันยังใช้ได้ตลอดเวลา คือ “เลือกแปลงที่มีปัญหาน้อยที่สุด” เพราะอย่างที่บอกไปเบื้องต้นว่าทุกแปลงจากกรมบังคับคดีมีปัญหาหมด แต่มีมากมีน้อยว่ากันเป็นกรณี

แล้วทำยังไงหละถึงจะรู้ว่าที่ดินแปลงที่เราหมายตาอยากจะได้ไว้ครอบครองทำการเกษตรนั้นมีปัญหาน้อย ก็ทำได้ด้วยวิธีการพูดคุยเจรจา โดยหลักๆ แล้วมี 2 กลุ่มที่ต้องถามไถ่เจรจาด้วยนั้น คือ
1.คุยกับเจ้าของคดีความหรือเจ้าหนี้ซึ่งส่วนใหญ่แล้วจะเป็นธนาคารต่างๆ  แต่ก็มีบ้างที่เป็นบริษัทเอกชน
2.คุยกับเจ้าของที่ดินที่ใช้ประโยชน์อยู่ถึงปัจจุบันให้ทราบถึงสิทธิ์ของเจ้าของคนใหม่ที่จะมาใช่ที่ดินแปลงนั้น เพราะมีไม่น้อยที่ตกลงกันไม่ได้ซึ่งถึงแม้ว่าเราจะได้เป็นเจ้าของในเอกสารสิทธิ์แต่เจ้าของที่ดินเเดิมไม่ยอมออกจากพื้นที่หรือเกิดการกลั่นแกล้งไม่ให้ใช้พื้นที่ได้อย่างสะดวก หากท่านเป็นคนในพื้นที่นั้นๆ คงจะไม่เป็นปัญหาหากแต่เป็นบุคคลจากต่างถิ่น ปัญหาเหล่านี้มักจะกวนใจให้เป็นหัญหาไม่น้อย

เมื่อจัดการปัญหา 2 ข้อใหญ่ๆ นี่ได้ถึงจะได้ที่ดินมาทำไร่ทำสวนปลูกผักได้อย่างสบายใจ

ที่ดินของธนาคารเพื่อการเกษตร (ธกส) และกรมบังคับคดี



อั้นแน่! หากันใหญ่เลยใช่ไหมว่าที่ดินหรือทรัพย์ธนาคารของธนาคารเพื่อการเกษตรนั้นอยู่ตรงไหน คนกว่าครึ่งค้นหาด้วยคำนี้ หาไม่เจอหละสิ หุหุหุ เอาน่า อย่าพึ่งอารมณ์เสีย ที่ดินของธนาคารเพื่อการเกษตรที่เป็นของรัฐนั้นไม่มีครับเพราะที่ดินที่เป็นปัญหาด้านกฎหมายประเภทฟ้องร้องต่างๆ นาๆ จะถูกส่งไปยังกรมบังคับคดีหลังจากดำเนินการตามขั้นตอนกฎหมายต่างๆ เสร็จสิ้นแล้ว ก็ประมาณว่า ไม่มีจ่ายใช่ไหม ก็บังคับขายเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ให้เจ้าหนี้ แต่จะได้เท่าไหร่นั้นว่ากันอีกที

ว่าด้วยกรมบังคับคดีนั้นต้องรบกวนให้ผู้อ่านศึกษาดีๆ ก่อนครับ เพราะเป็นรูปแบบการขายทอดตลาดและการประมูล โดยกรมบังคับคดีในจังหวัดนั้นๆ จะออกประกาศว่ามีการเปิดประมูลเมื่อใด และผู้เข้าร่วมต้องวางเงินมัดจำเพื่อเป็นค่าเข้าร่วมประมูล ส่วนเงื่อนไขและกฏข้อบังคับนั้นจุกจิกเยอะแยะมากครับไม่สามารถสรุปออกมาได้ง่ายๆ ได้ มีทั้งการประมูลครั้งที่หนึ่ง ครั้งที่สอง ครั้งที่สาม ทั้งการยกเลิกจากเจ้าหนี้เพราะเห็นว่าราคาไม่สมควร มีทั้งการที่เจ้าหนี้ส่งคนเข้าร่วมประมูลเพราะอยากปั่นราคาให้สูง ทั้งกลุ่มคนที่เข้าประมูลเป็นอาชีพแล้วเก็บค่าอำนวยความสะดวก ซึ่งจะแจกแจงเป็นประเภทๆ ต่อไป โดยขั้นต้นนั้นผู้อ่านสามารถหารายละเอียดเกี่ยวกับการประมูลที่ดินหรือทรัพย์สินที่บังคับขายทอดตลาดได้ที่  http://asset.led.go.th/newbid/asset_search_map.asp ย้ำอีกครั้งว่าศึกษาดีๆ เพราะกฏข้อบังคับน่าเวียนหัวและเปลี่ยนอยู่เรื่อยๆ

