Posts Tagged ‘จำนอง’



พี่น้องชาวเกษตรท่านหนึ่งทิ้งคำถามไว้ว่า “ความแตกต่างระหว่างการขายกับการเอาเข้าธนาคาร” คืออะไร

การขายคือการที่ท่านนำที่ดินไปเปลี่ยนเป็นเงินแล้วก็โอนชื่อเป็นของผู้ซื้อสิทธิการใช้ประโยชน์หรือการครอบครองของท่านก็จะหมดไปและเปลี่ยนเป็นของผู้ซื้อทันทีแล้วท่านก็จะกลายเป็นคนแปลกหน้าหรือผู้บุกรุกในที่ดินที่เคยเป็นของตนเอง อันนี้ตลกร้ายเลยนะเนี่ยะ! ท่านก็จะไม่มีสิทธิ์ในการใช้ที่ดินแปลงดังกล่าวอีกต่อไป

ส่วนการเอาเข้าธนาคารหรือการจำนองในที่นี้ก็คือการนำที่ดินแปลงดังกล่าวไปเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อแลกกับสินเชื่อหรือเงินซึ่งก็คือการนำที่ดินไปเป็นสิ่งค้ำประกันเพื่อความน่าเชื่อถือว่าเราจะไม่เบี้ยวหนี้หนีหายไปกับกลีบเมฆแต่เรายังมีสิทธิ์ใช้ประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้นอยู่เพราะเรายังถือสิทธิ์เป็นเจ้าของ และจะเสียสิทธิ์ก็ต่อเมื่อถูกกรมบังคับคดีบังคับขายทอดตลาดเพื่อนำเงินไปใช้หนี้ให้กับเจ้าหนี้ในกรณีที่เราไม่มีเงินไปจ่ายหนี้หรือผิดสัญญาตามที่ตกลงกันไว้ แต่ก็มีสิทธิ์ใช้ประโยชน์จากที่ดินแปลงดังกล่าวจนกว่าจะมีการโอนชื่อเป็นชื่อคนอื่น

เอาแบบง่ายๆก็คือความต่างในเรื่องของสิทธิ์และการใช้ประโยชน์ในที่ดินหากขายก็หมดสิทธิ์ไปโดยทันทีแต่การจำนองสิทธิ์และความเป็นเจ้าของยังเป็นของเราอยู่ครับ

Picture-267



เพื่อนสมาชิกเกษตรท่านหนึ่งถามมาถึงรายละเอียดการขอสินเชื่อธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร (ธ.ก.ส.) เพื่อนำมาประกอบอาชีพแบบ “สินเชื่อ 108 อาชีพ”

จริงๆ แล้วผู้เขียนไม่ได้มีประสบการณ์การขอสินเชื่อแบบ 108 อาชีพ แต่เพื่อนๆ ถามมาจะไม่ตอบก็เสียน้ำใจเลยต้องไปถามป้าดาวข้างบ้านที่เคยมีประสบการณ์การขอสินเชื่อแบบ 108 อาชีพ
ป้าดาวเล่าว่า (ทำเป็นนิทานเลย (-__-!!!))

ป้าดาวและครอบครัวเป็นคนกรุงเทพฯ แต่ย้ายไปอยู่ต่างจังหวัดเพื่อไปทำสวนและทำอาชีพเย็บผ้าเป็นอาชีพเสริม แต่บังเอิญไม่มีเงินทุนหมุนเวียนมากนักเลยอยากจะไปขอสินเชื่อกับธนาคาร ธ.ก.ส. ตามที่เคยได้ยินการประชาสัมพันธ์เรื่องสินเชื่อ 108 อาชีพ แต่ติดขัดปัญหานิดหน่อยที่ว่าป้าดาวไม่ใช่คนในพื้นที่เลยต้องย้ายทะเบียนบ้านและอยู่อาศัยในพื้นที่นั้นเป็นระยะเวลา 6 เดือนถึง 1 ปีขึ้นไป แล้วจึงจะสามารถไปทำเรื่องขอสินเชื่อแบบ 108 อาชีพได้ โดยขั้นตอนแรกนั้นป้าดาวจะต้องเป็นสมาชิก ธ.ก.ส. ในพื้นที่นั้นก่อน

