Posts Tagged ‘โฉนด’


เพื่อนชาวเกษตรเราท่านหนึ่งเล่าประสบการณ์ให้ฟังว่าหลวมตัวซื้อที่ดินที่เป็น นส3 จำนวน 25 ไร่เพราะราคาถูกแต่ตอนไปออกรังวัดเนื้อที่หายไป 1 ไร่ 3 งานเพราะไปทับกับโฉนดตราจองของที่ดินแปลงข้างเคียงที่ขึ้นไว้ก่อนหน้านี้

ที่ดิน นส3 หรือ นส3ก นั้นพื้นฐานก็คือหนังสือรับรองการใช้ประโยชน์ ส่วนโฉนดหรือ นส4จ นั้นเป็นหนังสือหรือเอกสารการครอบครอง และในประเทศนี้มีหลายต่อหลายกรณีที่การตรวจสอบออกรังวัดไม่ชัดเจน มีการเอารัดเอาเปรียบกัน มีการใช้เงิน มีการใช้เส้นสายมากมายหลายรูปแบบเพื่อที่จะรุกล้ำที่ดินแปลงข้างๆ ให้ที่ดินตัวเองมีเนื้อที่เยอะกว่าเดิม ทำให้เกิดปัญหาขึ้นตามมาทีหลังเพราะที่ดินแปลงข้างเคียงเนื้อที่หายไปก็ต้องเกิดการโวยวายเป็นธรรมดา อันข้าราชการไทยนั้น 2 ปีอยู่ 4 ปีย้ายจึงเป็นอีกสาเหตุหนึ่งให้เกิดความสับสบขึ้นในระบบการจัดการที่ดิน ลักษณะเหตุการนี้เป็นชนิดที่ว่ามือใครยาวสาวได้สาวเอาเพราะแปลงข้างเคียงอาศัยการเปลี่ยนเอกสารจาก นส3 เป็นโฉนดก่อนทำให้มีสิทธิ์มากกว่า นส3 เพราะโฉนดเป็นเอกสารสิทธิ์การครอบครองที่ดินชั้นสูงสุด แม้กระทั่งกรณีที่โฉนดเจอกับโฉนดด้วยกันเองก็ยังมีความคลาดเคลื่อนได้มากโดยโฉนดที่สอบรังวัดใหม่ด้วยการวัดแบบส่องกล้องวัดระยะก็จะมีความแม่นยำกว่าแบบดั่งเดิมทำให้มีสิทธิ์เหนือกว่าโฉนดที่วัดด้วยวิธีดั้งเดิมถ้าหากเกิดการรุกล้ำเขตแดนโฉนดที่วัดด้วยกล้องส่องก็จะมีสิทธิ์ก่อน และเจ้าหน้าที่มักจะให้คำตอบว่าการตรวจสอบโฉนดแบบดั่งเดิมนั้นไม่แน่นอนมีความคลาดเคลื่อนส่วนการตรวจสอบสมัยใหม่นั้นใช้กล้องส่องวัดระยะซึ่งมีความแม่นยำสูง -__-!! แล้วแบบนี้ถ้าเกิดว่าในอนาคตมีการใช้ระบบ GPS เป็นระบบวัดพื้นที่ก็คงจะบอกว่าระบบวัดด้วยกล้องส่องมันโบราณและมีความคลาดเคลื่อนสูง อะไรแบบนี้หละมั้ง -__-!!!

ถึงแม้ว่าจะฟ้องร้องได้แต่การดำเนินคดีก็ไม่เร็วเอาเสียเลยซึ่งอาจจะไปจบกันได้ในรุ่นหลาน -_-!!! แถมยังต้องมาหมางใจกับคนข้างบ้านอีก ทางที่ดีที่สุดก็คงเป็นการตรวจสอบให้ดีก่อนการซื้อขายเพื่อไม่ให้เสียโอกาสและต้องคอยมานั่งปวดหัวกับปัญหาโลกแตกพวกนี้

Land003



เพื่อนสมาชิกเกษตรท่านหนึ่งถามมาถึงรายละเอียดการขอสินเชื่อธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร (ธ.ก.ส.) เพื่อนำมาประกอบอาชีพแบบ “สินเชื่อ 108 อาชีพ”

จริงๆ แล้วผู้เขียนไม่ได้มีประสบการณ์การขอสินเชื่อแบบ 108 อาชีพ แต่เพื่อนๆ ถามมาจะไม่ตอบก็เสียน้ำใจเลยต้องไปถามป้าดาวข้างบ้านที่เคยมีประสบการณ์การขอสินเชื่อแบบ 108 อาชีพ
ป้าดาวเล่าว่า (ทำเป็นนิทานเลย (-__-!!!))

ป้าดาวและครอบครัวเป็นคนกรุงเทพฯ แต่ย้ายไปอยู่ต่างจังหวัดเพื่อไปทำสวนและทำอาชีพเย็บผ้าเป็นอาชีพเสริม แต่บังเอิญไม่มีเงินทุนหมุนเวียนมากนักเลยอยากจะไปขอสินเชื่อกับธนาคาร ธ.ก.ส. ตามที่เคยได้ยินการประชาสัมพันธ์เรื่องสินเชื่อ 108 อาชีพ แต่ติดขัดปัญหานิดหน่อยที่ว่าป้าดาวไม่ใช่คนในพื้นที่เลยต้องย้ายทะเบียนบ้านและอยู่อาศัยในพื้นที่นั้นเป็นระยะเวลา 6 เดือนถึง 1 ปีขึ้นไป แล้วจึงจะสามารถไปทำเรื่องขอสินเชื่อแบบ 108 อาชีพได้ โดยขั้นตอนแรกนั้นป้าดาวจะต้องเป็นสมาชิก ธ.ก.ส. ในพื้นที่นั้นก่อน

สำหรับการเป็นสมาชิก ธ.ก.ส. นั้นปัจจุบันก็ไม่ได้ยุ่งยากอะไรมากมาย
1. มีอายุ 20 – 60 ปีบริบูรณ์
2. มีความชำนาณในวิชาชีพนั้นๆ เป็นระยะเวลาอย่างน้อย 6 เดือนถึง 1 ปี
3. มีบุคคลค้ำประกัน ซึ่งอาจจะเป็นสมาชิก ธ.ก.ส. ด้วยกันจำนวน 2 ท่านก็ได้ หรือบุคคลทั่วๆ ไปที่ ธ.ก.ส. อาจจะดูเรื่องความมั่นคงในหน้าที่การงานก็ 2 ท่านอีกนั่นแหละ หรือข้าราชการระดับซี 3 ขึ้นไป เป็นต้น

