ที่ดินเปล่า

การขอสินเชื่อจากธนาคารโดยใช้ที่ดินเปล่าเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันและการเพิ่มมูลค่า



อย่างที่เราๆ ท่านๆ ทราบกันดีอยู่แล้วครับว่า ธนาคารส่วนใหญ่ไม่ชอบที่ดินเปล่าทั้งการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่ดินเปล่า (ยกเว้นเสียแต่ท่านจะมีโครงการสวยๆ เช่นอสังหาริมทรัพย์ บ้าน หรือที่อยู่อาศัยต่างๆ ที่จะสร้างบนที่ดินแปลงนั้นธนาคารถึงจะชอบแต่ที่แน่ๆ ไม่ได้ผลกับโครงการสำหรับการเกษตร) หรือการใช้ที่ดินเปล่าเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันธนาคารก็ไม่ค่อยชอบใจนัก

โดยเฉพาะธนาคารพานิชย์หากท่านผู้อ่านคิดจะไปขอสินเชื่อหรือกู้หนี้ยืมสินใดๆ ก็ตามก็คงต้องพยายามมากเป็นพิเศษ หรือหากจะได้ก็คงจะได้น้อยเสียเหลือเกินจนไม่น่าพอใจ (ก็ได้ตามสัดส่วนเปอเซนต์จากราคาประเมินนั่นแหละครับ ส่วนราคาประเมินก็สุดสยองไม่เคยคล้องจองกับความเป็นจริงโดยเฉพาะที่ดินต่างจังหวัด)

Lands for farm

แต่กระนั้นก็ไม่สิ้นไร้หนทางเสียเลยทีเดียวเพราะหากเพื่อนๆ ผู้อ่านต้องการขอสินเชื่อแต่สินเชื่อที่ได้ก็ไม่น่าพอใจเอาเสียเลย ก็อยากจะแนะนำให้ปลูกพืชหรือไม้ยืนต้นเพื่อเพิ่มมูลค่าให้กับทรัพย์สินหรือที่ดินเปล่าแปลงนั้นแล้วค่อยไปขอสินเชื่อ และถ้าจะให้ดีก็อยากจะแนะนำให้เป็นไม้ผลยืนต้นที่ดูมีราคา เรื่องพื้นฐานแบบนี้เชื่อแน่ว่าหลายๆ ท่านรู้อยู่แล้วแต่บางครั้งก็มองข้ามไปเพราะมัวแต่ไปสนใจเรื่องการขอสินเชื่อจนลืมเรื่องการเพิ่มมูลค่าให้กับทรัพย์สินชิ้นนั้นก่อนเข้าสู่กระบวนการ

หากผู้อ่านคิดที่จะใช้ที่ดินเปล่าที่มีอยู่เพื่อการสินเชื่อกับธนาคารเพื่อเพิ่มศักยภาพหรือเพิ่มกระแสเงินสดหมุนเวียนให้กับสวนหรือธุรกิจของท่านก็ควรจะวางแผนไว้แต่เนิ่นๆ ครับเพื่อประโยชน์อันคุ้มค่า

ที่ดินของบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (บสก.) กับอีกหนึ่งทางเลือกเพื่อที่ดินการเกษตร



เออ! คือว่า บสก คือ บริษัทบริหารสินทรัพย์นะครับ  ไม่ใช่ “บ้านยันสากกระเบือ” (ถึงแม้จะใกล้เคียงก็ตามทีเพราะพี่แกมีหมด)

 

อย่างที่พวกเราทราบกันดีแล้วว่า บสก. ย่อมาจากบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด คือหน่วยงานที่ถูกตั้งขึ้นเพื่อมาบริหารหนีด้อยคุณภาพ (ก็หนี้เน่าที่เรารู้ๆ กันนั่นแหละ) ช่วงหลังเศรษฐกิจฟองสบู่แตกนั่นแหละ โดยทรัพย์สินของ สบก นั้นมีทั้งบ้าน อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ตึก ราง บ้านช่องรวมทั้งที่ดินเปล่าด้วย เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่รู้ไว้ใช่ว่าใส่บ่าแบกหาม ใครจะไปรู้หละว่าอาจจะมีแปลงที่เราอยากจะได้แต่หาเจ้าของไม่เจอมาโผล่ในรายการทรัยพ์สินของ บสก ก็อาจจะเป็นได้ โดยทรัพย์สินของ บสก นั้นสามารถหาได้ที่ http://www.bam.co.th/bam/property/index.php/announce/pub/announce_list