สำหรับการเป็นสมาชิก ธ.ก.ส. นั้นปัจจุบันก็ไม่ได้ยุ่งยากอะไรมากมาย
1. มีอายุ 20 – 60 ปีบริบูรณ์
2. มีความชำนาณในวิชาชีพนั้นๆ เป็นระยะเวลาอย่างน้อย 6 เดือนถึง 1 ปี
3. มีบุคคลค้ำประกัน ซึ่งอาจจะเป็นสมาชิก ธ.ก.ส. ด้วยกันจำนวน 2 ท่านก็ได้ หรือบุคคลทั่วๆ ไปที่ ธ.ก.ส. อาจจะดูเรื่องความมั่นคงในหน้าที่การงานก็ 2 ท่านอีกนั่นแหละ หรือข้าราชการระดับซี 3 ขึ้นไป เป็นต้น

002

รายละเอียดการขอสินเชื่อแบบ 108 อาชีพ
1. ขอขึ้นทะเบียนเป็นลูกค้าผู้กู้ ธ.ก.ส. โดยจะสามารถขึ้นทะเบียนได้ที่ ธ.ก.ส. สาขานั้นๆ ตามชื่อในทะเบียนบ้าน
2. เตรียมเอกสารบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน (ใบสมรส ใบหย่า ใบเปลี่ยนชื่อ ต่างๆ นาๆ ถ้ามี) บัตรแสดงรายได้เช่น สลิปเงินเดือนหรือรายได้ประจำต่างๆ ถ้ามีก็จะทำให้การพิจารณานั้นง่ายขึ้น
3. แจ้งวัตถุประสงค์การขอสินเชื่อกับเจ้าหน้าที่
4. หลักทรัพย์ค้ำประกันนั้นก็สามารถใช้โฉนดหรืออสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ได้ ยกเว้น ภบท.5 โดยโฉนดนั้นก็ได้ร้อยละ 80 และ สปก นั้นก็ได้ประมาณร้อยละ 50 จากราคาประเมิน ลดหลั่นลงมาหรือหากไม่มีหลักทรัพย์ค้ำประกันก็สามารถรวมกลุ่มแบบกลุ่มแม่บ้านแล้วก็ไปขอกู้ หรือใช้บุคคลค้ำประกัน (เห็นป้าดาวขอแบบรวมกลุ่มจะได้เยอะกว่าเพราะเจ้าหน้าที่ ธ.ก.ส. จะปล่อยสินเชื่อให้ 50,000-300,000 บาทเลยทีเดียวแต่ถ้าขอเป็นรายบุคคลก็ได้น้อยหน่อยเพราะรายบุคคลจะได้สินเชื่อประมาณ 3,000-100,000 บาทต่อรายซึ่งก็แล้วแต่วัตถุประสงค์การประกอบอาชีพนั้นๆ ความสามารถในการชำระ และตามมูลค่าของหลักทรัพย์ค้ำประกันจากการประเมินราคา)

4.1 ถ้าใช้โฉนดหรืออสังหาริมทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันหรือจำนองก็จะมีขั้นตอนการประเมินมูลค่าทรัพย์สินคือ เสียค่าประเมินร้อยละ 0.25 ของมูลค่าเงินจำนองโดยเสียขั้นต่ำ 500 บาทและสูงสุด 10,000 บาท การประเมินใช้เวลาประมาณ 2 อาทิตย์

5. ถ้าสาขารับขึ้นทะเบียนเป็นลูกค้าผู้กู้แล้วก็จะเป็นหน้าที่ของเจ้าหน้าที่ ธ.ก.ส. ที่จะพิจารณาและส่งเจ้าหน้าที่ลงพื้นที่เพื่อตรวจสอบว่าเป็นจริงแท้ตามวัตถุประสงค์ที่ขอไปหรือไม่ (ป้าดาวเล่าว่าเจ้าหน้าที่มานั่งคุยถึงหน้าบ้าน พูดจาเป็นกันเองน่ารักมาก ^-^)