002

รายละเอียดการขอสินเชื่อแบบ 108 อาชีพ
1. ขอขึ้นทะเบียนเป็นลูกค้าผู้กู้ ธ.ก.ส. โดยจะสามารถขึ้นทะเบียนได้ที่ ธ.ก.ส. สาขานั้นๆ ตามชื่อในทะเบียนบ้าน
2. เตรียมเอกสารบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน (ใบสมรส ใบหย่า ใบเปลี่ยนชื่อ ต่างๆ นาๆ ถ้ามี) บัตรแสดงรายได้เช่น สลิปเงินเดือนหรือรายได้ประจำต่างๆ ถ้ามีก็จะทำให้การพิจารณานั้นง่ายขึ้น
3. แจ้งวัตถุประสงค์การขอสินเชื่อกับเจ้าหน้าที่
4. หลักทรัพย์ค้ำประกันนั้นก็สามารถใช้โฉนดหรืออสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ได้ ยกเว้น ภบท.5 โดยโฉนดนั้นก็ได้ร้อยละ 80 และ สปก นั้นก็ได้ประมาณร้อยละ 50 จากราคาประเมิน ลดหลั่นลงมาหรือหากไม่มีหลักทรัพย์ค้ำประกันก็สามารถรวมกลุ่มแบบกลุ่มแม่บ้านแล้วก็ไปขอกู้ หรือใช้บุคคลค้ำประกัน (เห็นป้าดาวขอแบบรวมกลุ่มจะได้เยอะกว่าเพราะเจ้าหน้าที่ ธ.ก.ส. จะปล่อยสินเชื่อให้ 50,000-300,000 บาทเลยทีเดียวแต่ถ้าขอเป็นรายบุคคลก็ได้น้อยหน่อยเพราะรายบุคคลจะได้สินเชื่อประมาณ 3,000-100,000 บาทต่อรายซึ่งก็แล้วแต่วัตถุประสงค์การประกอบอาชีพนั้นๆ ความสามารถในการชำระ และตามมูลค่าของหลักทรัพย์ค้ำประกันจากการประเมินราคา)

4.1 ถ้าใช้โฉนดหรืออสังหาริมทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันหรือจำนองก็จะมีขั้นตอนการประเมินมูลค่าทรัพย์สินคือ เสียค่าประเมินร้อยละ 0.25 ของมูลค่าเงินจำนองโดยเสียขั้นต่ำ 500 บาทและสูงสุด 10,000 บาท การประเมินใช้เวลาประมาณ 2 อาทิตย์

5. ถ้าสาขารับขึ้นทะเบียนเป็นลูกค้าผู้กู้แล้วก็จะเป็นหน้าที่ของเจ้าหน้าที่ ธ.ก.ส. ที่จะพิจารณาและส่งเจ้าหน้าที่ลงพื้นที่เพื่อตรวจสอบว่าเป็นจริงแท้ตามวัตถุประสงค์ที่ขอไปหรือไม่ (ป้าดาวเล่าว่าเจ้าหน้าที่มานั่งคุยถึงหน้าบ้าน พูดจาเป็นกันเองน่ารักมาก ^-^)

6. ระยะเวลาเวลาดำเนินการนั้นก็ขึ้นอยู่กับว่าถ้าเป็นลูกค้าใหม่ก็นานหน่อยประมาณ 30 – 45 วันทำการที่นานเพราะตรวจสอบ
ถ้าเป็นลูกค้าเก่าก็จะไวกว่าคือประมาณ 2 สัปดาห์เพราะเจ้าหน้าที่มีฐานข้อมูลอยู่แล้วไม่ต้องส่งเจ้าหน้าที่ไปตรวจสอบรอบที่ 2

7. เสร็จสินขั้นตอนต่างๆ แล้วเจ้าหน้าที่ก็จะโอนเงินเข้าบัญชี ธ.ก.ส. ที่ป้าดาวเปิดไปแล้ว

ป้าดาวแนะนำอีกว่าหากจะให้ง่ายก็ควรจะเริ่มประกอบอาชีพนั้นก่อนเพื่อพิสูจน์ให้เจ้าหน้าที่เห็นว่าเรามีการประกอบอาชีพจริงๆ และต้องการเงินทุนมาหมุนเวียนหรือนำมาส่งเสริมอาชีพ ซึ่งจะง่ายกว่าการไปขอสินเชื่อเพื่อเริ่มต้นใหม่

เห็นไหม ธ.ก.ส. เค้าน่ารักแบบนี้นะแหละ


ซื้อที่ดิน ภบท ดีไหม
ซื้อที่ดิน ภบท อย่างไร
ซื้อที่ดิน ภบท ราคาถูกได้ที่ไหน

เชื่อไหมว่าเพื่อนๆ จำนวนกว่าร่วม 200 ถามคำถามเดียวกัน คือ 3 คำถามด้านบนนั่นหละเหมือนจะนัดกันมา ดูซิเนี่ยะ!!! ขนาดจะถามคำถามมันยังฮั้วกันมาเลย (-__-!!!)

สำหรับที่ดินประเภท ภบท หรือภาษีบำรุงท้องที่นั้นอย่าเรียกว่าซื้อขายเลยครับ เรียกว่าเซ้งจะดีกว่า ถ้าจะพูดให้เห็นภาพก็เหมือนกับการที่รัฐฯเป็นเจ้าของตึกแถวแล้วก็เปิดให้เช่า ผู้ที่จับจองรายแรกก็ดีหน่อยคือไม่ต้องจ่ายเงินค่าเซ้งแต่ก็ต้องจ่ายค่าเช่าให้กับเจ้าของตึกซึ่งในที่นี้ก็คือรัฐฯ แล้ววันดีคืนดีคนที่ใช้ประโยชน์อยู่รายแรกเกิดร้อนเงินขึ้นมาแล้วอยากจะขายแต่ก็ไม่ใช่ที่ดินของตัวเองก็เกิดการเซ้งขึ้น เพื่อให้คนต่อๆ ไปที่จะเข้ามาใช้ประโยชน์เซ้งต่อตนเองเป็นเงินก้อนแล้วก็จ่ายค่าเช่าให้ แต่ แต่ แต่ ก็ไม่ได้มีสิทธิ์ครอบครองแต่อย่างใด มีแต่สิทธิ์ในการใช้ประโยชน์และวันดีคืนดีก็อาจจะมีการเรียกคืนแบบไม่มีเงื่อนไขหากที่ดินแถบนั้นติดกับเขตยุทธศาสตร์ทหาร หรือเขตอุทยาน และเป็นที่แน่นอนว่าไม่สามารถใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน หรือกู้เงินกับ ธกส ได้

รู้ว่าราคามันถูกล่อใจ (บ่อยครั้งที่ผู้เขียนเห็นราคาแล้วคล้อยตาม) แต่หากไม่ใช่คนในพื้นที่ที่ต้องการใช้พื้นที่เพื่อการเกษตรจริงๆ หรือไม่มีเวลาเฝ้าดูแลสอดส่องหละก็เห็นจะน่าเป็นห่วง เพราะไม่สูญเงินก็เกิดปัญหากับคนในพื้นที่มานักต่อนักแล้ว

Picture 044

จริงๆ แล้วผู้เขียนก็มีอยู่บ้าง แอบมีอยู่แปลง 2 แปลง!!! (เค้าก็อยากมีบ้าง อะไรบ้างนะตะเอง)
แต่ท่านผู้อ่านเชื่อไหมว่าปัญหาที่ตามมานั้นน่าปวดหัวเลยทีเดียว เพราะอย่างแรกที่ต้องเจอก็คือปัญหาการรุกล้ำที่ดินจากแปลงด้านข้างเพราะ ที่ดินประเภท ภบท นั้นไม่มีการวัดเขตแดนแน่ชัดเหมือนโฉนดทำให้เกิดอาการมั่วกันได้ง่ายๆ เพื่อนบ้านดีก็ดีไป แต่ถ้าเจอเพื่อนบ้านนิสัยแย่หละ แล้วยิ่งท่านเป็นคนต่างถิ่นไปซื้อไว้หละ คำถามเหล่านี้ควรจะหาคำตอบไว้ก่อนซื้อครับ

