Posts Tagged ‘นส3’



อยู่ๆ เวป  http://www.mygreengardens.com ก็เกิดล่มขึ้นมาเอาดื้อๆ เลยต้องเข้าไปดูพื้นที่โฮสติ้ง (Hosting) กับจำนวนการโอนย้ายข้อมูล (Bandwidth) ก็พบว่า Bandwidth เต็ม เฮ้ย! เกิดอะไรขึ้นทำไมมันเต็มหละ มีใครแกล้งยิงเวปเรารึเปล่าเนี่ยะ? งุนงงอยู่พักใหญ่สุดท้ายก็ถึงบางอ้อเมื่อติด stats หรือตัววัดผลให้เวปทำให้รู้ว่าคนเข้าเวปนี้ประมาณ 800 กว่าคนต่อวัน เฮ้ย!  เกิดอะไรขึ้น ไม่น่าเชื่อว่าบลอคบทความบ้านนอกๆไม่ได้เรื่องนี้จะมีคนเข้ามาอ่านเยอะจนผู้เขียนตกใจเพราะจำนวนเยอะเกินคาด

 

ต้องขอของพระคุณท่านผู้อ่านอีกครั้งครับ จากใจจริงที่คอยติดตามอยู่เป็นกำลังใจไต่ถามสารทุกข์สุขดิบกันเป็นประจำ เห็นจำนวนคนเข้าชมแล้วยิ้มออกครับ

 

จำนวนคนเข้ามาอ่านเวปมากก็มีจำนวนคำถามเพิ่มมาเป็นเงาตามตัวและส่วนใหญ่ก็ถามไถ่กันมาเรื่องที่ดินหรือการขอสินเชื่อซะมากกว่า (คำถามหลังไมค์มีเป็นร้อยเลยครับ) และก็ต้องสะดุดตากับคำถามหนึ่งที่ว่า

 

ที่ดิน ภบท.5 นำไปขอสินเชื่อหรือเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันได้ไหม ด้วยความรู้อันน้อยนิดก็ขอตอบเลยครับว่า ณ ปัจจุบันปี 2555 คือ ไม่ได้ ครับเพราะว่ากฎหมายด้านที่ดินปัจจุบันยังไม่สามารถทำได้ ที่พูดแบบนี้เพราะอนาคตอาจจะมีการแก้กฎหมายต่างๆ นาๆ (ก็อย่างที่ท่านๆ ทราบนั่นแหละบทมันอยากจะแก้ก็แก้) ตามฝ่ายการเมือง แต่ ณ ปัจจุบัน ยังไม่ได้ เพราะตามกฎหมายปัจจุบันถือว่าที่ดิน ภบท.5 หรือภาษีบำรุงท้องถิ่นนั้นยังเป็นของรัฐ เพียงแต่ให้เช่าทำประโยชน์เท่านั้น

P1040146

ท่านจะเอาไปเป็นหลักทรัพย์ได้อย่างไรในเมื่อท่านไม่ใช่เจ้าของ ความรู้สึกคงจะเหมือน จ่ายเงินเช่าบ้านเขาอยู่รายปีแล้วอยู่ๆ ก็อยากเอาบ้านของเขาไปเข้าธนาคารอะไรแบบนั้น ซึ่งแน่นอนครับว่าเป็นไปไม่ได้ ต่างจาก สปก 4-01 ที่ผู้มีชื่ออยู่ในเอกสารสิทธิ์การใช้ประโยชน์ ถึงแม้จะไม่ใช้เจ้าของซะเลยทีเดียว (เพราะยังเป็นของสำนักงาน สปก) แต่ดูมีภาษีกว่าเพราะซื้อขายไม่ได้แต่สามารถใช้ประโยชน์ได้และตกทอดเป็นมรดกได้ โดย สปก 4-01 นั้นทาง ธกส ตีมูลค่าไว้ที่ 50% ของราคาประเมิน แต่สำหรับธนาคารพาณิชย์นั้นให้น้อยกว่านั้นและบางแห่งไม่รับเอกสารสิทธิ์ชั้นรอง เช่น ภบท, สปก, นส3