6. ระยะเวลาเวลาดำเนินการนั้นก็ขึ้นอยู่กับว่าถ้าเป็นลูกค้าใหม่ก็นานหน่อยประมาณ 30 – 45 วันทำการที่นานเพราะตรวจสอบ
ถ้าเป็นลูกค้าเก่าก็จะไวกว่าคือประมาณ 2 สัปดาห์เพราะเจ้าหน้าที่มีฐานข้อมูลอยู่แล้วไม่ต้องส่งเจ้าหน้าที่ไปตรวจสอบรอบที่ 2

7. เสร็จสินขั้นตอนต่างๆ แล้วเจ้าหน้าที่ก็จะโอนเงินเข้าบัญชี ธ.ก.ส. ที่ป้าดาวเปิดไปแล้ว

ป้าดาวแนะนำอีกว่าหากจะให้ง่ายก็ควรจะเริ่มประกอบอาชีพนั้นก่อนเพื่อพิสูจน์ให้เจ้าหน้าที่เห็นว่าเรามีการประกอบอาชีพจริงๆ และต้องการเงินทุนมาหมุนเวียนหรือนำมาส่งเสริมอาชีพ ซึ่งจะง่ายกว่าการไปขอสินเชื่อเพื่อเริ่มต้นใหม่

เห็นไหม ธ.ก.ส. เค้าน่ารักแบบนี้นะแหละ



ธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่ (หรือแม้กระทั่งธนาคารของรัฐ) ไม่ชอบยุ่งกับที่ดินเปล่าเพราะเป็นทรพย์สินที่มีความคล่องตัวต่ำหรือพูดง่ายๆว่าขายออกยาก แถมยังมีเรื่องยุ่งยากน่าปวดหัว เลยเป็นกรรมของพวกเราชาวเกษตรที่อยากจะได้ที่ดินไว้ปลูกผักเหลือเกินแต่ไม่มีธนาคารไหนอนุมัติสินเชื่อ เฮ้อออออ เหนื่อย (ไม่แน่ในว่าภาษประกิดเรียก Mortgage จำนอง หรือ Loan สินเชื่อ)

แต่

ก็ไม่ใช่ว่าจะอับจนหนทางซะเลยทีเดียว เหมือนกับกรณีศึกษาของเพื่อนชาวเกษตรเราท่านหนึ่งที่เบื่อหน่ายงานประจำและชีวิตมนุษย์เงินเดือนเลยอยากจะออกไปเป็นเกษตรกรอยู่กับธรรมชาติและหนู (เมียชื่อหนูส่วนลูกชายชื่อธรรมชาติ) ที่บ้านไร่ปลายนาแบบชีวิตพอเพียง แต่ดันลืมนึกไปว่าไม่ได้มีมรดกที่ดินแบบคนอื่นๆ เขา เลยจำเป็นต้องแบกหน้าไปขอสินเชื่อธนาคารแต่แล้วแต่รอดก็ไม่มีธนาคารไหนให้ (หรือให้ก็ให้น้อยจนไม่เกิดประโยชน์) จนสุดท้ายต้องเปลี่ยนวิธีคิดจากกู้ซื้อที่ดินเปล่ามาเป็นกู้ซื้อบ้านหลังเล็กๆ มีที่ดินหลังบ้านสำหรับทำการเกษตร ไม่น่าเชื่อว่าแค่มีบ้านเพิ่มเข้าไปในที่ดินแปลงนั้นเงื่อนไขการกู้จะเปลี่ยนไปเป็นอีกรูปแบบหนึ่งซึ่งง่ายกว่าเยอะ เพราะธนาคารถือว่าบ้านเป็นทรัพย์สินสิ่งก่อสร้างถาวร (รึเปล่า) ที่ขายง่ายกว่าที่ดินเปล่า เลยเอามาเล่าสู่เพื่อนๆ ได้ฟังกันเพราะบางทีเปิดกว้างแวะไปดูทรัพย์ธนาคารที่เป็นบ้านหลังเล็กพร้อมที่ดินทำการเกษตรก็ดีไม่ใช่น้อย อ่อ เตรียมเงินไว้ซ่อมแซมบ้านด้วยหละ หุหุหุ



