My Green Gardens

จำหน่ายกิ่งพันธุ์มะม่วงพันธุ์ดีราคาถูก

มะม่วงพันธุ์เขียวเสวย

(ขนาดกลางสูงประมาณ 140 ซม ราคา 100 บาท/กิ่ง) และ (ขนาดใหญ่สูงประมาณ 200 ซม ราคา 200 บาท/กิ่ง)

—————————

มะม่วงพันธุ์โชคอนันต์ (ออกตลอดปี รสชาติเปรี้ยวและหวานอมเปรี้ยวเวลาสุก) 

(ขนาดกลางสูงประมาณ 140 ซม ราคา 100 บาท/กิ่ง) และ (ขนาดใหญ่สูงประมาณ 200 ซม ราคา 200 บาท/กิ่ง)

———————————-

มะม่วงพันธุ์น้ำดอกไม้ (รสชาติหอมหวาน นิยมทานสุก)

(ขนาดกลางสูงประมาณ 140 ซม ราคา 100 บาท/กิ่ง) และ (ขนาดใหญ่สูงประมาณ 200 ซม ราคา 200 บาท/กิ่ง)

—————————————

มะม่วงพันธุ์มหาชนก (นิยมทานสุก รสชาติหวานหอม) 

(ขนาดกลางสูงประมาณ 120 ซม ราคา 150 บาท/กิ่ง) และ (ขนาดใหญ่สูงประมาณ 150 ซม ราคา 200 บาท/กิ่ง)

——————————————

มะม่วงพันธุ์เขียวใหญ่ (นิยมทานทั้งสุกและดิบ ผลขนาดใหญ่ประมาณ 0.8 – 1.0 กก.)

(ขนาดกลางสูงประมาณ 120 ซม ราคา 150 บาท/กิ่ง) และ (ขนาดใหญ่สูงประมาณ 150 ซม ราคา 200 บาท/กิ่ง)

———————————

สนใจติดต่อหรือพูดคุยแลกเปลี่ยนความรู้กันได้ที่ 084-3552442 (ดิเรก)

หรือทาง E-mail : volnofroyana@hotmail.com

ปล** ในเขต กทม สอบถามได้ครับเผื่อจะจัดส่งได้โดยไม่มีค่าใช้จ่าย 

ขนาดใหญ่ครับ (สูงประมาณ 200 – 230 ซม.)  กิ่งแนะนำสำหรับพื้นที่ที่ไม่มีลม หรือลมไม่แรงครับถ้าลมแรงไม่ขอแนะนำขนาดนี้ครับเพราะรากเคลื่อนได้ง่าย ปลูกประมาณ 1 ปี เห็นผลครับ กิ่งที่พร้อมส่งจะสมบูรณ์กว่ากิ่งในรูปครับนี้ครับ ต้นนี้สำหรับเปรียบเทียบความสูงครับ หุ หุ หุ (มันหนัก ว่างั้นเถอะ!)

ขนาดกลางครับ (สูงประมาณ 140 – 150 ซม.) ขนาดกำลังดีสำหรับการปลูกครับ ทนลม ทนฝนได้เป็นอย่างดีและจำนวนรากที่งอกก็สัมพันธุ์กับขนาดต้น

ขนาดเล็กกว่านี้ไม่ค่อยอยากส่งให้ครับ เพราะโตช้าและเสียเวลา

อั้นแน่! หากันใหญ่เลยใช่ไหมว่าที่ดินหรือทรัพย์ธนาคารของธนาคารเพื่อการเกษตรนั้นอยู่ตรงไหน คนกว่าครึ่งค้นหาด้วยคำนี้ หาไม่เจอหละสิ หุหุหุ เอาน่า อย่าพึ่งอารมณ์เสีย ที่ดินของธนาคารเพื่อการเกษตรที่เป็นของรัฐนั้นไม่มีครับเพราะที่ดินที่เป็นปัญหาด้านกฎหมายประเภทฟ้องร้องต่างๆ นาๆ จะถูกส่งไปยังกรมบังคับคดีหลังจากดำเนินการตามขั้นตอนกฎหมายต่างๆ เสร็จสิ้นแล้ว ก็ประมาณว่า ไม่มีจ่ายใช่ไหม ก็บังคับขายเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ให้เจ้าหนี้ แต่จะได้เท่าไหร่นั้นว่ากันอีกที

