Posts Tagged ‘ราคาประเมิน’



เพื่อนสมาชิกเกษตรท่านหนึ่งถามมาถึงรายละเอียดการขอสินเชื่อธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร (ธ.ก.ส.) เพื่อนำมาประกอบอาชีพแบบ “สินเชื่อ 108 อาชีพ”

จริงๆ แล้วผู้เขียนไม่ได้มีประสบการณ์การขอสินเชื่อแบบ 108 อาชีพ แต่เพื่อนๆ ถามมาจะไม่ตอบก็เสียน้ำใจเลยต้องไปถามป้าดาวข้างบ้านที่เคยมีประสบการณ์การขอสินเชื่อแบบ 108 อาชีพ
ป้าดาวเล่าว่า (ทำเป็นนิทานเลย (-__-!!!))

ป้าดาวและครอบครัวเป็นคนกรุงเทพฯ แต่ย้ายไปอยู่ต่างจังหวัดเพื่อไปทำสวนและทำอาชีพเย็บผ้าเป็นอาชีพเสริม แต่บังเอิญไม่มีเงินทุนหมุนเวียนมากนักเลยอยากจะไปขอสินเชื่อกับธนาคาร ธ.ก.ส. ตามที่เคยได้ยินการประชาสัมพันธ์เรื่องสินเชื่อ 108 อาชีพ แต่ติดขัดปัญหานิดหน่อยที่ว่าป้าดาวไม่ใช่คนในพื้นที่เลยต้องย้ายทะเบียนบ้านและอยู่อาศัยในพื้นที่นั้นเป็นระยะเวลา 6 เดือนถึง 1 ปีขึ้นไป แล้วจึงจะสามารถไปทำเรื่องขอสินเชื่อแบบ 108 อาชีพได้ โดยขั้นตอนแรกนั้นป้าดาวจะต้องเป็นสมาชิก ธ.ก.ส. ในพื้นที่นั้นก่อน

สำหรับการเป็นสมาชิก ธ.ก.ส. นั้นปัจจุบันก็ไม่ได้ยุ่งยากอะไรมากมาย
1. มีอายุ 20 – 60 ปีบริบูรณ์
2. มีความชำนาณในวิชาชีพนั้นๆ เป็นระยะเวลาอย่างน้อย 6 เดือนถึง 1 ปี
3. มีบุคคลค้ำประกัน ซึ่งอาจจะเป็นสมาชิก ธ.ก.ส. ด้วยกันจำนวน 2 ท่านก็ได้ หรือบุคคลทั่วๆ ไปที่ ธ.ก.ส. อาจจะดูเรื่องความมั่นคงในหน้าที่การงานก็ 2 ท่านอีกนั่นแหละ หรือข้าราชการระดับซี 3 ขึ้นไป เป็นต้น

002

รายละเอียดการขอสินเชื่อแบบ 108 อาชีพ
1. ขอขึ้นทะเบียนเป็นลูกค้าผู้กู้ ธ.ก.ส. โดยจะสามารถขึ้นทะเบียนได้ที่ ธ.ก.ส. สาขานั้นๆ ตามชื่อในทะเบียนบ้าน
2. เตรียมเอกสารบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน (ใบสมรส ใบหย่า ใบเปลี่ยนชื่อ ต่างๆ นาๆ ถ้ามี) บัตรแสดงรายได้เช่น สลิปเงินเดือนหรือรายได้ประจำต่างๆ ถ้ามีก็จะทำให้การพิจารณานั้นง่ายขึ้น
3. แจ้งวัตถุประสงค์การขอสินเชื่อกับเจ้าหน้าที่
4. หลักทรัพย์ค้ำประกันนั้นก็สามารถใช้โฉนดหรืออสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ได้ ยกเว้น ภบท.5 โดยโฉนดนั้นก็ได้ร้อยละ 80 และ สปก นั้นก็ได้ประมาณร้อยละ 50 จากราคาประเมิน ลดหลั่นลงมาหรือหากไม่มีหลักทรัพย์ค้ำประกันก็สามารถรวมกลุ่มแบบกลุ่มแม่บ้านแล้วก็ไปขอกู้ หรือใช้บุคคลค้ำประกัน (เห็นป้าดาวขอแบบรวมกลุ่มจะได้เยอะกว่าเพราะเจ้าหน้าที่ ธ.ก.ส. จะปล่อยสินเชื่อให้ 50,000-300,000 บาทเลยทีเดียวแต่ถ้าขอเป็นรายบุคคลก็ได้น้อยหน่อยเพราะรายบุคคลจะได้สินเชื่อประมาณ 3,000-100,000 บาทต่อรายซึ่งก็แล้วแต่วัตถุประสงค์การประกอบอาชีพนั้นๆ ความสามารถในการชำระ และตามมูลค่าของหลักทรัพย์ค้ำประกันจากการประเมินราคา)