โดยธรรมชาติของที่ดินเปล่าประเภท ภบท 5 (ภาษีบำรุงท้องที่)  นั้นจะมีราคาถูกเพราะ ภบท 5 ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์เพียงแต่เป็นเอกสารแผ่นเล็กๆ ที่ทำให้ท่านใช้ประโยชน์จากที่ดินแปลงนั้นๆ ได้ แต่ไม่มีสิทธิ์อะไรมากไปกว่านั้น ไม่สามารถจำนอง หรือใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันใดๆ ได้ แต่ในความเป็นจริงก็ยังสามารถเปลี่ยนเจ้าของหรือผู้มีสิทธิ์ใช้ที่ดินแปลงนั้นๆ ได้ด้วยการโอนสิทธิ์หรือขายสิทธิ์

การซื้อขายที่ดิน ภบท 5 ไม่ใช่เรื่องเลวร้ายอะไรถ้าหากท่านเป็นคนในพื้นที่หรือมีญาติพี่น้อง หรือคนที่ไว้ใจได้คอยชั่วสอดส่องดูแลรักษาผลประโยชน์ของที่ดินแปลงนั้น และตรงกันข้ามก็อาจจะเป็นผลเสียสำหรับท่านที่ไม่ได้อยู่ในพื้นที่นั้นๆ หรือไม่มีคนช่วยดูแลสอดส่องที่ดินทำให้ถูกระเมิดหรือถูกเอารัดเอาเปรียบดังเช่นกรณีศึกษาดังต่อไปนี้ เมื่อคนต่างพื้นที่เห็นแก่ความถูกของที่ดินจึงหลวมตัวซื้อสิทธิ์ใช้ที่ดินแปลงนั้นๆ (เพื่อนผมเองแหละ) ทั้งๆ ที่ไม่มีคนรู้จักเลยในพื้นที่นั้น ทำให้ได้พื้นที่มาแต่ไม่สามารถใช้ประโยชน์อะไรได้เลยเพราะถูกพื้นที่ข้างๆ รุกล้ำเข้ามาใช้ประโยชน์ เนื่องจากที่ดินประเภท ภบท 5 นั้นไม่มีเส้นวัดเขตแดนแน่นอนจากเจ้าหน้าที่เหมือนโฉนด ซึ่งอาจจะเป็นได้ทั้งการรวมหัวกลั่นแกล้งโดยการขายสิทธิ์การใช้ประโยชน์ในราคาถูกให้กับคนนอกพื้นที่แล้วกลั่นแกล้งให้เกิดปัญหาจนผู้มีสิทธิ์ใช้พื้นที่คนใหม่ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ ซึ่งปัญหาเหล่านี้นับว่าจัดการได้ยากที่สุดเพราะเป็นเรื่องของมวลชนและสภาพสังคมโดยรอบ

 

ดังนั้นหากต้องการซื้อที่ดิน ภบท 5 โดยที่ท่านไม่ใช่คนในพื้นที่ควรตรวจดูสภาพสังคมแถบนั้นว่ามีความเป็นมิตรมากแค่ไหนและจำเป็นอย่างมากที่จะต้องมีคนที่ไว้ใจได้คอยดูแลพื้นที่และผลประโยชน์ไม่ให้มีปัญหาหากไม่แล้วอาจจะเป็นปัญหาที่ชวนปวดหัวที่สุดปัญหาหนึ่ง จะมีประโยชน์อันใดหากท่านมีที่ดินกว้างใหญ่ไพศาลแต่ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้เลย



นี่เป็นคำถามแรกๆ ที่เกิดขึ้นในหัวของผู้เขียนซึ่งในขณะนั้นค่อนข้างจนไม่มีเงินก้อนพอที่จะซื้อที่ดินไว้ใช้ในการเกษตร (ปัจจุบันก็ยังจนอยู่ ฮ่ะๆ) ครั้นจะไปขอสินเชื่อสำหรับซื้อที่ดินเปล่าก็ยุ่งยากและให้ผลไม่ต่างกัน คือมีอยู่ไม่กี่ธนาคารที่ให้สินเชื่อเพื่อซื้อที่ดินเปล่าและหนึ่งในนั้นคือธนาคารกรุงเทพฯ ซึ่งผู้เขียนนิยมชมชอบเป็นการส่วนตัว แต่ก็เป็นที่น่าเสียดายที่ไม่สามารถขอสินเชื่อได้ในครั้งนั้นเพราะวิธีคิดและหลักการของทางธนาคารนั้นจะให้สินเชื่อได้ประมาณ 70 – 80% จากราคาประเมิน ซึ่งราคาประเมินนั้นจะต่ำกว่าราคาซื้อขายที่เป็นอุปสงค์อุปทานตามราคาตลาดเป็นอย่างมากถึงมากที่สุด และยิ่งเป็นที่ดินตาบอดที่ไม่มีทางติดกับถนนหรือทางออกแล้วยิ่งถูกไปกันใหญ่แล้วแบบนี้ก็ไม่ต่างกับไม่ได้ขอสินเชื่อเพราะต้องหาเงินก้อนจำนวนมากมาเพิ่มอยู่ดีแถมการขอสินเชื่อก็ยุ่งยากหลายขั้นตอน