Rice Paddy

ส่วนเพื่อนๆ ผู้อ่านที่อยากทราบรายละเอียดเกี่ยวกับสินเชื่อหรือการผ่อนชำระทาง บสก ก็พอจะมีเพื่ออำนวยความสะดวกให้ท่านได้นิดหน่อย (ถึงแม้ว่าจะมีน้อยไม่จุใจแต่ก็ยังดีกว่าไม่มี) จริงๆ แล้ว บสก ก็อยากจะขายใจจะขาดเพราะอยากได้เงินเข้าสู่ระบบมากกว่า

โดยบริการการผ่อนชำระของทรัยพ์สินของ บสก นั้นมีไว้สำหรับทรัพย์สินที่มีราคา 2 ล้านบาทหรือต่ำกว่า โดยสามารถวางเงินมัดจำ 30% แล้วผ่อนที่เหลือได้นาน 5 ปี โดยมีสัญญาลายลักษณ์อักษรกันเบ็ดเสร็จ หรือหากท่านจะชำระเป็นเงินสดแล้วหละก็แนะนำให้ต่อรองกับทางเจ้าหน้าที่ที่รับผิดชอบเสียเล็กน้อยเพราะท่านจะได้ส่วนลดจากราคาที่เห็นในรายการขาย

 

ที่นี้มาถึงข้อควรระวังของทรัพย์สิน บสก บ้างหละ เพื่อผู้อ่านที่สนใจทรัพย์สินของ บสก จะได้ดำเนินการหรือธุรกรรมได้อย่างรอบคอบ โดยปัญหาหลักๆ ที่พบเจอบ่อยที่สุดของทรัพย์สิน บสก นั้นคือการบุกรุกหรือมีผู้อื่นเข้ามาใช้พื้นที่ ซึ่งบางรายก็ทราบและบางรายก็ไม่ทราบว่าที่ดินเปล่าผืนนั้นกลายเป็นของ บสก ไปแล้วเพราะทางบสกเองมีที่ดินอยู่ในมือหลายรายการและแน่นอนว่าดูแลได้ไม่ทั่วถึง ทั้งนี้ทั้งนั้นควรจะให้เจ้าหน้าที่ของทาง บสก ดำเนินการให้ก่อนที่จะทำการซื้อขายเพื่อที่จะได้ใช้ประโยชน์จากที่ดินแปลงดังกล่าวได้อย่างสะดวก

การขอสินเชื่อซื้อบ้านพร้อมที่ดินกับการออมเงินในบัญชี



เมื่ออาทิตย์ที่ผ่านมาเพื่อนชาวเกษตรท่านหนึ่งได้ตัดสินใจไปขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหลังน้อยน่ารักๆ พร้อมกับที่ดินหลังบ้านแปลงพอดีๆ สำหรับทำการเกษตร หุหุหุ เปลี่ยนความคิดว่างั้นเถอะ เพราะตอนแรกจะขอสินเชื่อสำหรับซื้อที่ดินเปล่าแต่ไปธนาคารไหนก็ส่ายหน้าสุดท้ายก็ลงเอยด้วยการขอสินเชื่ออีกรูปแบบหนึ่ง คือบ้านพร้อมที่ดินซึ่งแน่นอนหละว่าธนาคารก็พิจารณาอีกรูปแบบหนึ่งเพราะถือว่าทรัพย์สินประเภทนี้มีสภาพคล่องกว่าที่ดินเปล่า

 

เพื่อชาวเกษตรท่านนี้ก็มีงานประจำเป็นพนักงานบริษัทเอกชนที่เบื่อหน่ายงานประจำและอยากจะหนีความวุ่นวายในเมืองใหญ่ไปหาธรรมชาติในวันหยุดเพื่อสูดอากาศ (ชีวิตประจำวันไม่ต่างจากผู้เขียนเลย -_-!!!) ด้วยรายได้ประจำที่มันคงและจำนวนไม่น้อยก็คงไม่ใช่ปัญหานักสำหรับเพื่อนท่านนี้แต่สุดท้ายก็ไม่ผ่านการอนุมัติสินเชื่อ เพราะ เพราะ เพราะ ธนาคารให้เหตุผลว่าสภาพคล่องทางการเงินไม่เพียงพอสำหรับชำระหนีได้