4.1 ถ้าใช้โฉนดหรืออสังหาริมทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันหรือจำนองก็จะมีขั้นตอนการประเมินมูลค่าทรัพย์สินคือ เสียค่าประเมินร้อยละ 0.25 ของมูลค่าเงินจำนองโดยเสียขั้นต่ำ 500 บาทและสูงสุด 10,000 บาท การประเมินใช้เวลาประมาณ 2 อาทิตย์

5. ถ้าสาขารับขึ้นทะเบียนเป็นลูกค้าผู้กู้แล้วก็จะเป็นหน้าที่ของเจ้าหน้าที่ ธ.ก.ส. ที่จะพิจารณาและส่งเจ้าหน้าที่ลงพื้นที่เพื่อตรวจสอบว่าเป็นจริงแท้ตามวัตถุประสงค์ที่ขอไปหรือไม่ (ป้าดาวเล่าว่าเจ้าหน้าที่มานั่งคุยถึงหน้าบ้าน พูดจาเป็นกันเองน่ารักมาก ^-^)

6. ระยะเวลาเวลาดำเนินการนั้นก็ขึ้นอยู่กับว่าถ้าเป็นลูกค้าใหม่ก็นานหน่อยประมาณ 30 – 45 วันทำการที่นานเพราะตรวจสอบ
ถ้าเป็นลูกค้าเก่าก็จะไวกว่าคือประมาณ 2 สัปดาห์เพราะเจ้าหน้าที่มีฐานข้อมูลอยู่แล้วไม่ต้องส่งเจ้าหน้าที่ไปตรวจสอบรอบที่ 2

7. เสร็จสินขั้นตอนต่างๆ แล้วเจ้าหน้าที่ก็จะโอนเงินเข้าบัญชี ธ.ก.ส. ที่ป้าดาวเปิดไปแล้ว

ป้าดาวแนะนำอีกว่าหากจะให้ง่ายก็ควรจะเริ่มประกอบอาชีพนั้นก่อนเพื่อพิสูจน์ให้เจ้าหน้าที่เห็นว่าเรามีการประกอบอาชีพจริงๆ และต้องการเงินทุนมาหมุนเวียนหรือนำมาส่งเสริมอาชีพ ซึ่งจะง่ายกว่าการไปขอสินเชื่อเพื่อเริ่มต้นใหม่

เห็นไหม ธ.ก.ส. เค้าน่ารักแบบนี้นะแหละ



อยู่ๆ เวป  http://www.mygreengardens.com ก็เกิดล่มขึ้นมาเอาดื้อๆ เลยต้องเข้าไปดูพื้นที่โฮสติ้ง (Hosting) กับจำนวนการโอนย้ายข้อมูล (Bandwidth) ก็พบว่า Bandwidth เต็ม เฮ้ย! เกิดอะไรขึ้นทำไมมันเต็มหละ มีใครแกล้งยิงเวปเรารึเปล่าเนี่ยะ? งุนงงอยู่พักใหญ่สุดท้ายก็ถึงบางอ้อเมื่อติด stats หรือตัววัดผลให้เวปทำให้รู้ว่าคนเข้าเวปนี้ประมาณ 800 กว่าคนต่อวัน เฮ้ย!  เกิดอะไรขึ้น ไม่น่าเชื่อว่าบลอคบทความบ้านนอกๆไม่ได้เรื่องนี้จะมีคนเข้ามาอ่านเยอะจนผู้เขียนตกใจเพราะจำนวนเยอะเกินคาด

