Posts Tagged ‘ซื้อที่ดิน’



ไม่รู้จะเรียกหน้านี้ว่าอะไรก็เลยขอตั้งชื่อว่าเป็นจดหมายขอบคุณให้กับเพื่อนๆ พี่ๆ ชาวเกษตรที่เข้ามาอุดหนุนจุนเจือซื้อแหนแดงและอุปกรณ์การเกษตรอื่นๆ ของผู้อ่าน ซึ่งจริงๆ ก็ควรจะมีจดหมายมาตั้งนานแล้วแต่ก็พึ่งคิดได้ หุหุหุ

ณ วันที่ 1 เมษายน 2556

ขอบคุณพี่ตุ้มที่ขับรถมาตั้งไกลจากปทุมเพื่อมารับแหนแดงและก็ขอบคุณสำหรับบทสนทนาที่แม้จะเป็นเพียงไม่กี่นาทีแต่ก็เต็มไปด้วยความจริงใจ

 

ขอบคุณพี่วัชรพลที่ขับรถมาจากราชบุรีมารับถึงที่ทั้งๆ ที่ไม่มีความจำเป็น แถมยังต้องเลี้ยงข้าวผู้อ่านอีกหนึ่งมื้อ หากคราวหน้าแวะมาแถวนี้อีกครั้งรบกวนแจ้งล่วงหน้าจะเป็นพระคุณอย่างสูง จะได้เตรียมขนญาติพี่น้องอุ้มลูกจูงหลานมาด้วยพร้อมถุงและปิ่นโตไว้สำหรับห่อกลับบ้าน -__-!!! (เลิกคบกันก็คราวนี้แหละว่ะ!) ขอบคุณจากใจจริงครับสำหรับคำแนะนำและบทสนทนาที่มีค่า

Copy of P1080525

คำถามที่ผู้อ่านรับมาจากเพื่อนๆ พี่ๆ เวลาสนทนากันนั้นหลักๆ แล้วมีอยู่ไม่กี่คำถาม ซึ่งเรียบเรียงให้เพื่อนๆ ฟังได้ไม่ยากเลย เช่น ขายดีไหม? ลูกค้าซื้อไปทำอะไร? แต่มีไม่กี่ท่านที่ถามผู้เขียนว่าเอาเงินไปทำอะไรได้บ้าง? ซึ่งคำถามนี้เป็นคำถามที่ผู้อ่านชอบที่สุดก็ว่าได้เพราะไม่ค่อยมีใครถาม หุหุหุ เรียนให้เพื่อนๆ พี่ๆ ทราบตามตรงครับว่าผู้เขียนขายแหนแดงหรือแม้กระทั่งอุปกรณ์การเกษตรต่างๆ นั้นได้กำไรไม่มากเลย ครั้นจะทำตัวเป็นนายหน้าขายที่ดินก็ละอายใจและอึดอัดใจที่จะหาเงินจากเพื่อนๆ ด้วยวิธีแบบนั้นถึงแม้ว่าจะเป็นเงินค่าบริการจากฝ่ายเจ้าของที่ดินก็ตามทีแต่ก็ไม่เคยสบายใจกับวิธีหากินกับเพื่อนฝูงจนสุดท้ายก็ล้มเลิกไป เงินจำนวนที่ได้จากการขายแหนแดงนั้นถูกเก็บสะสมไว้สำหรับซื้อรถขุดดินหรือแบคโฮที่เราเรียกกัน ซึ่งราคาค่าตัวเจ้าเหล็กวิ่งได้ดิ้นได้ตัวนี้ก็หลายบาทอยู่เหมือนกันแต่ก็คงต้องสะสมกันไปเรื่อยๆ เพราะจุดประสงค์ของเงินจำนวนนี้ถูกตั้งไว้แบบนั้น (แต่ตอนนี้ก็ได้หลายหมื่นแล้วนะเออ ^_^ เพราะพี่ๆ เพื่อนๆ ช่วยอุดหนุนนี่แหละครับ ถึงต้องมีจดหมายน้อยตอบรับน้ำใจเหล่านั้น) และวันหนึ่งหวังว่าเราจะได้เป็นเจ้าของรถขุดดิน (มือสองหรือมือแปดก็เถอะ!) และเมื่อนั้นผู้อ่านจะไปตระเวนขุดบ่อขุดสระให้กับเพื่อนๆ จะได้มีสระน้ำไว้กักเก็บน้ำสำหรับปลูกพืชทำสวนกันในราคาต้นทุน โดยที่เพื่อนๆ ออกแค่ค่าน้ำมันจะได้ไม่ต้องเสียค่าขุดกันแบบมหาโหดเหมือนที่ผู้อ่านเคยเจอ ซึ่งมันก็เป็นปกติวิสัยของพ่อค้าหรือคนรับจ้างที่ปฏิบัติกันมาเพียงแต่ผู้อ่านรู้สึกอคติไปเอง (ก็คนมันไม่ชอบนี่นา) เอาหละจะเล่าให้ฟัง