ผู้อ่านเคยไปเยี่ยมหมู่บ้านหนึ่งที่อยู่อาศัยกันมาช้านานกว่า 200 ครัวเรือน แต่เอกสารยังเป็น ภทบ และไม่สามารถเป็นโฉนดได้เพราะติดกับเขตยุทธศาสตร์ทางทหาร จึงไม่สามารถนำบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างถาวรที่อยู่บนพื้นที่ ภบท มาใช้เป็นหลักทรัพย์ในการขอสินเชื่อได้ครับ



จริงๆ แล้วผู้เขียนหรือหลายๆท่าน หรือแม้แต่ข้าราชการก็ไม่สามารถตอบคำถามนี้ได้ครับ  เพราะบอกตามตรงว่าเป็นคำถามที่กว้างและผูกมัดกับการเมือง แต่ไหนๆ แล้วได้ยินคำถามนี้จากผู้อ่านหลายๆ ท่าน รวมทั้งพี่น้องเพื่อนฝูงอยู่บ่อยครั้งเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบ ภบท ว่าสามารถขึ้นเป็นโฉนดหรือเอกสารสิทธิ์แบบอื่น เช่น นส3 นส3ก หรือโฉนดได้หรือไม่

ภบท หรือ ภาษีบำรุงท้องที่นั้นเป็นภาษีที่ทุกท่านๆ จะต้องเสียให้รัฐ (ปัจจุบันผ่านทาง อบต ส่วนจะไปไหนต่อนั้น มิทราบได้เพราะไปได้หลายทาง หุหุหุ) ถึงแม้ท่านจะถือเอกสารสิทธิ์โฉนดหรือ นส3 ก็ยังต้องเสียภาษีให้รัฐซึ่งก็คือใบ ภบท5 อีกเช่นกัน และ ภบท5 นั้นพื้นฐานก็คือใบแสดงการเสียภาษีนั่นเอง ไม่ใช่ เอกสารสิทธิ์การครอบครอง พูดง่ายๆ คือท่านไหนถือ ภบท5 เปล่าไม่ได้แนบด้วยโฉนดก็เหมือนการเช่าที่ของรัฐแล้วจ่ายเงินค่าเช่ารายปีแต่รัฐยังเป็นเจ้าของอยู่ พวกเราต่างหากที่ขี้ตู่เอาเอง อาศัยพวกมากลากไปใช้กฎหมู่ถือเอาว่าเป็นกรรมสิทธิ์แล้วซื้อขายแลกเปลี่ยนกันเอง เป็นที่รู้กันในหมู่พวกพ้องหรือในหมู่บ้านอะไรทำนองนั้น

ภบท.5 สามารถเปลี่ยนเป็นโฉนดได้หรือไม่

ตอบเลยครับ ว่าได้

แต่

แต่

เมื่อไหร่หละ? เพราะรัฐเองก็พยายามจะผลักดันพื้นที่หลายแปลงให้เปลี่ยนเป็นการออกโฉนดหรือเอกสารสิทธิ์ประเภทอื่นแต่ก็ไม่สามารถทำได้เพราะเป็นเรื่องยุ่งยากสลับซับซ้อนยิ่งกว่าละครหลังข่าว และคำถามนี้เกี่ยวกับการเมืองเพราะมีทั้งพวกที่คัดค้านและสนับสนุน (ก็แน่หละ มันคือผลประโยชน์อันมหาศาลหากผลักดันสำเร็จ) เมื่อไหร่ที่พื้นที่ ภบท สามารถเปลี่ยนเป็นโฉนดนั้นก็ต้องดูทิศทางทางการเมืองครับ

และขอบเขตที่ถึงไหน? อย่างที่ท่านๆ ทราบกันดีว่าพื้นที่ ภบท5 นั้นครอบคลุมตั้งแต่ในหมู่บ้าน ท้องไร่ท้องนา ยันไปจนถึงเขตป่าสงวน เขตอุทธยานหรือแม้กระทั่งเขตหวงห้ามของทหาร แย่หละสิถ้าเกิดมีการออกโฉนดหรือเอกสารสิทธิ์การครอบครองให้พื้นที่ ภบท มิดีแย่เลยหรือเพราะครอบคลุมเป็นพื้นที่วงกว้างเหลือเกิน แล้วกรมศิลป์ไม่โมโหหรือไม่รุกล้ำโบราณสถาน แล้วทหารไม่โกรธหรือเพราะไปรุกล้ำพื้นที่ยุทธศาสตร์ของเขา ขืนเปลี่ยนได้หมดหละเป็นปัญหาใหญ่เลย