 

ต้องขอของพระคุณท่านผู้อ่านอีกครั้งครับ จากใจจริงที่คอยติดตามอยู่เป็นกำลังใจไต่ถามสารทุกข์สุขดิบกันเป็นประจำ เห็นจำนวนคนเข้าชมแล้วยิ้มออกครับ

 

จำนวนคนเข้ามาอ่านเวปมากก็มีจำนวนคำถามเพิ่มมาเป็นเงาตามตัวและส่วนใหญ่ก็ถามไถ่กันมาเรื่องที่ดินหรือการขอสินเชื่อซะมากกว่า (คำถามหลังไมค์มีเป็นร้อยเลยครับ) และก็ต้องสะดุดตากับคำถามหนึ่งที่ว่า

 

ที่ดิน ภบท.5 นำไปขอสินเชื่อหรือเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันได้ไหม ด้วยความรู้อันน้อยนิดก็ขอตอบเลยครับว่า ณ ปัจจุบันปี 2555 คือ ไม่ได้ ครับเพราะว่ากฎหมายด้านที่ดินปัจจุบันยังไม่สามารถทำได้ ที่พูดแบบนี้เพราะอนาคตอาจจะมีการแก้กฎหมายต่างๆ นาๆ (ก็อย่างที่ท่านๆ ทราบนั่นแหละบทมันอยากจะแก้ก็แก้) ตามฝ่ายการเมือง แต่ ณ ปัจจุบัน ยังไม่ได้ เพราะตามกฎหมายปัจจุบันถือว่าที่ดิน ภบท.5 หรือภาษีบำรุงท้องถิ่นนั้นยังเป็นของรัฐ เพียงแต่ให้เช่าทำประโยชน์เท่านั้น

P1040146

ท่านจะเอาไปเป็นหลักทรัพย์ได้อย่างไรในเมื่อท่านไม่ใช่เจ้าของ ความรู้สึกคงจะเหมือน จ่ายเงินเช่าบ้านเขาอยู่รายปีแล้วอยู่ๆ ก็อยากเอาบ้านของเขาไปเข้าธนาคารอะไรแบบนั้น ซึ่งแน่นอนครับว่าเป็นไปไม่ได้ ต่างจาก สปก 4-01 ที่ผู้มีชื่ออยู่ในเอกสารสิทธิ์การใช้ประโยชน์ ถึงแม้จะไม่ใช้เจ้าของซะเลยทีเดียว (เพราะยังเป็นของสำนักงาน สปก) แต่ดูมีภาษีกว่าเพราะซื้อขายไม่ได้แต่สามารถใช้ประโยชน์ได้และตกทอดเป็นมรดกได้ โดย สปก 4-01 นั้นทาง ธกส ตีมูลค่าไว้ที่ 50% ของราคาประเมิน แต่สำหรับธนาคารพาณิชย์นั้นให้น้อยกว่านั้นและบางแห่งไม่รับเอกสารสิทธิ์ชั้นรอง เช่น ภบท, สปก, นส3

ผู้อ่านเคยไปเยี่ยมหมู่บ้านหนึ่งที่อยู่อาศัยกันมาช้านานกว่า 200 ครัวเรือน แต่เอกสารยังเป็น ภทบ และไม่สามารถเป็นโฉนดได้เพราะติดกับเขตยุทธศาสตร์ทางทหาร จึงไม่สามารถนำบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างถาวรที่อยู่บนพื้นที่ ภบท มาใช้เป็นหลักทรัพย์ในการขอสินเชื่อได้ครับ



