Posts Tagged ‘ที่ดิน’



พี่น้องชาวเกษตรท่านหนึ่งทิ้งคำถามไว้ว่า “ความแตกต่างระหว่างการขายกับการเอาเข้าธนาคาร” คืออะไร

การขายคือการที่ท่านนำที่ดินไปเปลี่ยนเป็นเงินแล้วก็โอนชื่อเป็นของผู้ซื้อสิทธิการใช้ประโยชน์หรือการครอบครองของท่านก็จะหมดไปและเปลี่ยนเป็นของผู้ซื้อทันทีแล้วท่านก็จะกลายเป็นคนแปลกหน้าหรือผู้บุกรุกในที่ดินที่เคยเป็นของตนเอง อันนี้ตลกร้ายเลยนะเนี่ยะ! ท่านก็จะไม่มีสิทธิ์ในการใช้ที่ดินแปลงดังกล่าวอีกต่อไป

ส่วนการเอาเข้าธนาคารหรือการจำนองในที่นี้ก็คือการนำที่ดินแปลงดังกล่าวไปเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อแลกกับสินเชื่อหรือเงินซึ่งก็คือการนำที่ดินไปเป็นสิ่งค้ำประกันเพื่อความน่าเชื่อถือว่าเราจะไม่เบี้ยวหนี้หนีหายไปกับกลีบเมฆแต่เรายังมีสิทธิ์ใช้ประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้นอยู่เพราะเรายังถือสิทธิ์เป็นเจ้าของ และจะเสียสิทธิ์ก็ต่อเมื่อถูกกรมบังคับคดีบังคับขายทอดตลาดเพื่อนำเงินไปใช้หนี้ให้กับเจ้าหนี้ในกรณีที่เราไม่มีเงินไปจ่ายหนี้หรือผิดสัญญาตามที่ตกลงกันไว้ แต่ก็มีสิทธิ์ใช้ประโยชน์จากที่ดินแปลงดังกล่าวจนกว่าจะมีการโอนชื่อเป็นชื่อคนอื่น

เอาแบบง่ายๆก็คือความต่างในเรื่องของสิทธิ์และการใช้ประโยชน์ในที่ดินหากขายก็หมดสิทธิ์ไปโดยทันทีแต่การจำนองสิทธิ์และความเป็นเจ้าของยังเป็นของเราอยู่ครับ

Picture-267



นั่นนะสินะ! เจอคำถามนี้เข้าไปทำให้คิดหนักได้เลยนะเนี่ยะ -__-!!! เป็นคำถามที่ง่ายๆ แต่น่าคิด

ที่ดินเป็นสิ่งทรัพย์สินที่มีความเป็นเอกลักษณ์สูงเพราะไม่เคยเหมือนกันเลยซักแปลงหรือต่อให้เหมือนก็จะมีความต่างในเรื่องของคุณสมบัติที่ซ่อนอยู่ เช่น แร่ธาตุ น้ำใต้ดิน และลักษณะของชั้นหน้าดิน ต่างๆ นาๆ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นลักษณะที่ดินที่ดีก็ขึ้นอยู่กับลักษณะการใช้งาน เช่น หากต้องการใช้ที่ดินสำหรับสร้างบ้านนั้นก็ควรเป็นที่ดอนน้ำไม่ท้วมขังความหนาแน่นของดินมีมากและระดับน้ำใต้ดินไม่มีเพราะถ้ามีก็จะทำให้ดินทรุดง่าย หรือที่ดินที่ดีสำหรับการเกษตรประเภทประมงก็ต้องการน้ำใต้ดินที่มากและนิยมดินเหนียวสำหับเก็บกักน้ำในบ่อ เป็นต้น แต่หากเราหมายถึงที่ดินที่ดีสำหรับในการเกษตรทั่วๆไป ก็ควรจะมีสิ่งต่างๆ เหล่านี้เป็นพื้นฐาน

ลักษณะของดินนั้นควรจะเป็นดินดี สีดำ ลักษณะร่วนซุยเพราะดินสีดำบ่งบอกได้ว่าเป็นดินที่มีธาตุอาหารอยู่สูงและพืชส่วนใหญ่ชอบดินแบบร่วนซุย

ชั้นหน้าดินที่มีอยู่มากซึ่งบางครั้งบางทีเราอาจจะเห็นว่าหน้าดินสีดำ นุ่ม ชุ่มน้ำดีแต่พอขุดลึกลงไปแค่ 30 – 40 ซม. ก็ปรากฏว่ากลายเป็นดินเหนียวหรือสีแดงหรือโชคร้ายหน่อยก็เป็นหินกรวด ทำให้พืชยืนต้นบางชนิดที่มีรากลึกไม่สามารถหาอาหารได้หรืออาจจะทำให้รากเน่าตายในที่สุด เพราะฉนั้นที่ดินที่ดีสำหรับการเกษตรนั้นนอกจากดินควรจะมีสีดำแล้วชั้นหน้าดินก็ควรจะมีอยู่มากเช่นกัน