หากผู้อ่านพอจะมีคนรู้จักอยู่ ธกส สาขานั้นๆ อยู่บ้างก็อาจจะอาศัยข่าวเพื่อเข้าถึงเจ้าของที่ดินที่กำลังมีปัญหาเรื่องหนี้สินและเจรจาซื้อขายกันก่อนที่ขั้นตอนตามกฎหมายจะเริ่มดำเนินการฟ้องร้อง โดยส่วนมากแล้ววิธีนี้มักจะได้ผลเป็นที่หน้าพอใจเพราะเจ้าของที่ดินเองก็ตกอยู่ในสถานการณ์ลำบาก และโดยมากจะไม่ชอบความยุ่งยากด้านกฎหมาย หากเจรจาดีๆ ท่านอาจจะได้ที่ดินมาในราคายุติธรรมและมิตรไมตรีที่แถมมาด้วยจากเจ้าของที่ดินรายเดิม พึงรำลึกไว้เสมอครับว่าอย่าเอาเปรียบคนที่กำลังลำบาก

ผู้เขียนจะขอเล่าประสบการณ์ตรงที่ได้ประสบพบเจอมากับตัวเองเวลาไปเข้าร่วมประมูล ซึ่งก็นานมาแล้วที่ได้เข้าร่วมเพราะความอยากรู้อยากเห็นจึงพอจะมีเรื่องราวมาบอกเล่าให้ท่านๆ ได้ฟังอยู่บ้าง
1.ที่ดินที่มีเจ้าหนี้เป็นกลุ่มธนาคารควรจะหลีกเลี่ยงเป็นอย่างยิ่งเพราะเจ้าหนี้จะรักษาผลประโยชน์ของตนเองอย่างถึงที่สุด และแน่นอนว่าจะส่งคนเข้าร่วมทุกครั้งไปทำให้ราคาที่ประมูลสูงอย่างไม่ควรจะเป็น จำไว้ว่าธนาคารไม่เคยให้ตัวเองขาดทุน

2.กลุ่มคนผู้ทำอาชีพการประมูลหรือเจ้าถิ่น กลุ่มนี้จะประมูลเป็นอาชีพและจะรับจ้างเป็นหน้าม้าคอยดึงราคาให้สูงขึ้นซึ่งถ้าอยากได้ที่ดินแปลงนั้นก็ต้องยอมเสียค่าอำนวยความสะดวก โดยต้องคุยกันนอกรอบ ท่านผู้อ่านดูง่ายๆ ว่าเมื่อไหร่มีรถยุโรปหรือรถราคาแพงป้ายทะเบียนสวยๆ มาจอดอยู่หน้ากรมบังคับคดีก็ให้สันนิษฐานได้เลยว่าท่านเจอความยุ่งยากเข้าแล้ว

3.บ่อยครั้งที่เจ้าของที่ดินหรือลูกหนี้ใช้สิทธิ์ยกเลิกการประมูลเพราะเห็นว่าราคาที่ได้ไม่เหมาะสมทำให้เสียเงินเสียเวลาในการประมูลไป หรืออ้างว่าสามารถเจรจากับเจ้าหนี้ได้แล้ว

4.บ่อยครั้งที่ จนท มักง่ายอยากทำอะไรให้พ้นๆ ตัวเลยดำเนินการต่างๆ ลวกๆ ทำให้เอกสารไม่ชัดเจนและเกิดเป็นปัญหาได้ภายหลัง บางรายถึงขั้นเสียเงินไปเปล่าๆ พึงจำไว้เสมอว่าข้าราชการผิดไม่เป็น  เพราะฉะนั้นตรวจสอบกันดีๆ หละ

ที่ดินที่ได้จากการประมูลมักจะเป็นที่ดินมีปัญหา เพราะถ้าไม่มีปัญหาคงไม่ต้องมีการบังคับขายทรัพย์สินให้ยุ่งยากวุ่นวายจึงควรต้องพินิจพิจารณาอย่างถ้วนถี่ในทุกแง่มุมทั้งด้านเอกสาร สภาพแวดล้อมกับคนในพื้นที่และเจ้าของผู้ใช้ประโยชน์อยู่ก่อนหน้านี้ บ่อยครั้งที่ต้องมีการฟ้องร้องบังคับไล่ที่หลังจากการประมูล เชื่อเถอะว่ากระบวนการทางกฎหมายเหล่านี้ของไทยเราดำเนินการได้ไม่เร็วหรอก

โดยจากประสบการณ์ของผู้เขียนก็ได้ประมูลได้ในราคาต่ำสุดก็ไร่ละ 8,500 แบบมีโฉนด เห็นไหมครับว่าโอกาสและความเป็นไปได้ยังมีเสมอหากเราไม่หยุดแสวงหา เพราะถ้าหยุดเมื่อไหร่ก็หมายความว่าความเป็นไปได้นั้นเป็นศูนย์ และเน้นย้ำอีกครั้งครับว่าอย่าเอาเปรียบคนที่กำลังลำบาก
โชคดีและขอให้สมหวังในสิ่งที่ปรารถนาครับเพื่อนๆ

เป็นเพื่อนกันบน Facebook
บทความกิจกรรมเกษตรและที่ดิน