ว่าด้วยกรมบังคับคดีนั้นต้องรบกวนให้ผู้อ่านศึกษาดีๆ ก่อนครับ เพราะเป็นรูปแบบการขายทอดตลาดและการประมูล โดยกรมบังคับคดีในจังหวัดนั้นๆ จะออกประกาศว่ามีการเปิดประมูลเมื่อใด และผู้เข้าร่วมต้องวางเงินมัดจำเพื่อเป็นค่าเข้าร่วมประมูล ส่วนเงื่อนไขและกฏข้อบังคับนั้นจุกจิกเยอะแยะมากครับไม่สามารถสรุปออกมาได้ง่ายๆ ได้ มีทั้งการประมูลครั้งที่หนึ่ง ครั้งที่สอง ครั้งที่สาม ทั้งการยกเลิกจากเจ้าหนี้เพราะเห็นว่าราคาไม่สมควร มีทั้งการที่เจ้าหนี้ส่งคนเข้าร่วมประมูลเพราะอยากปั่นราคาให้สูง ทั้งกลุ่มคนที่เข้าประมูลเป็นอาชีพแล้วเก็บค่าอำนวยความสะดวก ซึ่งจะแจกแจงเป็นประเภทๆ ต่อไป โดยขั้นต้นนั้นผู้อ่านสามารถหารายละเอียดเกี่ยวกับการประมูลที่ดินหรือทรัพย์สินที่บังคับขายทอดตลาดได้ที่  http://asset.led.go.th/newbid/asset_search_map.asp ย้ำอีกครั้งว่าศึกษาดีๆ เพราะกฏข้อบังคับน่าเวียนหัวและเปลี่ยนอยู่เรื่อยๆ

หากผู้อ่านพอจะมีคนรู้จักอยู่ ธกส สาขานั้นๆ อยู่บ้างก็อาจจะอาศัยข่าวเพื่อเข้าถึงเจ้าของที่ดินที่กำลังมีปัญหาเรื่องหนี้สินและเจรจาซื้อขายกันก่อนที่ขั้นตอนตามกฎหมายจะเริ่มดำเนินการฟ้องร้อง โดยส่วนมากแล้ววิธีนี้มักจะได้ผลเป็นที่หน้าพอใจเพราะเจ้าของที่ดินเองก็ตกอยู่ในสถานการณ์ลำบาก และโดยมากจะไม่ชอบความยุ่งยากด้านกฎหมาย หากเจรจาดีๆ ท่านอาจจะได้ที่ดินมาในราคายุติธรรมและมิตรไมตรีที่แถมมาด้วยจากเจ้าของที่ดินรายเดิม พึงรำลึกไว้เสมอครับว่าอย่าเอาเปรียบคนที่กำลังลำบาก

ผู้เขียนจะขอเล่าประสบการณ์ตรงที่ได้ประสบพบเจอมากับตัวเองเวลาไปเข้าร่วมประมูล ซึ่งก็นานมาแล้วที่ได้เข้าร่วมเพราะความอยากรู้อยากเห็นจึงพอจะมีเรื่องราวมาบอกเล่าให้ท่านๆ ได้ฟังอยู่บ้าง
1.ที่ดินที่มีเจ้าหนี้เป็นกลุ่มธนาคารควรจะหลีกเลี่ยงเป็นอย่างยิ่งเพราะเจ้าหนี้จะรักษาผลประโยชน์ของตนเองอย่างถึงที่สุด และแน่นอนว่าจะส่งคนเข้าร่วมทุกครั้งไปทำให้ราคาที่ประมูลสูงอย่างไม่ควรจะเป็น จำไว้ว่าธนาคารไม่เคยให้ตัวเองขาดทุน