ความเป็นกรดด่างที่พอดีสำหรับปลูกพืช พืชส่วนใหญ่ชอบความเป็นกรดเป็นด่างที่พอดี หากที่ดินบริเวณนั้นเป็นกรดหรือด่างอย่างใดอย่างหนึ่งก็ต้องเสียเวลามาปรับปรุงดินทีหลังซึ่งก็เป็นค่าใช้จ่ายที่ตามมาหรือไม่แล้วก็อาจจะเป็นสาเหตุให้พืชโตช้ากว่าปกติ

ลักษณะทางกายภาพเป็นที่ดอนนิดๆ หรือพื้นที่ที่น้ำไม่ท้วมขังและเหตุผลสำคัญข้อนี้ก็เป็นสิ่งที่ต้องคำนึงถึงโดยเฉพาะอย่างยิ่งในปัจจุบัน

ที่ดินที่ดีสำหรับการเกษตรนั้นควรจะมีน้ำใต้ดินพอเหมาะไม่มากไม่น้อยเพราะจะแสดงถึงความชื้นในดิน

ที่ดินสำหรับการเกษตรที่ดีนั้นควรจะใกล้แหล่งน้ำ เช่น หนอง คลอง บึงต่างๆ เพราะน้ำจัดได้ว่าเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดสำหรับการเกษตรโดยเฉพาะประเภทพืช

ที่ดินที่ดีสำหรับการเกษตรอีกอย่างหนึ่งนั้นควรจะเป็นที่ดินที่ไม่ใช่ “ที่ดินตาบอด” และควรจะเป็นที่ดินที่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ หากไม่แล้วก็จะเป็นอุปสรรคยากลำบากสำหรับการขนส่งและโดยเฉพาะอย่างยิ่งการไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะจะทำให้มูลค่าของที่ดินแปลงนั้นด้อยค่าลงไป

นั่นคือที่ดินในอุดมคติหรือในฝันที่เราอยากได้แค่ความเป็นจริงนั้นค่อนข้างจะตรงกันข้ามเลยทีเดียว หากท่านเป็นคนที่ได้ครอบครองที่ดินในฝันก็ถือว่าท่านเป็นผู้โชคดีท่านหนึ่งเลยทีเดียว เพราะส่วนใหญ่ต้องมาปรับปรุง ขุด เจาะ แก้ไข ถมที่ กั้นคูน้ำกันให้วุ่นวายไปหมด
Picture-040



เจอคำถามนี้เข้าไปไม่ตอบก็ไม่ได้ เดี๋ยวเย็นนี้ทานข้าวไม่อร่อย คาใจอยู่นั้นแหละ เดี๋ยวนี้เป็นโรคแปลก!!! ไม่ได้จับคีบอร์ดแล้วใจสั่นหวิวๆ มือไม้สั่น เวียนหัวง่ายคล้ายจะเป็นลม ไม่แน่ใจว่าโรคนี้เรียกอินเตอร์เนตลิซซึ่มรึเปล่า -__-!! ขืนเป็นหละซวยเลยเพราะต้องหอบสังขาลไปเลิกที่ถ้ำกระบอกให้อาเจียนออกมาเป็นเครื่องคอมพิวเตอร์

อ่ะ เข้าเรื่องกันดีกว่าออกทะเลไปไกลแระ -__-!!!

การพัฒนาที่ดินในปัจจุบันมีลักษณะหลากหลายขึ้นและไม่ได้จำกัดอยู่แค่วงการก่อสร้าง เช่นการสร้างบ้านเดี่ยว คอนโดมีเนี่ยม ทาวน์เฮ้าส์ต่างๆ ที่มีการแข่งขันกันสูงหรือกำจัดอยู่แค่วงการท่องเที่ยว เช่น รีสอร์ท สถานที่ท่องเที่ยวเชิงธรรมชาติ แต่ปัจจุบันการพัฒนาที่ดินเพื่อการเกษตรก็น่าจับตามองเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับยุคปัจจุบันที่ชีวิตมีความกดดันมากขึ้นกว่าเดิม เลยทำให้กลุ่มคนชั้นกลางหรือวัยทำงานชอบที่จะแสวงหาเวลาไปอยู่กับธรรมชาติมากขึ้น และก็พัฒนาไปถึงขั้นทำไร่ทำสวนในวันหยุดหรือเสาร์อาทิตย์จนเป็นชิ้นเป็นอันกันไปหลายแปลง ปฏิกิริยาเหล่านี้เป็นผลต่อเนื่องจากชีวิตในรูปแบบทุนนิยมที่ทุกอย่างวัดกันเป็นตัวเลขและชีวิตที่เร่งรีบจนไม่มีเวลาใส่ใจตัวเองทำให้เกิดความเครียดขึ้นอย่างมาก