อยากได้ อยากซื้อ อยากขาย ไม่มีใครว่าแต่ต้องเตรียมตัวดีๆ



จริงๆ แล้วผู้เขียนหรือหลายๆท่าน หรือแม้แต่ข้าราชการก็ไม่สามารถตอบคำถามนี้ได้ครับ  เพราะบอกตามตรงว่าเป็นคำถามที่กว้างและผูกมัดกับการเมือง แต่ไหนๆ แล้วได้ยินคำถามนี้จากผู้อ่านหลายๆ ท่าน รวมทั้งพี่น้องเพื่อนฝูงอยู่บ่อยครั้งเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบ ภบท ว่าสามารถขึ้นเป็นโฉนดหรือเอกสารสิทธิ์แบบอื่น เช่น นส3 นส3ก หรือโฉนดได้หรือไม่

ภบท หรือ ภาษีบำรุงท้องที่นั้นเป็นภาษีที่ทุกท่านๆ จะต้องเสียให้รัฐ (ปัจจุบันผ่านทาง อบต ส่วนจะไปไหนต่อนั้น มิทราบได้เพราะไปได้หลายทาง หุหุหุ) ถึงแม้ท่านจะถือเอกสารสิทธิ์โฉนดหรือ นส3 ก็ยังต้องเสียภาษีให้รัฐซึ่งก็คือใบ ภบท5 อีกเช่นกัน และ ภบท5 นั้นพื้นฐานก็คือใบแสดงการเสียภาษีนั่นเอง ไม่ใช่ เอกสารสิทธิ์การครอบครอง พูดง่ายๆ คือท่านไหนถือ ภบท5 เปล่าไม่ได้แนบด้วยโฉนดก็เหมือนการเช่าที่ของรัฐแล้วจ่ายเงินค่าเช่ารายปีแต่รัฐยังเป็นเจ้าของอยู่ พวกเราต่างหากที่ขี้ตู่เอาเอง อาศัยพวกมากลากไปใช้กฎหมู่ถือเอาว่าเป็นกรรมสิทธิ์แล้วซื้อขายแลกเปลี่ยนกันเอง เป็นที่รู้กันในหมู่พวกพ้องหรือในหมู่บ้านอะไรทำนองนั้น

ภบท.5 สามารถเปลี่ยนเป็นโฉนดได้หรือไม่

ตอบเลยครับ ว่าได้

แต่

แต่

เมื่อไหร่หละ? เพราะรัฐเองก็พยายามจะผลักดันพื้นที่หลายแปลงให้เปลี่ยนเป็นการออกโฉนดหรือเอกสารสิทธิ์ประเภทอื่นแต่ก็ไม่สามารถทำได้เพราะเป็นเรื่องยุ่งยากสลับซับซ้อนยิ่งกว่าละครหลังข่าว และคำถามนี้เกี่ยวกับการเมืองเพราะมีทั้งพวกที่คัดค้านและสนับสนุน (ก็แน่หละ มันคือผลประโยชน์อันมหาศาลหากผลักดันสำเร็จ) เมื่อไหร่ที่พื้นที่ ภบท สามารถเปลี่ยนเป็นโฉนดนั้นก็ต้องดูทิศทางทางการเมืองครับ

และขอบเขตที่ถึงไหน? อย่างที่ท่านๆ ทราบกันดีว่าพื้นที่ ภบท5 นั้นครอบคลุมตั้งแต่ในหมู่บ้าน ท้องไร่ท้องนา ยันไปจนถึงเขตป่าสงวน เขตอุทธยานหรือแม้กระทั่งเขตหวงห้ามของทหาร แย่หละสิถ้าเกิดมีการออกโฉนดหรือเอกสารสิทธิ์การครอบครองให้พื้นที่ ภบท มิดีแย่เลยหรือเพราะครอบคลุมเป็นพื้นที่วงกว้างเหลือเกิน แล้วกรมศิลป์ไม่โมโหหรือไม่รุกล้ำโบราณสถาน แล้วทหารไม่โกรธหรือเพราะไปรุกล้ำพื้นที่ยุทธศาสตร์ของเขา ขืนเปลี่ยนได้หมดหละเป็นปัญหาใหญ่เลย

เรามาเปลี่ยนคำถามกันดีกว่าครับ เอาให้วงแคบลงหน่อยจาก “ภบท.5 สามารถเปลี่ยนเป็นโฉนดได้หรือไม่

” มาเป็น “พื้นที่ ภบท แบบไหนที่สามารถออกเอกสารสิทธ์การครอบครองได้” จะดีกว่าไหม

พื้นที่ ภบท ไหนที่สามารถออกเอกสารสิทธ์การครอบครองได้

ง่ายเลยคำถามนี้ เพราะมีพื้นที่ที่เคยเปลี่ยนจาก ภบท มาเป็นโฉนด และรัฐเคยทำมาแล้ว  เยี่ยม ปะ ละ พี่น้อง

พื้นที่ ภบท ที่สามารถเปลี่ยนเป็นโฉนดหรือเอกสารสิทธิ์การครอบครองได้นั้นคือเขตที่อยู่อาศัย ในชุมชนขนาดกลางถึงขนาดใหญ่ขึ้นไปครับ ท้องไร่ท้องนาที่มีหลักฐานการใช้ประโยชน์ด้านการเกษตรมาอย่างยาวนาน ไม่ติดกับเขตอุทธยาน ไม่ติดกับเขตทหาร ไม่ติดกับป่าสงวนอะไรเทือกนั้น (พูดง่ายๆ ก็คือเขตชุมชนนั่นเอง) มีสิทธิ์ที่จะเปลี่ยนเป็นเอกสารสิทธิ์การครอบครองได้ครับ แต่ไม่ใช่การไปขอเปลี่ยนแบบรายบุคคลแต่เป็นการที่รัฐประกาศยกทั้งตำบล แบบว่ารัฐประกาศออก นส3 ทั้งตำบลอะไรแบบนั้นแหละ และการเปลี่ยน ภบท แบบนี้รัฐเปลี่ยนมาแล้วหลายแปลงครับแต่เป็นการกำหนดโดยรัฐไม่ใช่ประชาชนรายบุคคลครับ หรือจะเป็นรายบุคคลได้ก็ต่อเมื่อรัฐประกาศไปแล้วแต่ยังไม่มีเงินไปเสียค่าทำเนียม หรือลืม หรือยุ่ง ก็สามารถไปขอเปลี่ยนทีหลังได้แต่ไม่สามารถเปลี่ยนก่อนที่รัฐจะประกาศครับ