IMG00523-20120124-1553

IMG00518-20120124-1551

ครั้งหนึ่งนานมาแล้ว

ผู้เขียนได้ตัดสินซื้อที่ดินแปลงเล็กๆ ด้วยเงินเก็บที่มีอยู่น้อยนิดซึ่งก็เกือบจะไม่พอ แล้วก็ลงมือขุดสระน้ำเล็กๆ ขนาด 2 งานเพื่อหวังจะเก็บน้ำไว้ปลูกผักตามประสาชาวสวนชาวไร่มือสมัครเล่น แต่ก็ปรากฏว่ามีค่าใช้จ่ายเกือบ 8 หมื่นบาท O_O!! เฮ้ย! ราคาเจาะบ่อบาดาลยิ่งหนักกว่านี้อีก! แล้วคนที่ไม่สามารถหาเงินมาขุดสระหรือสร้างระบบชลประทานในสวนได้จะทำยังไงหละ เพราะแค่ร้อยละ 30 ของทั้งประเทศมีระบบชลประทานที่เพียงพอต่อการเกษตรกรรมตลอดทั้งปี แล้วที่เหลือหละ!

คงไม่ต้องทำการเกษตรแบบตามมีตามเกิดหรอกเหรอ? หรือจะรอฝนอย่างเดียว? ครั้นจะหวังพึ่งความช่วยเหลือจากภาครัฐฯ มึงก็ฝันกันไปเถอะ! ขนาดในฝันยังเป็นไปไม่ได้เลยแล้วแบบนี้การเกษตรบ้านเราจะเป็นยังไงว่ะเนี่ยะ! จนแล้วจนรอดก็ต้องหันหน้ามาพึ่งตนเองและก็ต้องพึ่งพาคนรอบข้างตามประสาชาวบ้านอย่างเราๆ ท่านๆ ตามแบบฉบับการเมืองภาคประชาชนนี่แหละ

 

ท่านๆ คิดเห็นว่าอย่างไรบ้าง?

 

ท้ายสุดก็ขอกล่าวขออภัยอีกหลายๆ ท่านที่ไม่ได้เอ่ยนามมาเพราะเยอะพอสมควรและก็ไม่แน่ใจว่าอยากจะให้เอ่ยรึเปล่า หุหุหุ และก็ต้องขอขอบคุณด้วยใจจริงครับ ^_^



หลายๆ ท่านชอบที่ดินใกล้ภูเขาหรือเขตริมป่าไม้เพราะสภาพพื้นที่อันอุดมสมบูรณ์ สภาพภูมิประเทศหรือทำเลที่สูงที่เหมาะแก่การทำบ้านพักตากอากาศ และสุดท้ายง่ายต่อการรุกล้ำเข้าไปใช้ประโยชน์จากป่า โดยผู้เขียนก็เป็นคนหนึ่งที่ชอบทำเลที่ดินแบบนั้นแต่ไม่ได้มีจุดประสงค์ในการบุกรุกป่าแต่อย่างใด แค่ชอบเป็นการส่วนตัวแต่ก็ไม่เคยทำการซื้อขายที่ดินในทำเลแบบนั้น เพราะเสี่ยงต่อการทำผิดกฎหมายและรุกล้ำเขตป่าสงวน สปก หรือเขตอุทยานต่างๆ และก็ไม่เคยคิดที่จะแนะนำให้เพื่อนทำผิดกฎหมายด้วยเช่นกัน