ณ ปัจจุบันบลอคบทความของผู้เขียนมีผู้มาเยี่ยมชมกว่า 2,000 คนในแต่ละวัน และมีหลายท่านฝากทิ้งคำถามไว้ ท่านผู้อ่านเชื่อไหมว่ากว่าร้อยละ 40 ของคำถามที่ผู้เขียนได้รับแต่ละวันนั้นเป็นคำถามคล้ายๆ กันคือ “หาที่ดินเปล่าเพื่อการเกษตรที่ไหนดี?” หรือ “อยากได้ที่ดินไว้ทำการเกษตร” ผู้อ่านผู้มีอุปการคุณของผู้เขียนเป็นชนชั้นกลางวัยทำงานอายุ 30 – 40 (รู้!! ว่าหลายท่านไม่อยากให้พูดถึงเรื่องอายุ มันแทงใจดำ -__-!!!) ที่มีความชื่นชอบด้านการเกษตรและชีวิตแบบพอเพียง และในขณะเดียวกันก็มีความพร้อมทั้งประสบการณ์และกำลังซื้อแต่ขาดอยู่อย่างเดียวคือช่องทางในการเข้าถึงที่ดินดีๆ มีคุณภาพสำหรับกิจกรรมทางการเกษตร

และคงจะดีไม่น้อยหากมีบริษัทหรือกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เข้ามาพัฒนารูปแบบที่ดินเพื่อการเกษตรโดยซื้อแปลงใหญ่แล้วแบ่งขายเป็นแปลงย่อยเหมือนหมู่บ้านชาวเกษตรที่มีสาธาณูปโภคครบครันพร้อมทั้งน้ำไฟและความปลอดภัยในทรัพย์สิน เชื่อแน่ว่าการพัฒนาที่ดินรูปแบบนี้จะได้รับความนิยมในอนาคตเพราะวัยทำงานหลายท่านเบื่อสภาพสังคมปัจจุบันในเมืองใหญ่กันเต็มทน เบื่อการเมืองด้วย หุหุหุ -__-!!!
Picture-267


ความหมายของพื้นที่สาธารณะประโยชน์ตามหลักของกรมที่ดินท่านว่าไว้ว่า
“ที่สาธารณประโยชน์” หมายถึงที่ดินที่ทางราชการได้จัดให้หรือสงวนไว้เพื่อให้ประชาชนได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันตามสภาพแห่งพื้นที่นั้น หรือที่ดินที่ประชาชนได้ใช้หรือเคยใช้ประโยชน์ร่วมกันมาก่อนไม่ว่าปัจจุบันจะยังใช้อยู่หรือเลิกใช้แล้วก็ตาม เช่น ที่ทำเลเลี้ยงสัตว์ ป่าช้าฝังและเผาศพ ห้วย หนอง ที่ชายตลิ่ง ทางหลวง ทะเลสาบเป็นต้น ตามกฎหมายถือว่าเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน ผู้ใดจะเข้ายึดถือครอบครองเพื่อประโยชน์แต่เฉพาะตนนั้นไม่ได้เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามที่ระเบียบและกฎหมายกำหนดไว้ หากฝ่าฝืนจะมีความผิดและได้รับโทษตามประมวลกฎหมายที่ดินหรือกฎหมายอื่นที่กำหนดไว้โดยเฉพาะ

พนักงานเจ้าหน้าที่จะอนุญาตให้บุคคลได้ใช้ประโยชน์ในที่สาธารณะเพื่อประโยชน์แห่งตนได้ ก็เฉพาะกรณีที่มีระเบียบและกฎหมายกำหนดไว้โดยเฉพาะเท่านั้นเช่น การอนุญาตขุดดินลูกรังหรือการอนุญาตดูดทราย เป็นต้น”

เพราะฉะนั้นหากใครจะใช้ประโยชน์เล็กๆ น้อยๆ ก็ถือว่าไม่มีปัญหาแต่หากการใช้กระโยชน์นั้นกระทบกับคนหมู่มาก เช่น ไปสร้างที่อยู่อาศัยหรืออาคาร หรือแม้กระทั่งปลูกผักปลูกหญ้าก็ต้องได้รับความยินยอมจากคนหมู่มากเสียก่อน ไม่ได้หมายความว่าที่สาธารณะประโยชน์จะใช้ได้โดยพลการ