สุดท้ายจึงลงเอยด้วยการใช้ประโยชน์จากความเป็นมนุษย์เงินเดือนด้วยการขอสินเชื่ออีกรูปแบบหนึ่งคือสินเชื่อบุคคล (Personal Loan) และสินเชื่อบัตรเครดิต (Credit Card) แล้วรวบรวมมาเป็นเงินสดเพื่อซื้อที่ดิน แล้วนำที่ดินนั้นเข้าจำนองกับทางธนาคารแล้วนำเงินนั้นไปปิดบัญชีสินเชื่อที่ได้ขอมาเบื้องต้น (อื้มนะ สลับซับซ้อนดีนะแต่ก็ช่วยไม่ได้เพราะในสถานการณ์นั้นมีทางเลือกไม่มาก ครั้นจะรอเก็บเงินสดจนได้เป็นก้อนนั้นก็เห็นจะเป็นได้ยากเพราะต้องใช้เวลาแถมสิ่งที่ต้องคำนึงถึงก็คือว่าราคาที่ดินมักจะถีบตัวขึ้นสูงตามแรงอุปสงค์อุปทาน) บางครั้ง บางที สิ่งที่ต้องคำนึงถึงมากกว่าเรื่องเงินก็คือเวลาและโอกาส เงินนั้นยังสามารถหาได้แต่โอกาสและเวลานั้นอาจจะหาไม่ได้อีกแล้วและโดยเฉพาะสินค้าที่เรียกว่าที่ดินที่มีลักษณะเฉพาะตัวนั้นโอกาสเป็นเรื่องสำคัญยิ่ง (แต่ละแปลงไม่เหมือนกัน จะมีความแตกต่างไม่ข้อใดก็ข้อหนึ่ง เช่น ทำเล, ราคาหรือสภาพความสมบูรณ์ของดินเป็นต้น)

วิธีนี้ไม่เป็นที่แนะนำยกเว้นเสียแต่เพื่อนๆ ทำการบ้านมาอย่างดีคือศึกษาสภาพคล่องของตนเองมาอย่างดีเพราะช่วงแรกๆ นั้นต้องแบกรับภาระดอกเบี้ยอย่างหนัก และเพื่อนๆ ต้องศึกษาเป็นอย่างดีว่าธนาคารไหนรับจำนองที่ดินเปล่าและได้เงินกลับมาปิดหนี้เท่าไหร่ทั้งยังต้องคำนวณและไตร่ตรองด้วยว่าที่ดินผืนนั้นควรจะใช้ประโยชน์ในรูปแบบใดเพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดและรวดเร็วที่สุดเพื่อนำเม็ดเงินกลับมาช่วยจ่ายดอกเบี้ยต่างๆ จากการกู้ยืม ความทำการบ้านอย่างดีก่อนจะใช้วิธีนี้

สำหรับผู้เขียนนั้นถือเป็นสิ่งที่ยอมรับได้ทั้งดอกเบี้ยและความยุ่งยากต่างๆ เพราะทันทีที่ได้ที่ดินผืนนั้นมาก็รีบทำการเพาะปลูกใช้ประโยชน์อย่างเต็มประสิทธิภาพเพื่อนำเงินกลับมาใช้ปิดหนี้สิน ซึ่งนับว่าโชคดีเพราะผลผลิตทางการเกษตรรอบนั้นขายได้ถูกเวลาและได้ราคาดี

เป็นเพื่อนกันบน Facebook
บทความกิจกรรมเกษตรและที่ดิน