การตรวจสอบเขตป่าสงวน สปก และเขตอุทยาน (โดยเฉพาะเขตกีดกันรอบๆ หรือแนวตะเข็บที่ก้ำกึ่ง)ในอดีตนั้นยุ่งยากและเกิดความผิดพลาดได้ง่าย ถึงแม้จะมีเจ้าหน้าที่ชี้เขตแต่ความผิดพลาดก็ยังสูงเพราะเครื่องไม้เครื่องมือหรือเทคโนโลยีต่างๆ ยังไม่ทันสมัยเท่าที่ควร แต่ปัจจุบันนี้นับว่าดีขึ้นมากทั้งจากเทคโนโลยีที่ดีขึ้น ข่าวสารหรือระบบฐานข้อมูลที่เปิดกว้างมากขึ้น และเวปไซด์ที่อยากจะแนะนำเพื่อนๆ นี้ก็นับว่าเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือที่ช่วยให้เพื่อนๆ ตรวจสอบแนวป่าไม้ เขตป่าสงวน เขตสปก หรือเขตอุทยานต่างๆ ได้ง่ายขึ้นด้วยเวปไซด์นี้ http://www.dsi-map.go.th/ ซึ่งก่อนอื่นต้องยกความดีความชอบให้กับผู้พัฒนาตามบทความดังต่อไปนี้ (โดยผลงานนี้ สามารถคว้ารางวัล รองชนะเลิศอันดับ 1 การประกวดนวัตกรรมการสำรวจทางภูมิศาสตร์ (GIS) ในงานถนนเทคโนโลยี 2555 ซึ่งจัดโดย บริษัท อสมท จำกัด (มหาชน) โดยทีมผู้พัฒนาประกอบด้วย พ.ต.ต.ณฐพล ดิษยธรรม พนักงานสอบสวนคดีพิเศษ  นายเรวัติ แสงโชติ นักภูมิศาสตร์ นางธนาภรณ์ ไตรกิตยานุกูล เจ้าหน้าที่คอมพิวเตอร์ นายพงษ์ชวัช อ่วมสำอาง วิศวกรสำรวจ และนายไกรศรี สว่างศรี นักวิชาการแผนที่)

และหวังว่าจะเป็นประโยชน์ให้กับเพื่อนๆ ที่กำลังวางแผนจะซื้อที่ดินให้หลีกเลี่ยงความเสี่ยงต่างๆ ที่อาจจะผิดต่อกฏหมาย หรือทำลายธรรมชาติ โดยแนะนำให้ตรวจสอบอย่างดีก่อนการซื้อขายเพื่อลดปัญหาต่างๆ ที่จะตามมาและลดการคุกคามต่อธรรมชาติ ที่โดยส่วนตัวของผู้เขียนแล้วคิดว่ามนุษย์เรารุกล้ำธรรมชาติจนเกินพอดีกับความจำเป็นและเกินจุดสมดุลที่ธรรมชาติจะรับได้จนเกิดความแปรปรวนต่างๆ ขึ้นมากมาย



โดยธรรมชาติของที่ดินเปล่าประเภท ภบท 5 (ภาษีบำรุงท้องที่)  นั้นจะมีราคาถูกเพราะ ภบท 5 ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์เพียงแต่เป็นเอกสารแผ่นเล็กๆ ที่ทำให้ท่านใช้ประโยชน์จากที่ดินแปลงนั้นๆ ได้ แต่ไม่มีสิทธิ์อะไรมากไปกว่านั้น ไม่สามารถจำนอง หรือใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันใดๆ ได้ แต่ในความเป็นจริงก็ยังสามารถเปลี่ยนเจ้าของหรือผู้มีสิทธิ์ใช้ที่ดินแปลงนั้นๆ ได้ด้วยการโอนสิทธิ์หรือขายสิทธิ์

การซื้อขายที่ดิน ภบท 5 ไม่ใช่เรื่องเลวร้ายอะไรถ้าหากท่านเป็นคนในพื้นที่หรือมีญาติพี่น้อง หรือคนที่ไว้ใจได้คอยชั่วสอดส่องดูแลรักษาผลประโยชน์ของที่ดินแปลงนั้น และตรงกันข้ามก็อาจจะเป็นผลเสียสำหรับท่านที่ไม่ได้อยู่ในพื้นที่นั้นๆ หรือไม่มีคนช่วยดูแลสอดส่องที่ดินทำให้ถูกระเมิดหรือถูกเอารัดเอาเปรียบดังเช่นกรณีศึกษาดังต่อไปนี้ เมื่อคนต่างพื้นที่เห็นแก่ความถูกของที่ดินจึงหลวมตัวซื้อสิทธิ์ใช้ที่ดินแปลงนั้นๆ (เพื่อนผมเองแหละ) ทั้งๆ ที่ไม่มีคนรู้จักเลยในพื้นที่นั้น ทำให้ได้พื้นที่มาแต่ไม่สามารถใช้ประโยชน์อะไรได้เลยเพราะถูกพื้นที่ข้างๆ รุกล้ำเข้ามาใช้ประโยชน์ เนื่องจากที่ดินประเภท ภบท 5 นั้นไม่มีเส้นวัดเขตแดนแน่นอนจากเจ้าหน้าที่เหมือนโฉนด ซึ่งอาจจะเป็นได้ทั้งการรวมหัวกลั่นแกล้งโดยการขายสิทธิ์การใช้ประโยชน์ในราคาถูกให้กับคนนอกพื้นที่แล้วกลั่นแกล้งให้เกิดปัญหาจนผู้มีสิทธิ์ใช้พื้นที่คนใหม่ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ ซึ่งปัญหาเหล่านี้นับว่าจัดการได้ยากที่สุดเพราะเป็นเรื่องของมวลชนและสภาพสังคมโดยรอบ