ประโยคเหล่านี้คงพอจะตอบคำถามที่ว่า “สร้างที่พักบนที่ดินสาธารณะประโยชน์ได้ไหม?” สร้างได้แต่ต้องขออนุญาตเขาก่อนหรือไม่ก็ให้คนอื่นมาอยู่ด้วย อิอิอิ ถึงจะได้ชื่อว่าที่ดินสาธารณะประโยชน์ที่แท้จริง หุหุหุ
Picture 079



เออ! คือว่า บสก คือ บริษัทบริหารสินทรัพย์นะครับ  ไม่ใช่ “บ้านยันสากกระเบือ” (ถึงแม้จะใกล้เคียงก็ตามทีเพราะพี่แกมีหมด)

 

อย่างที่พวกเราทราบกันดีแล้วว่า บสก. ย่อมาจากบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด คือหน่วยงานที่ถูกตั้งขึ้นเพื่อมาบริหารหนีด้อยคุณภาพ (ก็หนี้เน่าที่เรารู้ๆ กันนั่นแหละ) ช่วงหลังเศรษฐกิจฟองสบู่แตกนั่นแหละ โดยทรัพย์สินของ สบก นั้นมีทั้งบ้าน อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ตึก ราง บ้านช่องรวมทั้งที่ดินเปล่าด้วย เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่รู้ไว้ใช่ว่าใส่บ่าแบกหาม ใครจะไปรู้หละว่าอาจจะมีแปลงที่เราอยากจะได้แต่หาเจ้าของไม่เจอมาโผล่ในรายการทรัยพ์สินของ บสก ก็อาจจะเป็นได้ โดยทรัพย์สินของ บสก นั้นสามารถหาได้ที่ http://www.bam.co.th/bam/property/index.php/announce/pub/announce_list

Rice Paddy

ส่วนเพื่อนๆ ผู้อ่านที่อยากทราบรายละเอียดเกี่ยวกับสินเชื่อหรือการผ่อนชำระทาง บสก ก็พอจะมีเพื่ออำนวยความสะดวกให้ท่านได้นิดหน่อย (ถึงแม้ว่าจะมีน้อยไม่จุใจแต่ก็ยังดีกว่าไม่มี) จริงๆ แล้ว บสก ก็อยากจะขายใจจะขาดเพราะอยากได้เงินเข้าสู่ระบบมากกว่า

โดยบริการการผ่อนชำระของทรัยพ์สินของ บสก นั้นมีไว้สำหรับทรัพย์สินที่มีราคา 2 ล้านบาทหรือต่ำกว่า โดยสามารถวางเงินมัดจำ 30% แล้วผ่อนที่เหลือได้นาน 5 ปี โดยมีสัญญาลายลักษณ์อักษรกันเบ็ดเสร็จ หรือหากท่านจะชำระเป็นเงินสดแล้วหละก็แนะนำให้ต่อรองกับทางเจ้าหน้าที่ที่รับผิดชอบเสียเล็กน้อยเพราะท่านจะได้ส่วนลดจากราคาที่เห็นในรายการขาย

 

ที่นี้มาถึงข้อควรระวังของทรัพย์สิน บสก บ้างหละ เพื่อผู้อ่านที่สนใจทรัพย์สินของ บสก จะได้ดำเนินการหรือธุรกรรมได้อย่างรอบคอบ โดยปัญหาหลักๆ ที่พบเจอบ่อยที่สุดของทรัพย์สิน บสก นั้นคือการบุกรุกหรือมีผู้อื่นเข้ามาใช้พื้นที่ ซึ่งบางรายก็ทราบและบางรายก็ไม่ทราบว่าที่ดินเปล่าผืนนั้นกลายเป็นของ บสก ไปแล้วเพราะทางบสกเองมีที่ดินอยู่ในมือหลายรายการและแน่นอนว่าดูแลได้ไม่ทั่วถึง ทั้งนี้ทั้งนั้นควรจะให้เจ้าหน้าที่ของทาง บสก ดำเนินการให้ก่อนที่จะทำการซื้อขายเพื่อที่จะได้ใช้ประโยชน์จากที่ดินแปลงดังกล่าวได้อย่างสะดวก



เมื่ออาทิตย์ที่ผ่านมาเพื่อนชาวเกษตรท่านหนึ่งได้ตัดสินใจไปขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหลังน้อยน่ารักๆ พร้อมกับที่ดินหลังบ้านแปลงพอดีๆ สำหรับทำการเกษตร หุหุหุ เปลี่ยนความคิดว่างั้นเถอะ เพราะตอนแรกจะขอสินเชื่อสำหรับซื้อที่ดินเปล่าแต่ไปธนาคารไหนก็ส่ายหน้าสุดท้ายก็ลงเอยด้วยการขอสินเชื่ออีกรูปแบบหนึ่ง คือบ้านพร้อมที่ดินซึ่งแน่นอนหละว่าธนาคารก็พิจารณาอีกรูปแบบหนึ่งเพราะถือว่าทรัพย์สินประเภทนี้มีสภาพคล่องกว่าที่ดินเปล่า