Piggy Bag

*ขอขอบพระคุณรูปภาพจากอินเตอร์เนตครับ (รูปน่ารักดีเลยชอบเป็นการส่วนตัว)

บางครั้ง

ธนาคารไม่ได้ใส่ใจเท่าไหร่ว่าเรามีรายได้มากมายขนาดไหน  เแต่ที่ธนาคารสนใจมากกว่านั้นก็คือว่าท่านเหลือเงินเท่าไหร่ในแต่ละเดือน มีเงินออมบ้างไหม ไม่ใช่ได้มามากก็หายไปมากแบบนี้ธนาคารก็คงต้องคิดแล้วหละครับว่าอัตราการออมของท่านอย่างไร แล้วจะเอาเงินที่ไหนไปใช้หนี้ อย่าลืมนะครับธนาคารก็คือพ่อค้าเงินครับไม่ใช่หน่วยงานการกุศล ธนาคารคิดเอากำไรเป็นที่ตั้งครับ

 

เป็นเรื่องพื้นฐานที่หลายๆ ท่านทราบดีอยู่แล้วแต่ก็ละเลยไป เลยทำให้พลาดโอกาสในการขอสินเชื่อจากธนาคารทั้งๆ ที่เพื่อนๆ หลายๆ ท่านมีรายได้เยอะมากจากงานประจำแต่คงจะดีไม่น้อยถ้าเพื่อนๆ มีบัญชีออมทรัพย์ซักเล่มหนึ่งหรือมีเงินเหลือติดในบัญชีธนาคารเป็นจำนวนสะสมที่มากขึ้นๆ ทุกเดือนคงจะดีไม่น้อยเลยนะครับ

 

มาเริ่มนิสัยการออมเงินกันดีกว่าครับ เพื่อสุขภาพการเงินที่ดีและอนาคตอันสดใส อย่าใช้จ่ายกันจนเพลินเกินตัวแล้วมาปวดหัวทีหลัง

(เอะ คุ้นๆ นะคำนี้จำมาจากไหนหนอ!!!)

กู้ธนาคารซื้อบ้านพร้อมที่ดินง่ายกว่าซื้อที่ดินเปล่า



ธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่ (หรือแม้กระทั่งธนาคารของรัฐ) ไม่ชอบยุ่งกับที่ดินเปล่าเพราะเป็นทรพย์สินที่มีความคล่องตัวต่ำหรือพูดง่ายๆว่าขายออกยาก แถมยังมีเรื่องยุ่งยากน่าปวดหัว เลยเป็นกรรมของพวกเราชาวเกษตรที่อยากจะได้ที่ดินไว้ปลูกผักเหลือเกินแต่ไม่มีธนาคารไหนอนุมัติสินเชื่อ เฮ้อออออ เหนื่อย (ไม่แน่ในว่าภาษประกิดเรียก Mortgage จำนอง หรือ Loan สินเชื่อ)

แต่

ก็ไม่ใช่ว่าจะอับจนหนทางซะเลยทีเดียว เหมือนกับกรณีศึกษาของเพื่อนชาวเกษตรเราท่านหนึ่งที่เบื่อหน่ายงานประจำและชีวิตมนุษย์เงินเดือนเลยอยากจะออกไปเป็นเกษตรกรอยู่กับธรรมชาติและหนู (เมียชื่อหนูส่วนลูกชายชื่อธรรมชาติ) ที่บ้านไร่ปลายนาแบบชีวิตพอเพียง แต่ดันลืมนึกไปว่าไม่ได้มีมรดกที่ดินแบบคนอื่นๆ เขา เลยจำเป็นต้องแบกหน้าไปขอสินเชื่อธนาคารแต่แล้วแต่รอดก็ไม่มีธนาคารไหนให้ (หรือให้ก็ให้น้อยจนไม่เกิดประโยชน์) จนสุดท้ายต้องเปลี่ยนวิธีคิดจากกู้ซื้อที่ดินเปล่ามาเป็นกู้ซื้อบ้านหลังเล็กๆ มีที่ดินหลังบ้านสำหรับทำการเกษตร ไม่น่าเชื่อว่าแค่มีบ้านเพิ่มเข้าไปในที่ดินแปลงนั้นเงื่อนไขการกู้จะเปลี่ยนไปเป็นอีกรูปแบบหนึ่งซึ่งง่ายกว่าเยอะ เพราะธนาคารถือว่าบ้านเป็นทรัพย์สินสิ่งก่อสร้างถาวร (รึเปล่า) ที่ขายง่ายกว่าที่ดินเปล่า เลยเอามาเล่าสู่เพื่อนๆ ได้ฟังกันเพราะบางทีเปิดกว้างแวะไปดูทรัพย์ธนาคารที่เป็นบ้านหลังเล็กพร้อมที่ดินทำการเกษตรก็ดีไม่ใช่น้อย อ่อ เตรียมเงินไว้ซ่อมแซมบ้านด้วยหละ หุหุหุ