 

ดังนั้นหากต้องการซื้อที่ดิน ภบท 5 โดยที่ท่านไม่ใช่คนในพื้นที่ควรตรวจดูสภาพสังคมแถบนั้นว่ามีความเป็นมิตรมากแค่ไหนและจำเป็นอย่างมากที่จะต้องมีคนที่ไว้ใจได้คอยดูแลพื้นที่และผลประโยชน์ไม่ให้มีปัญหาหากไม่แล้วอาจจะเป็นปัญหาที่ชวนปวดหัวที่สุดปัญหาหนึ่ง จะมีประโยชน์อันใดหากท่านมีที่ดินกว้างใหญ่ไพศาลแต่ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้เลย



นี่เป็นคำถามแรกๆ ที่เกิดขึ้นในหัวของผู้เขียนซึ่งในขณะนั้นค่อนข้างจนไม่มีเงินก้อนพอที่จะซื้อที่ดินไว้ใช้ในการเกษตร (ปัจจุบันก็ยังจนอยู่ ฮ่ะๆ) ครั้นจะไปขอสินเชื่อสำหรับซื้อที่ดินเปล่าก็ยุ่งยากและให้ผลไม่ต่างกัน คือมีอยู่ไม่กี่ธนาคารที่ให้สินเชื่อเพื่อซื้อที่ดินเปล่าและหนึ่งในนั้นคือธนาคารกรุงเทพฯ ซึ่งผู้เขียนนิยมชมชอบเป็นการส่วนตัว แต่ก็เป็นที่น่าเสียดายที่ไม่สามารถขอสินเชื่อได้ในครั้งนั้นเพราะวิธีคิดและหลักการของทางธนาคารนั้นจะให้สินเชื่อได้ประมาณ 70 – 80% จากราคาประเมิน ซึ่งราคาประเมินนั้นจะต่ำกว่าราคาซื้อขายที่เป็นอุปสงค์อุปทานตามราคาตลาดเป็นอย่างมากถึงมากที่สุด และยิ่งเป็นที่ดินตาบอดที่ไม่มีทางติดกับถนนหรือทางออกแล้วยิ่งถูกไปกันใหญ่แล้วแบบนี้ก็ไม่ต่างกับไม่ได้ขอสินเชื่อเพราะต้องหาเงินก้อนจำนวนมากมาเพิ่มอยู่ดีแถมการขอสินเชื่อก็ยุ่งยากหลายขั้นตอน

สุดท้ายจึงลงเอยด้วยการใช้ประโยชน์จากความเป็นมนุษย์เงินเดือนด้วยการขอสินเชื่ออีกรูปแบบหนึ่งคือสินเชื่อบุคคล (Personal Loan) และสินเชื่อบัตรเครดิต (Credit Card) แล้วรวบรวมมาเป็นเงินสดเพื่อซื้อที่ดิน แล้วนำที่ดินนั้นเข้าจำนองกับทางธนาคารแล้วนำเงินนั้นไปปิดบัญชีสินเชื่อที่ได้ขอมาเบื้องต้น (อื้มนะ สลับซับซ้อนดีนะแต่ก็ช่วยไม่ได้เพราะในสถานการณ์นั้นมีทางเลือกไม่มาก ครั้นจะรอเก็บเงินสดจนได้เป็นก้อนนั้นก็เห็นจะเป็นได้ยากเพราะต้องใช้เวลาแถมสิ่งที่ต้องคำนึงถึงก็คือว่าราคาที่ดินมักจะถีบตัวขึ้นสูงตามแรงอุปสงค์อุปทาน) บางครั้ง บางที สิ่งที่ต้องคำนึงถึงมากกว่าเรื่องเงินก็คือเวลาและโอกาส เงินนั้นยังสามารถหาได้แต่โอกาสและเวลานั้นอาจจะหาไม่ได้อีกแล้วและโดยเฉพาะสินค้าที่เรียกว่าที่ดินที่มีลักษณะเฉพาะตัวนั้นโอกาสเป็นเรื่องสำคัญยิ่ง (แต่ละแปลงไม่เหมือนกัน จะมีความแตกต่างไม่ข้อใดก็ข้อหนึ่ง เช่น ทำเล, ราคาหรือสภาพความสมบูรณ์ของดินเป็นต้น)