 

เพื่อชาวเกษตรท่านนี้ก็มีงานประจำเป็นพนักงานบริษัทเอกชนที่เบื่อหน่ายงานประจำและอยากจะหนีความวุ่นวายในเมืองใหญ่ไปหาธรรมชาติในวันหยุดเพื่อสูดอากาศ (ชีวิตประจำวันไม่ต่างจากผู้เขียนเลย -_-!!!) ด้วยรายได้ประจำที่มันคงและจำนวนไม่น้อยก็คงไม่ใช่ปัญหานักสำหรับเพื่อนท่านนี้แต่สุดท้ายก็ไม่ผ่านการอนุมัติสินเชื่อ เพราะ เพราะ เพราะ ธนาคารให้เหตุผลว่าสภาพคล่องทางการเงินไม่เพียงพอสำหรับชำระหนีได้

Piggy Bag

*ขอขอบพระคุณรูปภาพจากอินเตอร์เนตครับ (รูปน่ารักดีเลยชอบเป็นการส่วนตัว)

บางครั้ง

ธนาคารไม่ได้ใส่ใจเท่าไหร่ว่าเรามีรายได้มากมายขนาดไหน  เแต่ที่ธนาคารสนใจมากกว่านั้นก็คือว่าท่านเหลือเงินเท่าไหร่ในแต่ละเดือน มีเงินออมบ้างไหม ไม่ใช่ได้มามากก็หายไปมากแบบนี้ธนาคารก็คงต้องคิดแล้วหละครับว่าอัตราการออมของท่านอย่างไร แล้วจะเอาเงินที่ไหนไปใช้หนี้ อย่าลืมนะครับธนาคารก็คือพ่อค้าเงินครับไม่ใช่หน่วยงานการกุศล ธนาคารคิดเอากำไรเป็นที่ตั้งครับ

 

เป็นเรื่องพื้นฐานที่หลายๆ ท่านทราบดีอยู่แล้วแต่ก็ละเลยไป เลยทำให้พลาดโอกาสในการขอสินเชื่อจากธนาคารทั้งๆ ที่เพื่อนๆ หลายๆ ท่านมีรายได้เยอะมากจากงานประจำแต่คงจะดีไม่น้อยถ้าเพื่อนๆ มีบัญชีออมทรัพย์ซักเล่มหนึ่งหรือมีเงินเหลือติดในบัญชีธนาคารเป็นจำนวนสะสมที่มากขึ้นๆ ทุกเดือนคงจะดีไม่น้อยเลยนะครับ

 

มาเริ่มนิสัยการออมเงินกันดีกว่าครับ เพื่อสุขภาพการเงินที่ดีและอนาคตอันสดใส อย่าใช้จ่ายกันจนเพลินเกินตัวแล้วมาปวดหัวทีหลัง

(เอะ คุ้นๆ นะคำนี้จำมาจากไหนหนอ!!!)



“พี่ครับ ที่ สปก ซื้อได้ไหมครับ?” มีคนถามมาแบบนี้คนความรู้น้อยอย่างเราก็งงเป็นไก่ตาแตกเลยเหมือนกัน แต่สุดท้ายก้ต้องฝืนใจตอบไป ว่าอย่าเลยมันผิดกฎหมายหรือไม่ก็อาจจะถูกเพิกถอนสิทธิ์การใช้ประโยชน์วันใดวันหนึ่ง

มาดูกันก่อนครับ ว่า สปก ตามความหมายที่มากับสารานุกรมเสรีนั้นมีความหมายอย่างไร

“ ส.ป.ก. 4-01 คือเอกสารสิทธิให้ประชาชนเข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน เริ่มขึ้นเมื่อมีพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มีหลักการสำคัญว่า ที่ดินในเขตปฏิรูปนั้นใช้ทำเกษตรกรรมได้อย่างเดียวเท่านั้น ทำประโยชน์อย่างอื่นไม่ได้ และผู้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 จะต้องมีฐานะยากจน เขตปฏิรูปที่ดินหมายถึง ที่ดินที่เป็นชุมชนเต็มรูปแบบมาก่อน ที่ดินที่เป็นไร่สวนทำกินของราษฎรตั้งแต่บรรพบุรุษ และที่ดินป่าเสื่อมโทรม หมดสภาพป่าและไม่สามารถฟื้นสภาพป่าได้อีก ไม่รวมถึงป่าในเขตอนุรักษ์เช่นอุทยานแห่งชาติ เขตรักษาพันธุ์สัตว์ หรือเขตต้นน้ำลำธาร หน่วยงานหลักที่รับผิดชอบการออกเอกสารสิทธิ ส.ป.ก. 4-01 คือสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม สังกัดกระทรวงเกษตรและสหกรณ์ ประเทศไทย