2.กลุ่มคนผู้ทำอาชีพการประมูลหรือเจ้าถิ่น กลุ่มนี้จะประมูลเป็นอาชีพและจะรับจ้างเป็นหน้าม้าคอยดึงราคาให้สูงขึ้นซึ่งถ้าอยากได้ที่ดินแปลงนั้นก็ต้องยอมเสียค่าอำนวยความสะดวก โดยต้องคุยกันนอกรอบ ท่านผู้อ่านดูง่ายๆ ว่าเมื่อไหร่มีรถยุโรปหรือรถราคาแพงป้ายทะเบียนสวยๆ มาจอดอยู่หน้ากรมบังคับคดีก็ให้สันนิษฐานได้เลยว่าท่านเจอความยุ่งยากเข้าแล้ว

3.บ่อยครั้งที่เจ้าของที่ดินหรือลูกหนี้ใช้สิทธิ์ยกเลิกการประมูลเพราะเห็นว่าราคาที่ได้ไม่เหมาะสมทำให้เสียเงินเสียเวลาในการประมูลไป หรืออ้างว่าสามารถเจรจากับเจ้าหนี้ได้แล้ว

4.บ่อยครั้งที่ จนท มักง่ายอยากทำอะไรให้พ้นๆ ตัวเลยดำเนินการต่างๆ ลวกๆ ทำให้เอกสารไม่ชัดเจนและเกิดเป็นปัญหาได้ภายหลัง บางรายถึงขั้นเสียเงินไปเปล่าๆ พึงจำไว้เสมอว่าข้าราชการผิดไม่เป็น  เพราะฉะนั้นตรวจสอบกันดีๆ หละ

ที่ดินที่ได้จากการประมูลมักจะเป็นที่ดินมีปัญหา เพราะถ้าไม่มีปัญหาคงไม่ต้องมีการบังคับขายทรัพย์สินให้ยุ่งยากวุ่นวายจึงควรต้องพินิจพิจารณาอย่างถ้วนถี่ในทุกแง่มุมทั้งด้านเอกสาร สภาพแวดล้อมกับคนในพื้นที่และเจ้าของผู้ใช้ประโยชน์อยู่ก่อนหน้านี้ บ่อยครั้งที่ต้องมีการฟ้องร้องบังคับไล่ที่หลังจากการประมูล เชื่อเถอะว่ากระบวนการทางกฎหมายเหล่านี้ของไทยเราดำเนินการได้ไม่เร็วหรอก

โดยจากประสบการณ์ของผู้เขียนก็ได้ประมูลได้ในราคาต่ำสุดก็ไร่ละ 8,500 แบบมีโฉนด เห็นไหมครับว่าโอกาสและความเป็นไปได้ยังมีเสมอหากเราไม่หยุดแสวงหา เพราะถ้าหยุดเมื่อไหร่ก็หมายความว่าความเป็นไปได้นั้นเป็นศูนย์ และเน้นย้ำอีกครั้งครับว่าอย่าเอาเปรียบคนที่กำลังลำบาก
โชคดีและขอให้สมหวังในสิ่งที่ปรารถนาครับเพื่อนๆ

ไม่นึกไม่ฝันว่าหัวข้อซื้อทรัพย์ธนาคารประเภทที่ดินเปล่าจะถูกเปิดดูมากที่สุดในบรรดานี้ จึงเกิดอาการกังวลเป็นห่วงท่านผู้อ่านหลายๆ ท่านที่ต้องการที่ดินไว้ทำการเกษตรแต่ไม่ค่อยมีประสบการณ์ในการเลือกดูที่ดิน  สำหรับที่ดินเปล่าของธนาคารนั้น (ก็ทรัพย์ธนาคารนั้นแหละ) มีข้อพึงพิจารณาเป็นพิเศษดังนี้ครับ