เรามาเปลี่ยนคำถามกันดีกว่าครับ เอาให้วงแคบลงหน่อยจาก “ภบท.5 สามารถเปลี่ยนเป็นโฉนดได้หรือไม่

” มาเป็น “พื้นที่ ภบท แบบไหนที่สามารถออกเอกสารสิทธ์การครอบครองได้” จะดีกว่าไหม

พื้นที่ ภบท ไหนที่สามารถออกเอกสารสิทธ์การครอบครองได้

ง่ายเลยคำถามนี้ เพราะมีพื้นที่ที่เคยเปลี่ยนจาก ภบท มาเป็นโฉนด และรัฐเคยทำมาแล้ว  เยี่ยม ปะ ละ พี่น้อง

พื้นที่ ภบท ที่สามารถเปลี่ยนเป็นโฉนดหรือเอกสารสิทธิ์การครอบครองได้นั้นคือเขตที่อยู่อาศัย ในชุมชนขนาดกลางถึงขนาดใหญ่ขึ้นไปครับ ท้องไร่ท้องนาที่มีหลักฐานการใช้ประโยชน์ด้านการเกษตรมาอย่างยาวนาน ไม่ติดกับเขตอุทธยาน ไม่ติดกับเขตทหาร ไม่ติดกับป่าสงวนอะไรเทือกนั้น (พูดง่ายๆ ก็คือเขตชุมชนนั่นเอง) มีสิทธิ์ที่จะเปลี่ยนเป็นเอกสารสิทธิ์การครอบครองได้ครับ แต่ไม่ใช่การไปขอเปลี่ยนแบบรายบุคคลแต่เป็นการที่รัฐประกาศยกทั้งตำบล แบบว่ารัฐประกาศออก นส3 ทั้งตำบลอะไรแบบนั้นแหละ และการเปลี่ยน ภบท แบบนี้รัฐเปลี่ยนมาแล้วหลายแปลงครับแต่เป็นการกำหนดโดยรัฐไม่ใช่ประชาชนรายบุคคลครับ หรือจะเป็นรายบุคคลได้ก็ต่อเมื่อรัฐประกาศไปแล้วแต่ยังไม่มีเงินไปเสียค่าทำเนียม หรือลืม หรือยุ่ง ก็สามารถไปขอเปลี่ยนทีหลังได้แต่ไม่สามารถเปลี่ยนก่อนที่รัฐจะประกาศครับ



ที่ดินเปล่าบางแปลงไม่สามารถเปลี่ยนเป็นโฉนด

หลายต่อหลายครั้ง เพื่อนๆ อาจจะเห็นว่าที่ดิน นส3 ทำเลดีติดกับสถานที่สำคัญๆ ในย่านทำเลที่อยู่อาศัย หรือในเมืองมีราคาถูกจนเหลือเชื่อ จนเกือบจะเสียเงินซื้อเก็บไว้ทำประโยชน์ แต่ก่อนที่จะซื้อที่ดินเปล่าที่มีลักษณะดังกล่าวนั้นอยากจะให้เพื่อนๆ ตรวจสอบให้ดีเสียก่อนว่าสามารถแปลงเป็นโฉนดได้หรือไม่ เพราะการได้เอกสารสิทธิ์ประเภทโฉนดนั้นถือว่าให้ความอุ่นใจได้มากที่สุด (เท่าที่จะหาได้ในช่วงเวลาปัจจุบัน)

เอกสารสิทธิ์ที่เป็น นส3 อาจจะไม่สามารถแปลงเป็นโฉนดได้เสมอไป ถ้าหากที่ดินแปลงนั้นติดกับสถานที่สำคัญๆ เช่น โบราณสถาน ที่ดินในเขตพื้นที่ทหาร พื้นที่ที่มีความสำคัญในเชิงยุทธศาสตร์ทางทหาร หรืออื่นๆ แล้วถูกเรียกคืนในภายหลัง เช่นกรณีที่เกิดขึ้นกับคนรู้จัก