เอกสารสิทธิ ส.ป.ก. 4-01 ไม่อนุญาตให้ทำการซื้อขายที่ดิน หากมีการซื้อขายในขณะที่เอกสารสิทธินี้ยังมีผลอยู่จะเป็นโมฆะ  แต่สามารถโอน แบ่งแยก และตกทอดทางมรดกให้แก่บุคคลในครอบครัวได้แก่ สามีภรรยา บุตร บิดามารดา พี่น้องร่วมบิดามารดา พี่น้องร่วมบิดาหรือร่วมมารดา และหลาน สามารถเช่าหรือเช่าซื้อเพื่อเกษตรกรรม (ไม่อนุญาตให้เช่าเพื่อจุดประสงค์อื่น) ไม่สามารถจดทะเบียนจำนองได้ เว้นแต่เป็นโครงการของรัฐบาลที่อนุญาตให้ใช้เอกสารสิทธิเป็นประกัน สิทธิในที่ดินยังคงเป็นของรัฐ ประชาชนสามารถคืนที่ดินให้รัฐหากไม่ต้องการ และรัฐสามารถเรียกคืนที่ดินได้หากตรวจสอบพบว่าประชาชนมิได้ใช้ทำกิน”

ไงหละ  มาซะยาวเลย

ตอบแบบบ้านๆ ตามประสาเราๆ ท่านก็คือเอกสารที่ให้ท่านๆ ที่มีชื่อระบุอยู่ในเอกสาร สปก นั้นมีสิทธิ์ใช้ประโยชน์ได้แต่ไม่มีสิทธิ์ครอบครอง ซื้อ ขาย หรือจำนองต่างๆ นาๆ ได้ พูดง่ายๆ ก็คือใช้ประโยชน์ได้อย่างเดียว จะสืบทอดก็แต่โดยทางมรดก เช่นเดียวกับ สทก หรือ ภบท ที่ท่านๆ เคยได้ยินมา แต่ในความเป็นจริงก็มีบ้างที่เห็นการนำเอกสารสิทธิ์การใช้ประโยชน์ในพื้นที่เหล่านี้ไปจดจำนองกันเองบ้าง ให้เป็นหลักประกันต่างๆ บ้าง ตามประสาญาติพี่น้องในหมู่บ้านต่างจังหวัดที่ไม่ค่อยจะสนใจเรื่องเอกสารหรือกฏระเบียบอะไรมากนักแต่ถ้าตามหลักกฏหมายแล้วถือเป็นโมฆะและไม่สามารถใช้เป็นผลบังคับได้ตามกฏหมาย เพราะกรรมสิทธิ์การครอบครองยังเป็นของรัฐอยู่จะยึดคืนเมื่อไหร่ก็ได้



เพื่อนๆ หลายๆ ท่านถามผู้เขียนมาว่าที่ดินตาบอดคืออะไร ตอบแบบความรู้น้อยตามประสาบ้านๆ แบบผู้เขียนก็คือที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ โดยดูได้จากระวางโฉนดหรือดูจากเอกสารสิทธิ์เป็นหลักถึงแม้ว่าความเป็นจริงนั้นจะมีถนนผ่านหรือถนนอยู่หน้าบ้านหากแต่ในเอกสารสิทธิ์นั้นไม่ใช่ทางสาธารณะก็ถือว่าที่แปลงนั้นเป็นที่ตาบอด และความหมายของทางสาธารณะตามความเข้าใจอันน้อยนิดของผู้เขียนนั้นก็คือที่หรือถนนที่แสดงชัดเจนในเอกสารของกรมที่ดินถึงจะเรียกว่าทางสาธารณะ และทางที่ใช้สัญจรไปมาทุกๆ ครั้งผ่านหน้าบ้าน ข้างบ้านหรืออะไรก็แล้วแต่อาจจะไม่ใช่ทางสาธารณะและอาจจะมีการครอบครองโดยผู้ใดผู้หนึ่งก็เป็นได้เพียงแต่เปิดใช้กันตามอัธยาศัยแบบเอื้อเฝื้อเผื่อแผ่กันตามประสาพี่ๆ น้องๆ กันในหมู่บ้านซึ่งไม่ค่อยจะยึดเขตแดนอะไรเป็นหลักมากมายเพราะคนกันเองทั้งนั้น