ที่ดินเปล่า (ทรัพย์ธนาคาร) ธนาคารกรุงเทพฯ เพื่อการเกษตร


ผู้เขียนเองเป็นคนหนึ่งที่ติดตามข่าวสารด้านที่ดินตลอด (ถึงแม้จะห่างหายไปบ้างอันเนื่องจากงานอันยุ่งยากในชีวิตประจำวัน) และก็มักจะปลีกเวลาเข้าไปดูความเคลื่อนไหวของที่ดินที่เป็นทรัพย์ธนาคารของธนาคารต่างๆ เพื่อติดตามผล อย่างที่เข้าใจกันนั้นคือที่ดินเหล่านี้เป็นทรัพย์สินที่ธนาคารยึดมาจากลูกค้าที่ผิดนัดชำระหรืออะไรก็แล้วแต่ทำให้มีปัญหาตกค้างอยู่บ้างไม่มากก็น้อย เช่นปัญหาด้านกฎหมาย ปัญหาด้านเขตแดนกับที่ดินแปลงข้างๆ การฟ้องร้องรุกล้ำเขตแดนต่างๆ นาๆ อันเป็นที่น่าปวดหัว

แต่ล่าสุดที่เข้าไปดูนี้มีการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงอย่างเป็นได้ชัดไปในทิศทางที่ดีขึ้น ที่ดินแปลงด้อยคุณภาพ เช่นที่ดินตาบอด (ไม่มีทางออก) แทบจะไม่ค่อยมีให้เห็น คุณภาพของที่ดิน เช่นทำเล ขนาด เอกสารสิทธิ์ ถูกปรับปรุงขึ้นอย่างมากทำให้ง่ายต่อการซื้อขายและใช้ประโยชน์จากที่ดินแปลงดังกล่าวทำให้ผู้ที่คิดจะซื้อที่ดินต่อจากธนาคารตัดสินใจได้ง่ายขึ้น อันนี้เป็นสิ่งที่น่าชมเชยเพราะถือว่าทางธนาคารให้การใส่ใจเป็นอย่างดี และหวังลึก ๆ ว่าจะรักษาคุณภาพเช่นนี้ไว้ตลอด โดยเพื่อนๆ สามารถติดตามได้ที่นี่ http://www.bangkokbank.com/BangkokBankThai/AboutBangkokBank/AboutUs/PropertiesforSale/Search%20Properites%20for%20Sale/Pages/Main.aspx

 

ที่ดินของธนาคารเพื่อการเกษตร (ธกส) และกรมบังคับคดี



อั้นแน่! หากันใหญ่เลยใช่ไหมว่าที่ดินหรือทรัพย์ธนาคารของธนาคารเพื่อการเกษตรนั้นอยู่ตรงไหน คนกว่าครึ่งค้นหาด้วยคำนี้ หาไม่เจอหละสิ หุหุหุ เอาน่า อย่าพึ่งอารมณ์เสีย ที่ดินของธนาคารเพื่อการเกษตรที่เป็นของรัฐนั้นไม่มีครับเพราะที่ดินที่เป็นปัญหาด้านกฎหมายประเภทฟ้องร้องต่างๆ นาๆ จะถูกส่งไปยังกรมบังคับคดีหลังจากดำเนินการตามขั้นตอนกฎหมายต่างๆ เสร็จสิ้นแล้ว ก็ประมาณว่า ไม่มีจ่ายใช่ไหม ก็บังคับขายเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ให้เจ้าหนี้ แต่จะได้เท่าไหร่นั้นว่ากันอีกที