คงต้องขอกล่าวนำและกล่าวขอบพระคุณ คุณบัญญัติ บุญมา หัวหน้าฝ่ายกรรมสิทธิ์ที่ดิน กองกฎหมายและที่ดิน กรมชลประทาน เจ้าของบทความ “การเวนคืนกับกสนประเมินค่าทรัพย์สิน” ซึ่งมีประโยชน์และสาระเป็นอย่างมาก (ซึ่งโดยปกติแล้วหาสาระไม่ได้เลยจากบลอคบทความของกระผม)

การเวนคืนกับการประเมินค่าทรัพย์สิน
คุณบัญญัติ บุญมา
หัวหน้าฝ่ายกรรมสิทธิ์ที่ดิน กองกฎหมายและที่ดิน กรมชลประทาน
ในอดีตที่ผ่านมา  การเวนคืนที่ดินเพื่อประโยชน์ในราชการของส่วนราชการต่างๆ  มักมีเจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนจำนวนมากได้รับความเดือดร้อน  เพราะทางราชการยังไม่จ่ายค่าทดแทนให้หรือจ่ายให้ล่าช้า เป็นเหตุให้มีกรณีร้องเรียนเกี่ยวกับเรื่องนี้อยู่เสมอตลอดมา และได้มีคำสั่งตักเตือนไปยังหน่วยราชการต่างๆ ที่ได้เวนคืนที่ดินให้รีบจ่ายเงินค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินทันทีเมื่อได้ใช้ที่ดินของราษฎร และให้สอบสวนทั่วราชอาณาจักรด้วยว่า กระทรวงทบวงกรมใดที่ได้เวนคืนที่ดินแล้วยังไม่ได้จ่ายเงินค่าทดแทนที่ดินบ้าง เพื่อระงับความเดือดร้อนของเจ้าของที่ดิน และให้ได้ประโยชน์แก่ราชการอย่างยิ่ง จากที่ดินที่ราชการได้เวนคืนมา  สมควรที่กระทรวงทบวงกรมต่างๆ ที่ทำการเวนคืนที่ดินจะพึงถือปฎิบัติตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์โดยเคร่งครัด ในการเวนคืนที่ดินเพื่อให้ราษฎร์เดือดร้อนน้อยที่สุด  และต้องเตรียมงบประมาณเกี่ยวกับการนั้นให้เรียบร้อย โดยเฉพาะอย่างยิ่งงบประมาณเงินค่าทดแทนที่ดินที่จะเวนคืน แล้วให้ปรึกษาทำความตกลงกับราษฎรเจ้าของที่ดินที่จะต้องใช้ตามโครงการนั้นเสียก่อน  ถ้าตกลงซื้อขายกันได้ก็ไม่จำเป็นต้องออกพระราชบัญญัติเวนคืน หากตกลงซื้อขายกันไม่ได้และทางราชการจำเป็นต้องใช้ที่ดินนั้น จึงออกพระราชบัญญัติเวนคืน
การเวนคืนกับการชลประทาน
การเวนคืนกับการชลประทาน  มีความเกี่ยวข้องและสัมพันธ์กันโดยตรง ในการที่จะก่อสร้างอ่างเก็บน้ำต่างๆ ซึ่งจำเป็นต้องใช้ที่ดินเป็นจำนวนมาก  และใช้ที่ดินเพื่อก่อสร้างระบบคลองส่งน้ำให้กับราษฎร  ซึ่งที่ดินเพื่อการชลประทาน มิใช่ว่าจะจัดซื้อที่ดินที่อยู่ในเขตที่มีความเจริญเพียงอย่างเดียว แต่ต้องจัดซื้อที่ดินที่อยู่ในถิ่นทุรกันดาน  ในปัจจุบันนี้แหล่งน้ำส่วนใหญ่อยู่ในเขตป่าสงวนแห่งชาติ หรือป่าอุทยานแห่งชาติ เนื่องจากแหล่งน้ำมีอยู่ทั่วไป จึงต้องจัดหาที่ดินเพื่อการชลประทาน
การจัดหาที่ดิน   หมายถึง การได้มาซึ่งที่ดินเพื่อกิจการของชลประทาน  แยกได้เป็น 4 กรณีดังนี้
1. การจัดซื้อที่ดิน
2.  การให้
3.  การแลกเปลี่ยน
4.  การขอใช้ที่ดินสาธารณประโยชน์
1.  การจัดซื้อที่ดิน  มีด้วยกัน 2 ประเภท คือ  การจัดซื้อที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ  และการจัดซื้อที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิ
1.1.  ที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ  เอกสารสิทธิ เป็นเอกสารที่แสดงสิทธิหรือความเป็นเจ้าของที่ดินนั้น    เอกสารสิทธิมีหลายประเภท   ได้แก่   โฉนด น.ส.3  และ ส.ค.1   การจัดหาที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ                   เมื่อมีความประสงค์จะใช้ที่ดิน   ก็สามารถดำเนินการได้โดยการขอซื้อจากเจ้าของสิทธิในที่ดิน หรือเรียกอีกอย่างหนึ่งว่าโดยวิธีเจรจาปรองดอง  และหากเจ้าของสิทธิในที่ดินไม่ตกลงซื้อขายที่ดิน  แต่ทางราชการจำเป็นใช้ที่ดินจึงอาศัยการเวนคืนที่ดินตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530