ดังนั้นที่หน้าบ้าน ทางข้างบ้านอาจจะไม่ใช่ทางสาธารณะอย่างที่เราเข้าใจกันก็เป็นได้ตราบใดที่ในเอกสารสิทธิ์ไม่เขียนว่าทางสาธารณะ จึงพึงสังวรให้กับหลายๆ ท่านที่จะซื้อที่ดินให้อ้างอิงคำกล่าวจากเอกสารสิทธิ์จะดีที่สุดเพื่อป้องกันอาการหน้าปวดหัวตามมาที่หลัง คงจะปวดหัวพิลึกเมื่อที่ดินที่เราลงทุนลงแรงซื้อไปไม่มีทางเข้าถึงรถไม่สามารถเข้าไปได้ได้แต่เดินแอบๆ ย่องๆ

โดยส่วนใหญ่แล้วที่ดินตาบอดจำพวกนี้มักจะขอซื้อที่ดินจากแปลงข้างๆ เพื่อขอซื้อทางออกไปสู่ถนนสาธารณะ หากมิตรสัมพันธ์ดีก็ไม่ใช่ปัญหาหากแต่หลายครั้งที่พบว่าข้างบ้านเป็นคนนิสัยไม่ค่อยดีฉวยโอกาสขายที่ส่วนเล็กๆ เพื่อทำถนนในราคามหาโหด



ที่ดินเปล่าบางแปลงไม่สามารถเปลี่ยนเป็นโฉนด

หลายต่อหลายครั้ง เพื่อนๆ อาจจะเห็นว่าที่ดิน นส3 ทำเลดีติดกับสถานที่สำคัญๆ ในย่านทำเลที่อยู่อาศัย หรือในเมืองมีราคาถูกจนเหลือเชื่อ จนเกือบจะเสียเงินซื้อเก็บไว้ทำประโยชน์ แต่ก่อนที่จะซื้อที่ดินเปล่าที่มีลักษณะดังกล่าวนั้นอยากจะให้เพื่อนๆ ตรวจสอบให้ดีเสียก่อนว่าสามารถแปลงเป็นโฉนดได้หรือไม่ เพราะการได้เอกสารสิทธิ์ประเภทโฉนดนั้นถือว่าให้ความอุ่นใจได้มากที่สุด (เท่าที่จะหาได้ในช่วงเวลาปัจจุบัน)

เอกสารสิทธิ์ที่เป็น นส3 อาจจะไม่สามารถแปลงเป็นโฉนดได้เสมอไป ถ้าหากที่ดินแปลงนั้นติดกับสถานที่สำคัญๆ เช่น โบราณสถาน ที่ดินในเขตพื้นที่ทหาร พื้นที่ที่มีความสำคัญในเชิงยุทธศาสตร์ทางทหาร หรืออื่นๆ แล้วถูกเรียกคืนในภายหลัง เช่นกรณีที่เกิดขึ้นกับคนรู้จัก

โดยเรื่องราวมีอยู่ว่า

นายหน้าหัวใสจับที่ดินเปล่าได้จาก บสก มาในราคาถูกแล้วนำที่ดินแปลงนั้นซึ่งอยู่ติดกับโบราณสถานสำคัญออกประกาศขายให้กับผู้ที่สนใจโดยที่ไม่ได้อธิบายให้ชัดเจนว่าที่ดินแปลงนั้นติดกับเขตโบราณสถานสำคัญนั้นไม่สามารถแปลงเป็นโฉนดได้และความเสี่ยงเรื่องการเวนคืนหรือเรียกคืนนั้นมีสูง โดยตรงกันข้ามกลับยกประเด็นเรื่องโบราณสถานมาเป็นจุดขายเพิ่มราคาที่ดินแปลงดังกล่าวให้สูงขึ้นไปอีกจนในที่สุดมีการตกลงซื้อขายถ่ายโอนที่ดินกัน และในกาลต่อมาไม่นานนักหลังจากซื้อขายได้มีหนังสือจากกรมที่ดินให้ทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและทำการคืนที่ดินให้กับรัฐโดยได้รับเงินจากการเวนคืนที่ดินเพียงน้อยนิดตามราคาประเมินจากเจ้าหน้าที่

พึงสงสัยไว้เสมอเพื่อเตือนสติว่า “ของถูกไม่ดี ของฟรีไม่มีในโลก” เพื่อนๆ ควร ทำธุรกรรมด้านที่ดินอย่างรอบคอบและควรจะตรวจสอบที่ดินแปลงนั้นๆ อย่างละเอียดถ้วนถี่จากกรมที่ดินในพื้นที่ดังกล่าวก่อนการทำธุรกรรม



ไม่นึกไม่ฝันว่าเรื่องราวเดิมๆ จะเกิดขึ้นกับคนรู้จักใกล้ๆ ตัวเมื่อมีกลุ่มมิจฉาชีพอาศัยความรู้เท่าไม่ถึงการของคนอื่นหากินด้วยการหลอกหลวงขายที่ดินราคาถูกทั้งๆ ที่ที่ดินผืนนั้นไม่ใช่ของตน ด้วยความที่ราคาถูกทำให้ความโลภบังตาจนลืมตรวจสอบตรวจตรารายละเอียดอย่างถ้วนถี่จนตกเป็นเหยื่อของเหล่ามิจฉาชีพได้ง่ายๆ