ว่าด้วยกรมบังคับคดีนั้นต้องรบกวนให้ผู้อ่านศึกษาดีๆ ก่อนครับ เพราะเป็นรูปแบบการขายทอดตลาดและการประมูล โดยกรมบังคับคดีในจังหวัดนั้นๆ จะออกประกาศว่ามีการเปิดประมูลเมื่อใด และผู้เข้าร่วมต้องวางเงินมัดจำเพื่อเป็นค่าเข้าร่วมประมูล ส่วนเงื่อนไขและกฏข้อบังคับนั้นจุกจิกเยอะแยะมากครับไม่สามารถสรุปออกมาได้ง่ายๆ ได้ มีทั้งการประมูลครั้งที่หนึ่ง ครั้งที่สอง ครั้งที่สาม ทั้งการยกเลิกจากเจ้าหนี้เพราะเห็นว่าราคาไม่สมควร มีทั้งการที่เจ้าหนี้ส่งคนเข้าร่วมประมูลเพราะอยากปั่นราคาให้สูง ทั้งกลุ่มคนที่เข้าประมูลเป็นอาชีพแล้วเก็บค่าอำนวยความสะดวก ซึ่งจะแจกแจงเป็นประเภทๆ ต่อไป โดยขั้นต้นนั้นผู้อ่านสามารถหารายละเอียดเกี่ยวกับการประมูลที่ดินหรือทรัพย์สินที่บังคับขายทอดตลาดได้ที่  http://asset.led.go.th/newbid/asset_search_map.asp ย้ำอีกครั้งว่าศึกษาดีๆ เพราะกฏข้อบังคับน่าเวียนหัวและเปลี่ยนอยู่เรื่อยๆ

หากผู้อ่านพอจะมีคนรู้จักอยู่ ธกส สาขานั้นๆ อยู่บ้างก็อาจจะอาศัยข่าวเพื่อเข้าถึงเจ้าของที่ดินที่กำลังมีปัญหาเรื่องหนี้สินและเจรจาซื้อขายกันก่อนที่ขั้นตอนตามกฎหมายจะเริ่มดำเนินการฟ้องร้อง โดยส่วนมากแล้ววิธีนี้มักจะได้ผลเป็นที่หน้าพอใจเพราะเจ้าของที่ดินเองก็ตกอยู่ในสถานการณ์ลำบาก และโดยมากจะไม่ชอบความยุ่งยากด้านกฎหมาย หากเจรจาดีๆ ท่านอาจจะได้ที่ดินมาในราคายุติธรรมและมิตรไมตรีที่แถมมาด้วยจากเจ้าของที่ดินรายเดิม พึงรำลึกไว้เสมอครับว่าอย่าเอาเปรียบคนที่กำลังลำบาก

ผู้เขียนจะขอเล่าประสบการณ์ตรงที่ได้ประสบพบเจอมากับตัวเองเวลาไปเข้าร่วมประมูล ซึ่งก็นานมาแล้วที่ได้เข้าร่วมเพราะความอยากรู้อยากเห็นจึงพอจะมีเรื่องราวมาบอกเล่าให้ท่านๆ ได้ฟังอยู่บ้าง
1.ที่ดินที่มีเจ้าหนี้เป็นกลุ่มธนาคารควรจะหลีกเลี่ยงเป็นอย่างยิ่งเพราะเจ้าหนี้จะรักษาผลประโยชน์ของตนเองอย่างถึงที่สุด และแน่นอนว่าจะส่งคนเข้าร่วมทุกครั้งไปทำให้ราคาที่ประมูลสูงอย่างไม่ควรจะเป็น จำไว้ว่าธนาคารไม่เคยให้ตัวเองขาดทุน