โดยเรื่องราวมีอยู่ว่า

นายหน้าหัวใสจับที่ดินเปล่าได้จาก บสก มาในราคาถูกแล้วนำที่ดินแปลงนั้นซึ่งอยู่ติดกับโบราณสถานสำคัญออกประกาศขายให้กับผู้ที่สนใจโดยที่ไม่ได้อธิบายให้ชัดเจนว่าที่ดินแปลงนั้นติดกับเขตโบราณสถานสำคัญนั้นไม่สามารถแปลงเป็นโฉนดได้และความเสี่ยงเรื่องการเวนคืนหรือเรียกคืนนั้นมีสูง โดยตรงกันข้ามกลับยกประเด็นเรื่องโบราณสถานมาเป็นจุดขายเพิ่มราคาที่ดินแปลงดังกล่าวให้สูงขึ้นไปอีกจนในที่สุดมีการตกลงซื้อขายถ่ายโอนที่ดินกัน และในกาลต่อมาไม่นานนักหลังจากซื้อขายได้มีหนังสือจากกรมที่ดินให้ทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและทำการคืนที่ดินให้กับรัฐโดยได้รับเงินจากการเวนคืนที่ดินเพียงน้อยนิดตามราคาประเมินจากเจ้าหน้าที่

พึงสงสัยไว้เสมอเพื่อเตือนสติว่า “ของถูกไม่ดี ของฟรีไม่มีในโลก” เพื่อนๆ ควร ทำธุรกรรมด้านที่ดินอย่างรอบคอบและควรจะตรวจสอบที่ดินแปลงนั้นๆ อย่างละเอียดถ้วนถี่จากกรมที่ดินในพื้นที่ดังกล่าวก่อนการทำธุรกรรม


โฉนดที่ดินหายเป็นเรื่องที่น่าหนักใจ แต่ก็มีวิธีแก้ไขเพื่อให้ได้โฉนดกลับคืนมา โดยปกติแล้วโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์ เช่น นส3ก หรือ นส3 จะมีสำเนาอยู่ที่กรมที่ดินอีก 1 ฉบับ หากท่านผู้อ่านเผลอทำโฉนดหายหรือเสียหายก็สามารถไปแจ้งความที่สถานีตำรวจเป็นแห่งแรกเพื่อนำใบแจ้งไปติดต่อสำนักงานกรมที่ดินในพื้นที่นั้นๆ ตามแต่โฉนดท่านจะสังกัดอยู่ และอาจจะต้องพาพยานที่รู้เห็นการหายหรือบุคคลที่น่าเชื่อถือ เช่น ผู้ใหญ่บ้านหรือกำนันเพื่อการรับรอง
แต่วิธีที่ดีที่สุดคือการเก็บรักษาไว้อย่างดีครับ เพราะถึงแม้ว่าจะมีอีกหนึ่งฉบับอยู่ที่กรมที่ดินก็ตามทีแต่การดำเนินเรื่องเพื่อที่จะได้คืนมานั้นก็ทำให้เสียเวลาและน่ารำคาญใจพอสมควรครับ



ว่าด้วยเรื่องเอกสารสิทธิ์ของที่ดินนั้นมีหลากหลายประเภทเหลือเกิน แต่ด้วยประสบการณ์อันน้อยนิดของผู้เขียนก็พอจะบอกเล่าเก้าสิบได้บ้าง โดยเอกสารสิทธิ์หลักๆ ที่เราๆ ท่านๆได้เห็นนั้นก็ได้แก่ หากจะต้องการทราบความหมายก็ไม่ยากแค่ดูจากเวปไซด์ของกรมที่ดิน

เอาง่ายเข้าว่าเพราะมันเหมือนขั้นบันได

นส4จ

ก็โฉนดนั้นแหละ มีสิทธิ์ในการซื้อหรือขายได้ตามสะดวก แต่ว่าราคาก็ตามสิทธิ์นั้น ตราครุฑสวยเชียวหละ หุ หุ หุ ถือว่าอุ่นใจที่สุดสำหรับสิทธิ์การถือครอง

นส3ก  และ นส3

คือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ออกให้โดยนายอำเภอในสมัยก่อนแต่ปัจุบันอำนาจนี้ถูกยกเลิกจากตำแหน่งนายอำเภอแล้ว เออ แฮะ ดีจังทำไมไม่เกิดเป็นญาตินายอำเภอสมัยก่อนนะ เอกสารประเภทนี้มักจะทำเรื่องขอเป็นโฉนดเพื่อเพิ่มสิทธิ์การครอบครองได้ง่ายกว่าประเภทอื่นๆ