โดยเรื่องราวคราวนี้มีเนื้อความอยู่ว่า

กลุ่มมิจฉาชีพกลุ่มหนึ่งที่ทำงานกันเป็นขบวนการหลายคน (ทั้งคนติดต่อ ทั้งหน้าม้าที่แสดงเป็นผู้ใหญ่บ้าน, หน้าม้าที่แสดงเป็นเจ้าของที่ดิน, หน้าม้าประกอบฉากที่อ้างตัวเองเป็นเจ้าของที่ดินผืนข้างเคียงและที่อ้างตนเป็นข้าราชการกรมที่ดิน) ได้ทำการหยิบยืมโฉนดตัวจริงมาจากบุคคลใดบุคคลหนึ่งแล้วอ้างว่าเป็นของตนเพื่อใช้หลอกลวงต้นตุ๋นเหยื่อที่หลงติดกับ โดยได้นัดหมายเหยื่อให้ไปดูที่ดินผืนนั้นช่วงวันหยุดเสาร์อาทิตย์ที่เป็นวันหยุดราชการเพื่อหลีกเลี่ยงการตรวจสอบ ประกอบทั้งมีหน้าม้าคนอื่นๆ ที่อ้างตนว่าเป็นผู้ใหญ่บ้านบ้าง เจ้าของที่ดินแปลงข้างๆ บ้างและเจ้าหน้าที่กรมที่ดินบ้างต่างผลัดกันเจรจาอธิบายเพื่อให้เกิดความน่าเชื่อถือและสมบทบาททำให้เหยื่อคล้อยตามไปกับสถานการณ์ที่ถูกสร้างขึ้นประกอบกับข้อเสนอเรื่องราคาที่ถูกเกินจริงจนเหยื่อผู้เสียหายเกิดความโลภเผลอติดกับดักเหล่านั้นได้ง่ายๆ และหลังจากการเจรจาเสร็จสิ้นเหยื่อผู้เสียหายได้เซ็นต์สัญญาและจ่ายค่ามัดจำที่ดินไปส่วนหนึ่งแล้วจึงได้แยกย้ายกันกลับที่พักและได้นัดหมายทำธุรกรรมการโอนที่ดินและจ่ายเงินส่วนที่เหลือในวันทำการราชการถัดมา แต่ปรากฏว่าไม่มีการติดต่อมาจากกลุ่มคนที่อ้างตนว่าเป็นเจ้าของที่ดินแปลงนั้นถึงได้โทรติดต่อไปเพื่อสอบถามแต่ปรากฏว่าไม่สามารถติดต่อได้จึงได้ไปยังที่ดินแปลงดังกล่าวอีกครั้งเพื่อสอบถามรายละเอียดจนได้เจอกับเจ้าของที่ดินตัวจริงและผู้ใหญ่บ้านตัวจริงทำให้แน่ชัดว่าตนถูกหลอกจึงเข้าแจ้งความกับเจ้าหน้าที่ตำรวจเพื่อดำเนินการทางกฏหมายต่อไป แต่ก็เป็นเรื่องหน้าเศร้าที่เจ้าหน้าที่ตำรวจงานเยอะเกินกว่าจะมาติดตามเรื่องช่อโกงแบบนี้ได้อย่างใกล้ชิดทำให้ความคืบหน้าของคดีล่าช้าเป็นอย่างมาก

เรื่องราวแบบนี้มักจะเกิดขึ้นบ่อยๆ และเสมอๆ กับผู้ที่ติดกับความโลภจนเกิดการประมาทไม่ตรวจสอบรายละเอียดให้ชัดเจนเสียก่อนทำให้หลงติดกับเหล่ามิจฉาชีพที่จ้องจะฉวยโอกาสจนเกิดความเสียหายมากมายหลายคดี ผู้เขียนจึงอยากจะหยิบยกเรื่องราวของคนใกล้ตัวเพื่อหวังว่าท่านๆ จะได้ไม่ตกเป็นเหยื่อกลุ่มคนเหล่านี้ โดยก่อนจะทำธุรกรรมใดๆ เกี่ยวกับที่ดินนั้นควรจะตรวจสอบให้ชัดเจนเสียก่อนโดยควรจะตรวจสอบกับเจ้าหน้าที่ของกรมที่ดินและควรจะเป็นต่อหน้าเจ้าพนักงานเท่านั้น กฎที่ว่า “ทำธุรกรรมต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเท่านั้น” ถูกสร้างขึ้นมาอย่างมีเหตุมีผล

เป็นเพื่อนกันบน Facebook
บทความกิจกรรมเกษตรและที่ดิน