1. ปัญหาเอกสารสิทธิ์ หลายๆ ครั้งที่ทางธนาคารประกาศขายโดยที่ไม่ได้ลงไปสำรวจที่ดินเปล่า และหลายๆ ครั้งที่ธนาคารประกาศขายทั้งๆ ที่มีสำเนาเอกสารซ้ำซ้อน ทำให้มีปัญหาในภายหลังและภาระนั้นก็ตกเป็นของผู้ซื้ออย่างเราๆ ที่ต้องการแค่ที่ดินมาทำการเกษตรและไม่ได้ต้องการปัญหาเป็นของแถมด้วยเลย เช่น เอกสารสิทธิ์ที่เป็นรองกว่าโฉนด (หรือ นส4จ) และไม่ได้แก้ไขปรับปรุงหรือเปลี่ยนให้เป็นโฉนดทำให้เกิดการรุกล้ำที่ดินจากแปลงข้างๆ บางธนาคารดีหน่อยได้เปลี่ยนเอกสารสิทธิ์เป็นโฉนด แต่บางธนาคารไม่ได้ดำเนินการเช่นนั้น

พื้นที่ในเอกสารสิทธิ์ถูกเปลี่ยนแปลงไปทำให้เกิดปัญหาทั้งด้านกฏหมายที่ต้องฟ้องร้องให้วุ่นวานและปัญหากับเจ้าของที่ดินด้านข้างๆที่น่าปวดหัวยิ่งกว่าปัญหากฏหมาย เพราะฉะนั้นตรวจสอบดีๆ ก่อนตกลงซื้อ ไม่เช่นนั้นจะเป็นการซื้อปัญหาเพิ่มเข้ามาในชีวิต

2. ปัญหาด้านสภาพแวดล้อมกับคนในพื้นที่ซึ่งปัญหานี้น่าปวดหัวไม่แพ้กัน เพราะทรัพย์ธนาคารส่วนใหญ่ (ต่างจังหวัดและโดยเฉพาะธนาคารของรัฐฯ) จะไม่ค่อยเข้มงวด และยังมีการใช้ประโยชน์เรื่อยมาจากเจ้าของที่คนเดิมหรือผู้ที่เคยใช้ประโยชน์ก่อนหน้านี้ เมื่อมีการเปลี่ยนเจ้าของแล้วไม่ได้มีการตกลงพุดคุยกันให้ชัดเจนทำให้เกิดการกินแหนงแคลงใจและนำมาซึ่งปัญหาต่างๆ มากมายจนบางรายไม่สามารถใช้ประโยชน์จากพื้นที่ได้เลย โดยเฉพาะเกษตรมือใหม่ตัวเล็กๆ อย่างเราๆ ซึ่งเป็นคนต่างถิ่น ที่ไม่มีบารมี ไม่มีกำลังทรัพย์ ไม่มีกำลังคนให้คนอื่นเกรงขามทำให้เกิดการลักเล็กขโมยน้อย เรารัดเอาเปรียบกันบ่อยจนในที่สุดต้องปล่อยพื้นที่ทิ้งร้าง คิดดูสิน่าเจ็บใจไหมหละ

ปล* อย่าเชื่อคนขายมากจนกว่าจะมีการพุดคุยเจรจากันต่อหน้าในกรณีที่ให้ทางธนาคารช่วยแก้ปัญหาความขัดแย้งกับผู้ที่ใช้ประโยชน์อยู่ในปัจจุบัน หรือจะให้ดีควรเป็นรายลักษณ์อักษร เพราะคนขายก็หวังประโยชน์แค่การการและโดยมากจะไม่เห็นหัวอีกเลยหลังจากซื้อไปแล้ว

ก่อนเลือกซื้อที่ดินแปลงไหนก็ตามควรจะลงพื้นที่ไปสำรวจไปทำความคุ้นเคยกับนิสัยคนในพื้นที่นั้นๆ เสียก่อน

หากท่านเป็นผู้มากด้วยบารมีและทรัพย์สินก็ไม่มีอะไรน่าเป็นห่วงแต่ถ้าท่านเป็นพนักงานประจำตัวเล็กๆ ที่แค่อยากจะหาที่พักผ่อนหนีปัญหาคลายความเหนื่อยล้าแล้วหละก็เห็นสำควรว่าเป็นสิ่งที่ต้องทำไม่เช่นนั้นจะกลายเป้นการเพิ่มปัญหา