อ่ะ ถือว่าอุ่นใจกว่า สปก หน่อยหนึ่งหละ

สปก เอกสารสิทธิ์ชนิดนี้สำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตรจัดสรรที่ดินให้เกษตรกรเพื่อเหตุผลด้านการเกษตรแต่ไฉนตกไปอยู่ในมือนายทุนซะส่วนใหญ่ก็ไม่รู้ หุหุหุ เอกสารชนิดนี้สามารถยกเลิกหรือเพิกถอนได้ตามมติของ สปก จะพูดตามประสาชาวบ้านอย่างผู้เขียนก็แค่มีสิทธิ์การครอบครองมากกว่า ภทบ5 อยู่หน่อยเดียว และปัจจุบันยังไม่มีทีท่าว่าจะทำเป็นโฉนดได้หากแต่อนาคตนั้นไม่ทราบได้ เหมาะแก่เกษตรกรตัวจริงอีกนั้นแหละเพราะมีการใช้ประโยชน์ด้านการเกษตรอย่างชัดเจน นิยมเปลี่ยนมือด้วยการขายสิทธิ์การใช้ประโยชน์และทำเอกสารการซื้อขายแนบหลังไว้เพื่อป้องกันปัญหา แต่เจ้าของตัวจริงนั้นก็ยังเป็น สปก น๊ะ จ๊ะ

ภทบ5

หรือภาษีบำรุงท้องที่ เอกสารประเภทนี้จะเรียกว่าเอกสารสิทธิ์ซะเลยทีเดียวก็ไม่ถูก จะเหมือนกับพื้นที่ที่ อบต หรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจัดสรรให้เช่าสำหรับใช้ทำกินได้ โดยเสียค่าเช่าเป็นรายปี ซึ่งจะยึดคืนเมื่อไหร่หรือยกเลิกเมื่อไหร่ก็ได้แล้วแต่มติ ส่วนใหญ่เท่าที่พบเจอจะเปลี่ยนมือโดยการขายสิทธิ์ในการเช่า ภทบ5 นี้แนะนำสำหรับผู้ที่มีภูมิลำเนาอยู่ในพื้นที่และใช้ประโยชน์ด้านการเกษตรอย่างแท้จริงเพราะสามารถดูแลสอดส่องได้ หากเป็นผู้ที่อยู่ต่างถิ่นหรือต่างจังหวัดที่ต้องการซื้อเพื่อเก็งกำไรหรือใช้ปะโยชน์ในด้านอื่นก็เห็นเป็นเรื่องที่ควรไตร่ตรองอย่างหนัก

จากประสบการณ์ส่วนตัวของผู้เขียนทำให้รู้สึกถึงคำว่ามาก่อนได้เปรียบเป็นอย่างดี โฉนดได้เปรียบ นส3ก สปก ภทบ5 ตามลำดับสิทธิ์แบบขั้นบันได และหากเอกสารสิทธิ์แบบเดียวกันเจอกัน เช่นโฉนดเจอกับโฉนดในการรังวัดหรือสอบเขตจะต้องถือว่าฉบับที่ทำการรังวัดก่อนนั้นมีสิทธิ์มากกว่า เพราะหากที่ดินด้านข้างของเราเป็นโฉนดเหมือนกันแต่ทำการรังวัดที่ดินด้วยกล้องส่องวัดระยะก่อนก็ถือว่าเป็นแปลงหลัง และเมื่อเราต้องการวัดก็จะต้องใช้แปลงด้านข้างเป็นหลักให้ได้พื้นที่เต็มก่อนแล้วค่อยวัดที่ดินของเรา ซึ่งฝ่ายที่มาทีหลังอาจจะได้ที่ดินมากกว่าหรือน้อยกว่า ความเป็นจริงก็คือมักจะได้น้อยกว่าเพราะถูกล้ำเขต โดยเจ้าหน้าที่มักจะอ้างว่าพื้นที่ไม่ตรงกับในโฉนดเพราะสมัยก่อนไม่มีการวัดด้วยการใช้กล้องส่องวัดระยะทำให้เกิดการคลาดเคลื่อนและผิดพลาดได้ง่าย

ผิดถูกประการใดขออภัยไว้ด้วยเพราะผู้เขียนก็มั่วไปเรื่อยๆ อิอิอิ

เป็นเพื่อนกันบน Facebook
บทความกิจกรรมเกษตรและที่ดิน