วิธีนี้ไม่เป็นที่แนะนำยกเว้นเสียแต่เพื่อนๆ ทำการบ้านมาอย่างดีคือศึกษาสภาพคล่องของตนเองมาอย่างดีเพราะช่วงแรกๆ นั้นต้องแบกรับภาระดอกเบี้ยอย่างหนัก และเพื่อนๆ ต้องศึกษาเป็นอย่างดีว่าธนาคารไหนรับจำนองที่ดินเปล่าและได้เงินกลับมาปิดหนี้เท่าไหร่ทั้งยังต้องคำนวณและไตร่ตรองด้วยว่าที่ดินผืนนั้นควรจะใช้ประโยชน์ในรูปแบบใดเพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดและรวดเร็วที่สุดเพื่อนำเม็ดเงินกลับมาช่วยจ่ายดอกเบี้ยต่างๆ จากการกู้ยืม ความทำการบ้านอย่างดีก่อนจะใช้วิธีนี้

สำหรับผู้เขียนนั้นถือเป็นสิ่งที่ยอมรับได้ทั้งดอกเบี้ยและความยุ่งยากต่างๆ เพราะทันทีที่ได้ที่ดินผืนนั้นมาก็รีบทำการเพาะปลูกใช้ประโยชน์อย่างเต็มประสิทธิภาพเพื่อนำเงินกลับมาใช้ปิดหนี้สิน ซึ่งนับว่าโชคดีเพราะผลผลิตทางการเกษตรรอบนั้นขายได้ถูกเวลาและได้ราคาดี


ผู้เขียนเองเป็นคนหนึ่งที่ติดตามข่าวสารด้านที่ดินตลอด (ถึงแม้จะห่างหายไปบ้างอันเนื่องจากงานอันยุ่งยากในชีวิตประจำวัน) และก็มักจะปลีกเวลาเข้าไปดูความเคลื่อนไหวของที่ดินที่เป็นทรัพย์ธนาคารของธนาคารต่างๆ เพื่อติดตามผล อย่างที่เข้าใจกันนั้นคือที่ดินเหล่านี้เป็นทรัพย์สินที่ธนาคารยึดมาจากลูกค้าที่ผิดนัดชำระหรืออะไรก็แล้วแต่ทำให้มีปัญหาตกค้างอยู่บ้างไม่มากก็น้อย เช่นปัญหาด้านกฎหมาย ปัญหาด้านเขตแดนกับที่ดินแปลงข้างๆ การฟ้องร้องรุกล้ำเขตแดนต่างๆ นาๆ อันเป็นที่น่าปวดหัว

แต่ล่าสุดที่เข้าไปดูนี้มีการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงอย่างเป็นได้ชัดไปในทิศทางที่ดีขึ้น ที่ดินแปลงด้อยคุณภาพ เช่นที่ดินตาบอด (ไม่มีทางออก) แทบจะไม่ค่อยมีให้เห็น คุณภาพของที่ดิน เช่นทำเล ขนาด เอกสารสิทธิ์ ถูกปรับปรุงขึ้นอย่างมากทำให้ง่ายต่อการซื้อขายและใช้ประโยชน์จากที่ดินแปลงดังกล่าวทำให้ผู้ที่คิดจะซื้อที่ดินต่อจากธนาคารตัดสินใจได้ง่ายขึ้น อันนี้เป็นสิ่งที่น่าชมเชยเพราะถือว่าทางธนาคารให้การใส่ใจเป็นอย่างดี และหวังลึก ๆ ว่าจะรักษาคุณภาพเช่นนี้ไว้ตลอด โดยเพื่อนๆ สามารถติดตามได้ที่นี่ http://www.bangkokbank.com/BangkokBankThai/AboutBangkokBank/AboutUs/PropertiesforSale/Search%20Properites%20for%20Sale/Pages/Main.aspx

 

เป็นเพื่อนกันบน Facebook
บทความกิจกรรมเกษตรและที่ดิน