อย่างที่เราๆ ท่านๆ ทราบกันดีอยู่แล้วครับว่า ธนาคารส่วนใหญ่ไม่ชอบที่ดินเปล่าทั้งการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่ดินเปล่า (ยกเว้นเสียแต่ท่านจะมีโครงการสวยๆ เช่นอสังหาริมทรัพย์ บ้าน หรือที่อยู่อาศัยต่างๆ ที่จะสร้างบนที่ดินแปลงนั้นธนาคารถึงจะชอบแต่ที่แน่ๆ ไม่ได้ผลกับโครงการสำหรับการเกษตร) หรือการใช้ที่ดินเปล่าเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันธนาคารก็ไม่ค่อยชอบใจนัก

โดยเฉพาะธนาคารพานิชย์หากท่านผู้อ่านคิดจะไปขอสินเชื่อหรือกู้หนี้ยืมสินใดๆ ก็ตามก็คงต้องพยายามมากเป็นพิเศษ หรือหากจะได้ก็คงจะได้น้อยเสียเหลือเกินจนไม่น่าพอใจ (ก็ได้ตามสัดส่วนเปอเซนต์จากราคาประเมินนั่นแหละครับ ส่วนราคาประเมินก็สุดสยองไม่เคยคล้องจองกับความเป็นจริงโดยเฉพาะที่ดินต่างจังหวัด)

Lands for farm

แต่กระนั้นก็ไม่สิ้นไร้หนทางเสียเลยทีเดียวเพราะหากเพื่อนๆ ผู้อ่านต้องการขอสินเชื่อแต่สินเชื่อที่ได้ก็ไม่น่าพอใจเอาเสียเลย ก็อยากจะแนะนำให้ปลูกพืชหรือไม้ยืนต้นเพื่อเพิ่มมูลค่าให้กับทรัพย์สินหรือที่ดินเปล่าแปลงนั้นแล้วค่อยไปขอสินเชื่อ และถ้าจะให้ดีก็อยากจะแนะนำให้เป็นไม้ผลยืนต้นที่ดูมีราคา เรื่องพื้นฐานแบบนี้เชื่อแน่ว่าหลายๆ ท่านรู้อยู่แล้วแต่บางครั้งก็มองข้ามไปเพราะมัวแต่ไปสนใจเรื่องการขอสินเชื่อจนลืมเรื่องการเพิ่มมูลค่าให้กับทรัพย์สินชิ้นนั้นก่อนเข้าสู่กระบวนการ

หากผู้อ่านคิดที่จะใช้ที่ดินเปล่าที่มีอยู่เพื่อการสินเชื่อกับธนาคารเพื่อเพิ่มศักยภาพหรือเพิ่มกระแสเงินสดหมุนเวียนให้กับสวนหรือธุรกิจของท่านก็ควรจะวางแผนไว้แต่เนิ่นๆ ครับเพื่อประโยชน์อันคุ้มค่า



นี่เป็นคำถามแรกๆ ที่เกิดขึ้นในหัวของผู้เขียนซึ่งในขณะนั้นค่อนข้างจนไม่มีเงินก้อนพอที่จะซื้อที่ดินไว้ใช้ในการเกษตร (ปัจจุบันก็ยังจนอยู่ ฮ่ะๆ) ครั้นจะไปขอสินเชื่อสำหรับซื้อที่ดินเปล่าก็ยุ่งยากและให้ผลไม่ต่างกัน คือมีอยู่ไม่กี่ธนาคารที่ให้สินเชื่อเพื่อซื้อที่ดินเปล่าและหนึ่งในนั้นคือธนาคารกรุงเทพฯ ซึ่งผู้เขียนนิยมชมชอบเป็นการส่วนตัว แต่ก็เป็นที่น่าเสียดายที่ไม่สามารถขอสินเชื่อได้ในครั้งนั้นเพราะวิธีคิดและหลักการของทางธนาคารนั้นจะให้สินเชื่อได้ประมาณ 70 – 80% จากราคาประเมิน ซึ่งราคาประเมินนั้นจะต่ำกว่าราคาซื้อขายที่เป็นอุปสงค์อุปทานตามราคาตลาดเป็นอย่างมากถึงมากที่สุด และยิ่งเป็นที่ดินตาบอดที่ไม่มีทางติดกับถนนหรือทางออกแล้วยิ่งถูกไปกันใหญ่แล้วแบบนี้ก็ไม่ต่างกับไม่ได้ขอสินเชื่อเพราะต้องหาเงินก้อนจำนวนมากมาเพิ่มอยู่ดีแถมการขอสินเชื่อก็ยุ่งยากหลายขั้นตอน