ขั้นตอนการจัดซื้อที่ดินที่มีเอกสารสิทธิจึงดำเนินการได้ 2 วิธี
ก. กรณีวิธีเจรจาปรองดอง   มีขั้นตอนดำเนินการดังต่อไปนี้
1.  ดำเนินการเพื่อให้ทราบข้อเท็จจริงในที่ดินที่ต้องการใช้  โดยจะกำหนดแนวเขตที่ต้องการใช้ที่ดิน  พร้อมกับปักหลักเขตตามแนวเขตที่กำหนด  มีการประชุมเจรจากับเจ้าของหรือผู้ครอบครอง
เพื่อเก็บคำขอรังวัดที่ดิน  จากนั้นกรมชลประทานจะส่งเรื่องให้ช่างรังวัดกรมที่ดิน  ทำการรังวัดจัดทำแผนที่แปลงกรรมสิทธิ์ที่ดิน ( แผนที่ ร.ว.43ก.)และเรื่องรังวัด  เพื่อให้ทราบรายละเอียดของที่ดินให้ชัดเจนว่า  เนื้อที่ดินถูกเขตชลประทานเท่าใด  ใครเป็นเจ้าของที่แท้จริง  และมีเอกสารสิทธิอะไร
2.  ดำเนินการกำหนดราคาค่าทดแทน   โดยจะมีการตั้งคณะกรรมการจัดซื้อและกำหนดค่าทดแทนขึ้น  เพื่อพิจารณากำหนดราคาค่าทดแทนทรัพย์สินอันได้แก่  ค่าทดแทนที่ดิน  ค่าทดแทนรื้อย้ายอาคารบ้านเรือนหรือสิ่งปลูกสร้าง  และค่าทดแทนต้นไม้  โดยคณะกรรมการฯจะตั้งคณะอนุกรรมการตรวจสอบทรัพย์สิน ออกไปทำการสำรวจสภาพทรัพย์สินที่มีอยู่จริงโดยละเอียด        และจัดทำบัญชีขออนุมัติจ่ายเงินค่าทดแทนเสนอคณะกรรมการฯ
3.  ดำเนินการจ่ายเงินค่าทดแทนทรัพย์สิน  เมื่อคณะกรรมการเห็นว่ารายการทรัพย์สินที่คณะอนุกรรมการจัดทำขึ้นมาถูกต้อง  ก็จะลงนามให้ความเห็นชอบเพื่อเสนอกรมชลประทานให้อนุมัติจ่ายต่อไปโดยจะโอนเงินไปยังคลังจังหวัดเพื่อจ่ายให้แก่เจ้าของที่ดินและทรัพย์สิน  พร้อมกับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
โดยคณะอนุกรรมการจ่ายเงินร่วมกับกรมที่ดิน  หลังจากนั้นกรมชลประทานก็จะเข้าใช้ที่ดิน
ข.  กรณีวิธีการตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530
มีขั้นตอนดำเนินการดังต่อไปนี้
1.  ดำเนินการเพื่อให้ทราบข้อเท็จจริงในที่ดินที่ต้องการใช้  กรมชลประทานจะออก  พระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืน  โดยจัดทำแผนที่แสดงแนวเขตที่ดินที่จะใช้ให้ชัดเจน     แล้วปิดประกาศ    พระราชกฤษฎีกา  7  แห่ง  คือ  โครงการฯ  จังหวัด  อำเภอ  ตำบล  หมู่บ้าน  สำนักงานที่ดินจังหวัดและสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา  จากนั้นจะทำการสำรวจเพื่อให้ทราบข้อเท็จจริงเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่แน่นอนให้แล้วเสร็จ     ภายใน 2  ปี  นับแต่วันออกพระราชกฤษฎีกา  โดยก่อนที่จะเข้าทำการสำรวจต้องแจ้งให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า  15  วัน
2.  ดำเนินการกำหนดราคาค่าทดแทน  โดยกรมชลประทานจะเสนอรัฐมนตรีว่าการกระทรวงเกษตรและสหกรณ์  แต่งตั้งคณะกรรมการเพื่อกำหนดค่าทดแทนทรัพย์สิน  และบุคคลผู้มีสิทธิจะได้รับเงินค่าทดแทน  โดยอาศัยหลักเกณฑ์เช่นเดียวกับคณะกรรมการจัดซื้อที่ได้กล่าวไว้ข้างต้น  เว้นแต่ในการกำหนดราคาค่าทดแทนที่ดิน  คณะกรรมการจะนำราคาซื้อขายในท้องตลาดมาเป็นหลักในการกำหนดราคาด้วย  จากนั้น
จะปิดประกาศราคาค่าทดแทนให้เจ้าของที่ดินทราบ 7 แห่ง คือ  โครงการฯ  จังหวัด  อำเภอ  ตำบล  หมู่บ้าน  สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา
หลังจากนั้นเจ้าของหรือผู้ครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมาย  อาจตกลงขายที่ดินที่เวนคืนให้แก่กรมชลประทาน  ในกรณีนี้ต้องจ่ายเงินให้เสร็จภายใน  120  วัน  นับแต่วันทำสัญญาซื้อขาย  และหากตกลงซื้อขายกันได้แต่ไม่อาจตกลงกันได้ในเรื่องจำนวนเงินค่าทดแทน  เจ้าของที่ดินจะขอรับเงินโดยสงวนสิทธิอุทธรณ์ต่อคณะรัฐมนตรีว่าการกระทรวงเกษตรและสหกรณ์ก็ได้
3.  ดำเนินการจ่ายเงินค่าทดแทนทรัพย์สิน  โดยจะดำเนินการตามขั้นตอนที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์     และโครงการก่อสร้างจะเข้าใช้ที่ดินได้ต่อเมื่อมีการวางเงินค่าทดแทนแล้วเสร็จ  และได้มีหนังสือแจ้งเจ้าของที่ดินให้ทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า  60  วัน
1.2.  ที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิ   ได้แก่ที่ดินป่าสงวนแห่งชาติอยู่ในความดูแลของกรมป่าไม้  ที่ดินในเขตอุทยานแห่งชาติอยู่ในความดูแลของกรมอุทยานแห่งชาติ  เป็นต้น  แต่ที่ดินดังกล่าวราษฎรได้เข้าไปยึดถือครอบครองอาศัยตั้งบ้านเรือน  วัด  และทำกินในพื้นที่  โดยไม่มีเอกสารสิทธิมาเป็นเวลานานแล้ว  ในกรณีนี้อาจเป็นไปได้ว่าราษฎรเหล่านั้นมิได้ยื่นเรื่องขอออกหนังสือสำคัญที่ดิน  หรือพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่อาจดำเนินการให้ได้  เพราะขัดต่อระเบียบและกฎหมาย   ซึ่งตามมติคณะรัฐมนตรี  เมื่อวันที่  11  กรกฎาคม  2532  อนุมัติให้กรมชลประทานจ่ายค่าขนย้ายให้กับผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินดังกล่าว  ก่อนที่กรมชลประทานจะเข้าทำการก่อสร้าง