2.กลุ่มคนผู้ทำอาชีพการประมูลหรือเจ้าถิ่น กลุ่มนี้จะประมูลเป็นอาชีพและจะรับจ้างเป็นหน้าม้าคอยดึงราคาให้สูงขึ้นซึ่งถ้าอยากได้ที่ดินแปลงนั้นก็ต้องยอมเสียค่าอำนวยความสะดวก โดยต้องคุยกันนอกรอบ ท่านผู้อ่านดูง่ายๆ ว่าเมื่อไหร่มีรถยุโรปหรือรถราคาแพงป้ายทะเบียนสวยๆ มาจอดอยู่หน้ากรมบังคับคดีก็ให้สันนิษฐานได้เลยว่าท่านเจอความยุ่งยากเข้าแล้ว

3.บ่อยครั้งที่เจ้าของที่ดินหรือลูกหนี้ใช้สิทธิ์ยกเลิกการประมูลเพราะเห็นว่าราคาที่ได้ไม่เหมาะสมทำให้เสียเงินเสียเวลาในการประมูลไป หรืออ้างว่าสามารถเจรจากับเจ้าหนี้ได้แล้ว

4.บ่อยครั้งที่ จนท มักง่ายอยากทำอะไรให้พ้นๆ ตัวเลยดำเนินการต่างๆ ลวกๆ ทำให้เอกสารไม่ชัดเจนและเกิดเป็นปัญหาได้ภายหลัง บางรายถึงขั้นเสียเงินไปเปล่าๆ พึงจำไว้เสมอว่าข้าราชการผิดไม่เป็น  เพราะฉะนั้นตรวจสอบกันดีๆ หละ

ที่ดินที่ได้จากการประมูลมักจะเป็นที่ดินมีปัญหา เพราะถ้าไม่มีปัญหาคงไม่ต้องมีการบังคับขายทรัพย์สินให้ยุ่งยากวุ่นวายจึงควรต้องพินิจพิจารณาอย่างถ้วนถี่ในทุกแง่มุมทั้งด้านเอกสาร สภาพแวดล้อมกับคนในพื้นที่และเจ้าของผู้ใช้ประโยชน์อยู่ก่อนหน้านี้ บ่อยครั้งที่ต้องมีการฟ้องร้องบังคับไล่ที่หลังจากการประมูล เชื่อเถอะว่ากระบวนการทางกฎหมายเหล่านี้ของไทยเราดำเนินการได้ไม่เร็วหรอก

โดยจากประสบการณ์ของผู้เขียนก็ได้ประมูลได้ในราคาต่ำสุดก็ไร่ละ 8,500 แบบมีโฉนด เห็นไหมครับว่าโอกาสและความเป็นไปได้ยังมีเสมอหากเราไม่หยุดแสวงหา เพราะถ้าหยุดเมื่อไหร่ก็หมายความว่าความเป็นไปได้นั้นเป็นศูนย์ และเน้นย้ำอีกครั้งครับว่าอย่าเอาเปรียบคนที่กำลังลำบาก
โชคดีและขอให้สมหวังในสิ่งที่ปรารถนาครับเพื่อนๆ

ข้อควรระวังสำหรับการเลือกซื้อที่ดินเปล่าที่เป็นทรัพย์ธนาคาร



ไม่นึกไม่ฝันว่าหัวข้อซื้อทรัพย์ธนาคารประเภทที่ดินเปล่าจะถูกเปิดดูมากที่สุดในบรรดานี้ จึงเกิดอาการกังวลเป็นห่วงท่านผู้อ่านหลายๆ ท่านที่ต้องการที่ดินไว้ทำการเกษตรแต่ไม่ค่อยมีประสบการณ์ในการเลือกดูที่ดิน  สำหรับที่ดินเปล่าของธนาคารนั้น (ก็ทรัพย์ธนาคารนั้นแหละ) มีข้อพึงพิจารณาเป็นพิเศษดังนี้ครับ

1. ปัญหาเอกสารสิทธิ์ หลายๆ ครั้งที่ทางธนาคารประกาศขายโดยที่ไม่ได้ลงไปสำรวจที่ดินเปล่า และหลายๆ ครั้งที่ธนาคารประกาศขายทั้งๆ ที่มีสำเนาเอกสารซ้ำซ้อน ทำให้มีปัญหาในภายหลังและภาระนั้นก็ตกเป็นของผู้ซื้ออย่างเราๆ ที่ต้องการแค่ที่ดินมาทำการเกษตรและไม่ได้ต้องการปัญหาเป็นของแถมด้วยเลย เช่น เอกสารสิทธิ์ที่เป็นรองกว่าโฉนด (หรือ นส4จ) และไม่ได้แก้ไขปรับปรุงหรือเปลี่ยนให้เป็นโฉนดทำให้เกิดการรุกล้ำที่ดินจากแปลงข้างๆ บางธนาคารดีหน่อยได้เปลี่ยนเอกสารสิทธิ์เป็นโฉนด แต่บางธนาคารไม่ได้ดำเนินการเช่นนั้น