สุดท้ายจึงลงเอยด้วยการใช้ประโยชน์จากความเป็นมนุษย์เงินเดือนด้วยการขอสินเชื่ออีกรูปแบบหนึ่งคือสินเชื่อบุคคล (Personal Loan) และสินเชื่อบัตรเครดิต (Credit Card) แล้วรวบรวมมาเป็นเงินสดเพื่อซื้อที่ดิน แล้วนำที่ดินนั้นเข้าจำนองกับทางธนาคารแล้วนำเงินนั้นไปปิดบัญชีสินเชื่อที่ได้ขอมาเบื้องต้น (อื้มนะ สลับซับซ้อนดีนะแต่ก็ช่วยไม่ได้เพราะในสถานการณ์นั้นมีทางเลือกไม่มาก ครั้นจะรอเก็บเงินสดจนได้เป็นก้อนนั้นก็เห็นจะเป็นได้ยากเพราะต้องใช้เวลาแถมสิ่งที่ต้องคำนึงถึงก็คือว่าราคาที่ดินมักจะถีบตัวขึ้นสูงตามแรงอุปสงค์อุปทาน) บางครั้ง บางที สิ่งที่ต้องคำนึงถึงมากกว่าเรื่องเงินก็คือเวลาและโอกาส เงินนั้นยังสามารถหาได้แต่โอกาสและเวลานั้นอาจจะหาไม่ได้อีกแล้วและโดยเฉพาะสินค้าที่เรียกว่าที่ดินที่มีลักษณะเฉพาะตัวนั้นโอกาสเป็นเรื่องสำคัญยิ่ง (แต่ละแปลงไม่เหมือนกัน จะมีความแตกต่างไม่ข้อใดก็ข้อหนึ่ง เช่น ทำเล, ราคาหรือสภาพความสมบูรณ์ของดินเป็นต้น)

วิธีนี้ไม่เป็นที่แนะนำยกเว้นเสียแต่เพื่อนๆ ทำการบ้านมาอย่างดีคือศึกษาสภาพคล่องของตนเองมาอย่างดีเพราะช่วงแรกๆ นั้นต้องแบกรับภาระดอกเบี้ยอย่างหนัก และเพื่อนๆ ต้องศึกษาเป็นอย่างดีว่าธนาคารไหนรับจำนองที่ดินเปล่าและได้เงินกลับมาปิดหนี้เท่าไหร่ทั้งยังต้องคำนวณและไตร่ตรองด้วยว่าที่ดินผืนนั้นควรจะใช้ประโยชน์ในรูปแบบใดเพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดและรวดเร็วที่สุดเพื่อนำเม็ดเงินกลับมาช่วยจ่ายดอกเบี้ยต่างๆ จากการกู้ยืม ความทำการบ้านอย่างดีก่อนจะใช้วิธีนี้

สำหรับผู้เขียนนั้นถือเป็นสิ่งที่ยอมรับได้ทั้งดอกเบี้ยและความยุ่งยากต่างๆ เพราะทันทีที่ได้ที่ดินผืนนั้นมาก็รีบทำการเพาะปลูกใช้ประโยชน์อย่างเต็มประสิทธิภาพเพื่อนำเงินกลับมาใช้ปิดหนี้สิน ซึ่งนับว่าโชคดีเพราะผลผลิตทางการเกษตรรอบนั้นขายได้ถูกเวลาและได้ราคาดี

เป็นเพื่อนกันบน Facebook
บทความกิจกรรมเกษตรและที่ดิน