2.  กรณีเจ้าของหรือผู้ครอบครองที่ดินได้อุทิศที่ดินให้เพื่อประโยชน์แก่ทางราชการ  การอุทิศที่ดินให้รัฐเพื่อเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินประเภทพลเมืองใช้ร่วมกัน    เมื่อได้แสดงเจตนาอุทิศให้แล้ว    ที่ดินนั้นย่อมตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินทันที  โดยไม่จำต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์  หรือมีเอกสารแสดงเจตนาอุทิศให้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่อย่างใด
3.  กรณีราษฎรขอแลกเปลี่ยนที่ดินสาธารณประโยชน์  เป็นกรณีที่รัฐมีความจำเป็นต้องใช้ที่ดินของราษฎร  แต่ราษฎรได้ตกลงกับรัฐที่จะไม่ขอรับค่าชดเชยที่ดิน  แต่จะขอแลกเปลี่ยนกับที่ดินของรัฐ  โดยจะต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้  ซึ่งปัจจุบันนี้ราชการไม่ได้จัดหาที่ดินด้วยวิธีดังกล่าวแล้ว
4. การขอใช้ที่สาธารณประโยชน์
ที่ดินของรัฐ คือ  สาธารณสมบัติของแผ่นดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา1304 ได้แก่
1.  ที่ดินรกร้างว่างเปล่า
2.  ที่สาธารณประโยชน์
3.  ที่ดินที่ใช้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะได้แก่  ที่ราชพัสดุประเภทที่ทางราชการใช้ประโยชน์
4.  ที่ป่าไม้ เช่น ที่ป่าสงวนแห่งชาติ  ที่อุทยานแห่งชาติ  เป็นต้น
การขอใช้ซึ่งที่ดินดังกล่าวจะต้องดำเนินการขออนุญาตใช้ที่ดิน  ที่อยู่ในการครอบครองของส่วนราชการใด  กรมชลประทานก็จะทำหนังสือขอความยินยอมจากส่วนราชการนั้น  ก่อนเข้าไปใช้ที่ดิน
ผลกระทบที่เกิดจากการเวนคืน
เนื่องจากการเวนคืนเป็นมาตรการบังคับขาย  ซึ่งก่อให้เกิดผลกระทบทั้งทางบวกและทางลบ  กล่าวคือเงินค่าทดแทนที่ได้รับจากการเวนคืน  ที่ราษฎรคิดว่าไม่คุ้มค่ากับมูลค่าทรัพย์สินที่เจ้าของที่ดินต้องเสียไปจะหาซื้อที่ดินแห่งใหม่ก็คงไม่ดีเท่าที่ดินที่มีอยู่เดิม  หรือในส่วนที่เกี่ยวกับค่าเสียโอกาสที่จะได้ เช่น สวนยางพาราที่กำลังจะกรีดน้ำยางได้ภายใน 1-2 ปีข้างหน้า  เมื่อถูกเวนคืนต้องถูกตัดทิ้ง  และถ้ากรีดยางขายก็จะได้ราคาค่ายางจำนวนหนึ่ง  ซึ่งควรจะพิจารณาคิดราคาค่าน้ำยางในอนาคตให้ด้วย  แต่ก็ยังไม่มีการพิจารณาในส่วนที่เสียโอกาสอย่างนี้  จึงเป็นผลกระทบในทางลบ  เป็นต้น หรือสภาพสังคมตามความเป็นจริงในปัจจุบันที่ปรากฏนั้นการก่อสร้างอ่างเก็บน้ำต่างๆ ส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่ป่าสงวนแห่งชาติ  โอกาสที่จะมีระบบชลประทานเข้ามาในเขตชุมชนเมืองมีโอกาสน้อยมาก ซึ่งแตกต่างกับการเวนคืนของหน่วยงานอื่นๆ     ถ้ามองในแง่ของผู้ถูกเวนคืนในทางบวกซึ่งมีอยู่บ้าง เช่น ซื้อขายที่ดินในบริเวณที่ติดกับป่าสงวนแห่งชาติ ราคาเมื่อ 7-8 ปีที่ผ่านมาราคาเพียง     ไร่ละ 5,000  บาท  เป็นที่ดินมีเอกสารสิทธิ น.ส.3 ก. เมื่อถูกเขตชลประทานก่อสร้างอ่างเก็บน้ำ  คณะกรรมการประเมินค่าทรัพย์สินได้ประชุมค่าทรัพย์สินให้ในราคาไร่ละ 20,000 บาท  ในปัจจุบันนี้ถ้าหากไม่ถูกเขตชลประทานประกาศขายไร่ละ 4,000  บาท  ยอมขาดทุนก็ยังหาคนซื้อไม่ได้    จึงทำให้มูลค่าทรัพย์สินมีราคาเพิ่มขึ้นจากเดิมในระดับหนึ่ง  และทำให้เกิดความพอใจในที่สุด
การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
เนื่องจากการที่จะทำให้ราษฎรส่วนใหญ่เกิดความพอใจ  หรือมีความต้องการตรงกันเกี่ยวกับเรื่องการเวนคืน  โดยเฉพาะเรื่องการประเมินราคาที่ดินที่ถูกเวนคืนนั้นทำได้ยากมาก  และเป็นปัญหาที่ประสบอยู่ในปัจจุบัน  ดังนั้นเพื่อเป็นการป้องกันปัญหาหรือผลกระทบที่จะเกิดขึ้น  และเพื่อความคล่องตัวในการประเมินทรัพย์สินที่ถูกเวนคืน  จึงต้องอาศัยหลักเกณฑ์ในการพิจารณาประเมินทรัพย์สินตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530  มาตรา 21 วรรคหนึ่งคือ ” เงินค่าทดแทนที่จะให้แก่ผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนตามมาตรา 18  นั้น  ถ้ามิได้บัญญัติไว้เป็นพิเศษในพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฉบับใดโดยเฉพาะแล้วให้กำหนดโดยคำนึงถึง
( 1 )  ราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องเวนคืนตามที่เป็นอยู่ในวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกาที่ออกตามมาตรา 6
( 2 )  ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่มีการตีราคาไว้เพื่อประโยชน์แก่การเสียภาษีบำรุงท้องที่
( 3 )  ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
( 4 )  สภาพและที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น และ
( 5 )  เหตุและวัตถุประสงค์ของการเวนคืน
ทั้งนี้  เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืนและสังคม
แนวทางปฏิบัติในกรณีที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่พอใจเรื่องราคาค่าทดแทนที่กำหนดให้จะเป็นไปตามมาตรา 25 และ 26  คือ
มาตรา 25  ผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนตามมาตรา 18 ผู้ใดไม่พอใจในราคาของอสังหาริมทรัพย์หรือจำนวนเงินค่าทดแทนที่คณะกรรมการกำหนดตาม  มาตรา 9   มาตรา 10 ทวิ  มาตรา 23  หรือมาตรา 28 วรรคสาม   มีสิทธิอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีผู้รักษาการตามพระราชกฤษฎีกาที่ออกตามมาตรา 6   หรือรัฐมนตรี ผู้รักษารักษาการตามพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฉบับนั้น  ภายในหกสิบวันนับแต่วันได้รับหนังสือจากเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งได้รับมอบหมายจากเจ้าหน้าที่ให้มารับเงินค่าทดแทนดังกล่าว
ในการพิจารณาอุทธรณ์ตามวรรคหนึ่ง  ให้รัฐมนตรีแต่งตั้งคณะกรรมการขึ้นคณะหนึ่งประกอบด้วยผู้ทรงคุณวุฒิทางกฎหมาย  และผู้มีความรู้ความสามารถในการตีราคาอสังหาริมทรัพย์มีจำนวนทั้งหมดไม่น้อยกว่าห้าคน  เป็นผู้พิจารณาเสนอความเห็นต่อรัฐมนตรี  ทั้งนี้ให้รัฐมนตรีวินิจฉัยอุทธรณ์ให้เสร็จสิ้นภายในหกสิบวันนับตั้งแต่วันที่ได้รับอุทธรณ์
มาตรา 26  ในกรณีที่ผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนยังไม่พอใจในคำวินิจฉัยของรัฐมนตรี  ตามมาตรา 25 หรือในกรณีที่รัฐมนตรีมิได้วินิจฉัยให้เสร็จสิ้นภายในกำหนดเวลาตามมาตรา 25  วรรคสอง  ให้มีสิทธฟ้องคดีต่อศาลได้ภายในหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้รับแจ้งคำวินิจฉัยของรัฐมนตรีหรือนับแต่วันที่พ้นกำหนดเวลาดังกล่าวแล้วแต่กรณี
การที่เจ้าของหรือผู้ครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น  อุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีตามมาตรา 25  วรรคหนึ่ง  หรือฟ้องคดีต่อศาลตามวรรคหนึ่งนั้น  ไม่เป็นเหตุให้การครอบครองหรือใช้อสังหาริมทรัพย์  การรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง  การขนย้ายทรัพย์สิน  หรือการดำเนินการใดๆ ของเจ้าหน้าที่ หรือผู้ซึ่งได้รับมอบหมายจากเจ้าหน้าที่เกี่ยวกับกิจการที่จะต้องมีการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องสะดุดหยุดลง
ในกรณีที่รัฐมนตรีหรือศาลวินิจฉัยให้ชำระเงินค่าทดแทนเพิ่มขึ้นให้ผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนได้รับดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประจำของธนาคารออมสินในจำนวนเงินที่เพิ่มขึ้น  ทั้งนี้นับแต่วันที่ต้องมีการจ่ายหรือวางเงินค่าทดแทนนั้น