พื้นที่ในเอกสารสิทธิ์ถูกเปลี่ยนแปลงไปทำให้เกิดปัญหาทั้งด้านกฏหมายที่ต้องฟ้องร้องให้วุ่นวานและปัญหากับเจ้าของที่ดินด้านข้างๆที่น่าปวดหัวยิ่งกว่าปัญหากฏหมาย เพราะฉะนั้นตรวจสอบดีๆ ก่อนตกลงซื้อ ไม่เช่นนั้นจะเป็นการซื้อปัญหาเพิ่มเข้ามาในชีวิต

2. ปัญหาด้านสภาพแวดล้อมกับคนในพื้นที่ซึ่งปัญหานี้น่าปวดหัวไม่แพ้กัน เพราะทรัพย์ธนาคารส่วนใหญ่ (ต่างจังหวัดและโดยเฉพาะธนาคารของรัฐฯ) จะไม่ค่อยเข้มงวด และยังมีการใช้ประโยชน์เรื่อยมาจากเจ้าของที่คนเดิมหรือผู้ที่เคยใช้ประโยชน์ก่อนหน้านี้ เมื่อมีการเปลี่ยนเจ้าของแล้วไม่ได้มีการตกลงพุดคุยกันให้ชัดเจนทำให้เกิดการกินแหนงแคลงใจและนำมาซึ่งปัญหาต่างๆ มากมายจนบางรายไม่สามารถใช้ประโยชน์จากพื้นที่ได้เลย โดยเฉพาะเกษตรมือใหม่ตัวเล็กๆ อย่างเราๆ ซึ่งเป็นคนต่างถิ่น ที่ไม่มีบารมี ไม่มีกำลังทรัพย์ ไม่มีกำลังคนให้คนอื่นเกรงขามทำให้เกิดการลักเล็กขโมยน้อย เรารัดเอาเปรียบกันบ่อยจนในที่สุดต้องปล่อยพื้นที่ทิ้งร้าง คิดดูสิน่าเจ็บใจไหมหละ

ปล* อย่าเชื่อคนขายมากจนกว่าจะมีการพุดคุยเจรจากันต่อหน้าในกรณีที่ให้ทางธนาคารช่วยแก้ปัญหาความขัดแย้งกับผู้ที่ใช้ประโยชน์อยู่ในปัจจุบัน หรือจะให้ดีควรเป็นรายลักษณ์อักษร เพราะคนขายก็หวังประโยชน์แค่การการและโดยมากจะไม่เห็นหัวอีกเลยหลังจากซื้อไปแล้ว

ก่อนเลือกซื้อที่ดินแปลงไหนก็ตามควรจะลงพื้นที่ไปสำรวจไปทำความคุ้นเคยกับนิสัยคนในพื้นที่นั้นๆ เสียก่อน

หากท่านเป็นผู้มากด้วยบารมีและทรัพย์สินก็ไม่มีอะไรน่าเป็นห่วงแต่ถ้าท่านเป็นพนักงานประจำตัวเล็กๆ ที่แค่อยากจะหาที่พักผ่อนหนีปัญหาคลายความเหนื่อยล้าแล้วหละก็เห็นสำควรว่าเป็นสิ่งที่ต้องทำไม่เช่นนั้นจะกลายเป้นการเพิ่มปัญหา

อยากมีที่ดินไว้ทำการเกษตร ตอนที่ 2 : ซื้อทรัพย์ธนาคารประเภทที่ดินเปล่า



ทรัพย์ธนาคารประเภทที่ดินเปล่าที่ขายทอดตลาดซึ่งเกือบทุกธนาคารจะมีที่ดินเหล่านี้ไว้สำหรับขายทอดตลาดให้ผู้ที่สนใจ