ที่ดินเปล่าบางแปลงไม่สามารถเปลี่ยนเป็นโฉนด

หลายต่อหลายครั้ง เพื่อนๆ อาจจะเห็นว่าที่ดิน นส3 ทำเลดีติดกับสถานที่สำคัญๆ ในย่านทำเลที่อยู่อาศัย หรือในเมืองมีราคาถูกจนเหลือเชื่อ จนเกือบจะเสียเงินซื้อเก็บไว้ทำประโยชน์ แต่ก่อนที่จะซื้อที่ดินเปล่าที่มีลักษณะดังกล่าวนั้นอยากจะให้เพื่อนๆ ตรวจสอบให้ดีเสียก่อนว่าสามารถแปลงเป็นโฉนดได้หรือไม่ เพราะการได้เอกสารสิทธิ์ประเภทโฉนดนั้นถือว่าให้ความอุ่นใจได้มากที่สุด (เท่าที่จะหาได้ในช่วงเวลาปัจจุบัน)

เอกสารสิทธิ์ที่เป็น นส3 อาจจะไม่สามารถแปลงเป็นโฉนดได้เสมอไป ถ้าหากที่ดินแปลงนั้นติดกับสถานที่สำคัญๆ เช่น โบราณสถาน ที่ดินในเขตพื้นที่ทหาร พื้นที่ที่มีความสำคัญในเชิงยุทธศาสตร์ทางทหาร หรืออื่นๆ แล้วถูกเรียกคืนในภายหลัง เช่นกรณีที่เกิดขึ้นกับคนรู้จัก

โดยเรื่องราวมีอยู่ว่า

นายหน้าหัวใสจับที่ดินเปล่าได้จาก บสก มาในราคาถูกแล้วนำที่ดินแปลงนั้นซึ่งอยู่ติดกับโบราณสถานสำคัญออกประกาศขายให้กับผู้ที่สนใจโดยที่ไม่ได้อธิบายให้ชัดเจนว่าที่ดินแปลงนั้นติดกับเขตโบราณสถานสำคัญนั้นไม่สามารถแปลงเป็นโฉนดได้และความเสี่ยงเรื่องการเวนคืนหรือเรียกคืนนั้นมีสูง โดยตรงกันข้ามกลับยกประเด็นเรื่องโบราณสถานมาเป็นจุดขายเพิ่มราคาที่ดินแปลงดังกล่าวให้สูงขึ้นไปอีกจนในที่สุดมีการตกลงซื้อขายถ่ายโอนที่ดินกัน และในกาลต่อมาไม่นานนักหลังจากซื้อขายได้มีหนังสือจากกรมที่ดินให้ทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและทำการคืนที่ดินให้กับรัฐโดยได้รับเงินจากการเวนคืนที่ดินเพียงน้อยนิดตามราคาประเมินจากเจ้าหน้าที่

พึงสงสัยไว้เสมอเพื่อเตือนสติว่า “ของถูกไม่ดี ของฟรีไม่มีในโลก” เพื่อนๆ ควร ทำธุรกรรมด้านที่ดินอย่างรอบคอบและควรจะตรวจสอบที่ดินแปลงนั้นๆ อย่างละเอียดถ้วนถี่จากกรมที่ดินในพื้นที่ดังกล่าวก่อนการทำธุรกรรม




วิธีและหลักการกู้เงินจาก ธกส ธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร

ก่อนอื่นต้องเข้าใจก่อนว่าหลักการและเจตนาของ ธกส (BAAC) นั้นมีเพื่อสนับสนุนเกษตรกรและระบบสหกรณ์ต่างๆ (ชื่อบอกอย่างชัดเจนเลยว่าเป็นธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์) ซึ่งต้องขอชมเชยในเจตนารมณ์อันบริสุทธิ์ของ ธกส ที่ต้องการช่วยเกษตรกรชาวนาชาวไร่อย่างแท้จริง ดังนั้นระบบการกู้ยืมและเงื่อนไขจึงแตกต่างจากธนาคารพาณิชย์ทั่วๆ (Bank) ไปที่คิดถึงแต่ผลกำไรเป็นหลัก (อย่าเถียงเชียวนะว่าไม่ใช่)

ธกส นั้นมีหลักการประเมินและอนุมัติสินเชื่อ (Loan) ต่างออกไป ซึ่งเงื่อนไขทั้งหลายแหล่มีไว้เพื่อคัดกรองสิ่งปลอมปนและเหลือไว้แต่เกษตรกร ชาวไร่ ชาวสวน หรืออาชีพเกี่ยวข้องจริงๆ เท่านั้น โดยหลักการแล้วเงื่อนไขมีดังนี้

  1. มีอาชีพเป็นเกษตร ชาวไร่ ชาวนา ชาวสวน หรืออาชีพที่เกี่ยวข้องเป็นแม่ค้าพ่อขาย อาชีพรับซื้อสินค้าทางการเกษตรเหล่านี้เป็นต้น
  2. อยู่ในพื้นที่เป็นเวลามากกว่า 1 ปีขึ้นไป (หรือกรณีพิเศษ 6 เดือน) ซึ่งไม่ได้แค่หมายความว่าดำเนินชีวิตประจำวันเท่านั้นแต่ยังหมายถึงชื่อต้องอยู่ในทะเบียนบ้านในพื้นที่นั้นๆ ด้วย
  3. เป็นสมาชิกกลุ่มเกษตรในพื้นที่นั้นๆ เหตุผลข้อนี้เห็นชอบด้วยเพราะช่วยคัดกรองเกษตรกรตัวจริงได้เป็นอย่างดี เพราะหากต้องการเงินทุนจาก ธกส ต้องให้เพื่อนสมาชิกในกลุ่มเกษตรเป็นผู้ค้ำประกัน โดยเหตุผลของการตั้งกลุ่มเกษตรนั้นมีไว้เพื่อคัดกรองและสื่อสารกันระหว่าง ธกส กับ กลุ่มลูกค้าเพราะเจ้าหน้าที่ ธกส นั้นจะมีการลงพื้นที่เยี่ยมเยียนลูกค้าและให้คำปรึกษาเป็นระยะๆ อย่างสม่ำเสมอ
  4. มีที่ดินไม่ต่ำกว่า 10 ไร่ ซึ่งเงื่อนไขข้อนี้พิจารณาแตกต่างกันตามพื้นที่ นั้นๆ โดยโฉนดหรือเอกสารสิทธิ์เหล่านี้จะเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันในกลุ่มเกษตรเวลาต้องการเงินทุน โดยโฉนดได้ร้อยละ 80 และ สปกหรือเอกสารชั้นรองลงมาได้ร้อยละ 50 ของราคาประเมิน ส่วนราคาประเมินนั้นได้เท่าไหร่ว่ากันเป็นกรณีไป โดยจะพูดให้เห็นภาพก้คือต้องมาทั้งเพื่อนสมาชิกกลุ่มเกษตรและหลักทรัพย์เป้นสิ่งค้ำประกันจึงจะได้เงินทุนจาก ธกส มาให้ลงทุนหรือเป็นเงินหมุนเวียนเพิ่มสภาพคล่อง