                – ที่ดินเหล่านี้มาจากไหน? ที่ดินเหล่านี้คือทรัพย์สินที่ทางธนาคารยึดมาจากลูกค้าที่วางทรัพย์สินเหล่านั้นเป็นหลักประกันหรือจำนองไว้กับธนาคารแล้วไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามที่ตกลงกันไว้ ธนาคารจึงยึดทรัพย์สินเหล่านั้นไว้แล้วขายทอดตลาดในภายหลัง ข้อดีของทรัพย์ธนาคารคือสามารถผ่อนชำระได้ เช่น

ธนาคารกรุงไตยที่ให้สินเชื่อเต็มจำนวน (100% นั้นแหละ) ของราคาที่ตั้งขายไว้ แต่ อย่าใจร้อนเพราะจะมีช่วงลดราคาทุก 3 เดือน 6 เดือน

ติดตามได้ที่นี่

ธนาคารกรุงไตย

http://www.npashowroom.ktb.co.th

เน้นย้ำสำหรับธนาคารนี้คือหากได้เห็นประโยคที่เขียนว่าสำเนาโฉนดให้พิจารณาเป็นทวีคูณเพราะอาจจะนำมาซึ่งปัญหาเกี่ยวกับเอกสารสิทธิ์ในภายหลังได้

ธนาคารกรุงเตบที่ให้เงือนไขดีๆ สำหรับซื้อที่ดินเปล่าของทางธนาคารเช่นกัน (ก็แน่หละ อยากจะขายกันตัวสั่นเพราะเก็บไว้ก็ไม่ได้ประโยชน์อะไร)

http://www.bangkokbank.com/Bangkok%20Bank%20Thai/About%20Bangkok%20Bank/About%20Us/Properties%20for%20Sale/Properties%20for%20sale%20Main%20page/Search%20Properites%20for%20Sale/Pages/Main.aspx

ธนาคารทหารไตยที่มีจุดเด่นด้านการจัดการหลังการขาย เช่น เรื่องปัญหากับเจ้าของเดิม ปัญหาด้านเอกสารที่ไม่เรียบร้อย พี่เขาถนัดนักแลเพราะส่งต่อให้เอกชนจัดการ แต่ไม่มีสินเชื่อสำหรับทรัพย์ธนาคาร เป็นที่น่าเสียดายเป็นอย่างยิ่งเพราะบางแปลงสวยเอาเรื่อง

http://www.tmbbankproperty.com

และก็มีอีกหลายธนาคารเพื่อเอาไว้เป็นข้อมูลเปรียบเทียบครับ ไม่แน่ว่าท่านผู้อ่านอาจจะเจอเพชรในตมก็เป็นได้ แต่ก้ไม่เสียหลายที่มีรู้ข้อมูลเหล่านี้

ธนาคารกจิกร

http://propertyforsale.kasikornbank.com/

ธนาคารไตยพาณิชย์

http://property.scb.co.th

ธนาคารหมูออมสินที่น่ารักไปอีกแบบคือการประมูลเสนอราคา

http://properties.gsb.or.th/properties/index.php

ธนาคารกรุงจี๋

http://www.krungsriproperty.com/

เกือบลืม บกส ไปเลยทีเดียว หวังว่าท่านๆ ยังจะจำบริษัทบริหารสินทรัพย์ได้ โดยสามารถติดตามได้ที่นี่ เผื่อจะเจออะไรดีๆ บ้าง

http://www.bam.co.th

การซื้อที่ดินหากเป็นไปได้ให้ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือศึกษาข้อมูลก่อนเป็นอย่างดีเพราะบางกรณีเป็นปัญหาซ้ำซ้อนที่ชวนปวดหัวเป็นอย่างยิ่ง โดยผู้เขียนอยากให้ทุกๆ ท่านพิจารณาเป็นพิเศษเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาอย่างที่ผู้เขียนได้ประสบพบเจอด้วยตนเอง

ที่ดินถือเป็นสินค้าที่มีความเฉพาะตัวสูง เพราะไม่มีแปลงไหนเหมือนกันเลย ไม่ต่างกันในด้านใดก็ด้านหนึ่ง เช่น ราคา สภาพดิน สภาพอากาศ รูปร่างที่ดิน ทำเล ฯลฯ และก่อนซื้อควรจะมีการลงพื้นที่สำรวจด้วยตนเอง

บทความกิจกรรมเกษตรและที่ดิน