 ส่วนรายละเอียดเรื่องดอกเบี้ย (interest) นั้น ธกส เอื้อประโยชน์ให้กับพี่น้องเกษตรกรเป็นอย่างมาก โดยทั่วไปแล้ว ดอกเบี้ยเงินกู้ของ ธกส จะถูกมากและจะถูกลงไปอีกเมื่อท่านมีประวัติการชำระหนี้สินตรงตามเวลาที่กำหนดและไม่มีปัญหาใดๆ ซึ่งจะแย่งเป็นระดับชั้นๆ ไป

 อย่าเข้าใจผิดครับว่า ธกส (BAAC) นั้นเรื่องมาก หากแต่เงื่อนไขมากมายจุกจิกนี้มีไว้เพื่อป้องกันเหลือบไรต่างๆ ที่จะมาหาประโยชน์กับแหล่งเงินทุน ธกส ที่ได้ชื่อว่าใกล้ชิดกับชาวไร่ชาวนาอย่างเราๆ มากที่สุด นับว่าเป็นเรื่องที่น่ายินดีและสรรเสริญเป็นอย่างยิ่ง หากต้องการเงินทุนจาก ธกส ก็ต้องเป็นเกษตรกรตัวจริงเท่านั้น จริงไหม

เชื่อเถอะว่าเป็นสมาชิก ธกส แล้วไม่เสียหลายซึ่งไม่ใช่แค่เรื่องสินเชื่ออย่างเดียวแต่ยังหมายถึงการช่วยเหลือต่างๆ จาก ธกส และภาครัฐด้วย



เกิดความสงสัยขึ้นมาในใจ ว่าบุคลากรชั้นยอดของราชการ พูดง่ายก็ข้าราชการนั่นแหละ สอบแล้วสอบอีก อบรมแล้วอบรมอีก อยากจะรู้จริงๆ ว่ามันเกิดอะไรขึ้นว่าทำไมประสิทธิภาพเหล่านั้นถึงไม่ค่อยจะแสดงผล หรือมันเป็นเพราะระบบราชการที่สมควรจะโละทิ้งทั้งระบบ พวกท่านเหล่านั้น กว่าจะได้บรรจุก็สอบแล้วสอบอีก รับกันจำนวนจำกัดจำเขี่ยชนิดที่ว่าฆ่ากันตายแล้วเดินเข้าไปยังจะง่ายเสียกว่า คิดดูสิคนแห่สอบเป็นแสนแต่รับแค่ไม่กี่ร้อย คนที่สอบได้นั่นคือยอดมนุษย์เลยก็ว่าได้ ได้ที่หนึ่งด้านกฎหมายบ้างหละ ได้ที่หนึ่งด้านโยธาบ้างหละ แล้วศักยภาพตรงนั้นมันหายไปไหนหมด หรือมันจะถูกกลืนไปด้วยสิ่งที่เรียกว่า “ระบบราชการแบบไทยๆ”

แค่สงสัย

เรื่องพื้นที่ไม่ตรงตามโฉนดหรือหายนี้ไม่รู้และไม่แน่ใจว่าภาษาราชการเรียกว่าอะไรถึงจะถูกต้อง แต่แค่มาบอกเล่าเก้าสิบให้เพื่อนๆ ฟัง

ความมีอยู่ว่า

โฉนดแปลงหนึ่งซึ่งในสมัยนั้นยังเป็น นส 3 ได้ออกรังวัดเพื่อเป็นเอกสารสิทธิ์โฉนดได้พื้นที่จำนวนหนึ่ง และในเวลาหลายปีต่อมาที่ดินแปลงข้างๆ ได้ออกรังวัดที่ดินเช่นกัน แต่ใหม่กว่าเป็นระบบส่งกล้อง เมื่อวัดเสร็จจึงได้ฝังหมุดใหม่และเปลี่ยนเลขหลักใหม่ในโฉนด ใหม่หมดว่างั้นเถอะ

ที่ดินแปลงนี้จึงออกรังวัดบ้างเป็นรอบที่ 2 โดยเจ้าหน้าที่ใช้หลักเขตของแปลงข้างๆ เป็นหลักและรังวัดแปลงข้างๆ ก่อนที่จะมารังวัดแปลงที่ตั้งเพื่อให้แน่ใจว่าแปลงข้างๆ ไม่ขาดหายไปไหนเพราะใช้ระบบส่องกล้องมาก่อน ปรากฏว่าที่ดินผืนนี้ได้มีพื้นที่หายไปบางส่วน นับได้เป็นระดับงานยังไม่เป็นระดับไร่ (เฮ้อ  โชคยังดี) ไต่ความถามไถ่จึงได้ความจากเจ้าหน้าที่ผู้ชำนาญงานว่า สมัยก่อนนั้นยังไม่มีระบบหรือเทคโนโลยีการส่องกล่องทำให้พื้นที่ในโฉนดอาจจะหายไปบ้าง ไม่ตรงบ้าง เพราะสมัยก่อนนั้นเป็นการวัดด้วยการดึงเชือกตลับเมตรแล้วมานั่งคำนวญด้วยมือ (โบราณว่างั้นเถอะ ทั้งๆ ที่ย้อนไปไม่กี่ปี)

เป็นเหตุให้ต้องเสียเวลาเอาโฉนดไปแก้ไขจำนวนพื้นที่ แล้วถ้าในอนาคตเรามีเทคโนโลยีที่ดีกว่าระบบส่องกล้อง เช่น ระบุพิกัดด้วย GPS เรายังจะต้องเอาโฉนดไปแก้พื้นที่อีกไหม

แค่สงสัย

ที่ดินเพียงน้อยนิดไม่ได้ทำให้เรารวยขึ้นมาได้แต่ก็ทำให้เราเสียความรู้สึกไปมากโข

 ไม่ได้ว่ากันด้วยอคติแต่อย่างใด ว่ากันด้วยหลักการเพราะมันเกิดขึ้นกับตัวผู้เขียนเองและอยากให้เพื่อนๆ ได้ดำเนินการอย่างรอบคอบก่อนการซื้อขายที่ดิน ให้ทำการรังวัดก่อนการซื้อขายทุกครั้ง เพราะถึงแม้ว่าจะเป็นโฉนดแต่ก็ไม่ได้หมายความว่าพื้นที่จะตรงตามนั้นและจะไม่มีเรื่องผิดพลาดเกิดขึนให้รำคาญใจ

ขอบคุณ

 มีเวปไซด์เป็นของตัวเองมันดีอย่างนี้นี่เอง  อยากบ่นอะไรก็บ่น หุหุหุ

เป็นเพื่อนกันบน Facebook
บทความกิจกรรมเกษตรและที่ดิน