ว่าด้วยเรื่องเอกสารสิทธิ์ของที่ดินนั้นมีหลากหลายประเภทเหลือเกิน แต่ด้วยประสบการณ์อันน้อยนิดของผู้เขียนก็พอจะบอกเล่าเก้าสิบได้บ้าง โดยเอกสารสิทธิ์หลักๆ ที่เราๆ ท่านๆได้เห็นนั้นก็ได้แก่ หากจะต้องการทราบความหมายก็ไม่ยากแค่ดูจากเวปไซด์ของกรมที่ดิน

เอาง่ายเข้าว่าเพราะมันเหมือนขั้นบันได

นส4จ

ก็โฉนดนั้นแหละ มีสิทธิ์ในการซื้อหรือขายได้ตามสะดวก แต่ว่าราคาก็ตามสิทธิ์นั้น ตราครุฑสวยเชียวหละ หุ หุ หุ ถือว่าอุ่นใจที่สุดสำหรับสิทธิ์การถือครอง

นส3ก  และ นส3

คือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ออกให้โดยนายอำเภอในสมัยก่อนแต่ปัจุบันอำนาจนี้ถูกยกเลิกจากตำแหน่งนายอำเภอแล้ว เออ แฮะ ดีจังทำไมไม่เกิดเป็นญาตินายอำเภอสมัยก่อนนะ เอกสารประเภทนี้มักจะทำเรื่องขอเป็นโฉนดเพื่อเพิ่มสิทธิ์การครอบครองได้ง่ายกว่าประเภทอื่นๆ

อ่ะ ถือว่าอุ่นใจกว่า สปก หน่อยหนึ่งหละ

สปก เอกสารสิทธิ์ชนิดนี้สำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตรจัดสรรที่ดินให้เกษตรกรเพื่อเหตุผลด้านการเกษตรแต่ไฉนตกไปอยู่ในมือนายทุนซะส่วนใหญ่ก็ไม่รู้ หุหุหุ เอกสารชนิดนี้สามารถยกเลิกหรือเพิกถอนได้ตามมติของ สปก จะพูดตามประสาชาวบ้านอย่างผู้เขียนก็แค่มีสิทธิ์การครอบครองมากกว่า ภทบ5 อยู่หน่อยเดียว และปัจจุบันยังไม่มีทีท่าว่าจะทำเป็นโฉนดได้หากแต่อนาคตนั้นไม่ทราบได้ เหมาะแก่เกษตรกรตัวจริงอีกนั้นแหละเพราะมีการใช้ประโยชน์ด้านการเกษตรอย่างชัดเจน นิยมเปลี่ยนมือด้วยการขายสิทธิ์การใช้ประโยชน์และทำเอกสารการซื้อขายแนบหลังไว้เพื่อป้องกันปัญหา แต่เจ้าของตัวจริงนั้นก็ยังเป็น สปก น๊ะ จ๊ะ

ภทบ5

หรือภาษีบำรุงท้องที่ เอกสารประเภทนี้จะเรียกว่าเอกสารสิทธิ์ซะเลยทีเดียวก็ไม่ถูก จะเหมือนกับพื้นที่ที่ อบต หรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจัดสรรให้เช่าสำหรับใช้ทำกินได้ โดยเสียค่าเช่าเป็นรายปี ซึ่งจะยึดคืนเมื่อไหร่หรือยกเลิกเมื่อไหร่ก็ได้แล้วแต่มติ ส่วนใหญ่เท่าที่พบเจอจะเปลี่ยนมือโดยการขายสิทธิ์ในการเช่า ภทบ5 นี้แนะนำสำหรับผู้ที่มีภูมิลำเนาอยู่ในพื้นที่และใช้ประโยชน์ด้านการเกษตรอย่างแท้จริงเพราะสามารถดูแลสอดส่องได้ หากเป็นผู้ที่อยู่ต่างถิ่นหรือต่างจังหวัดที่ต้องการซื้อเพื่อเก็งกำไรหรือใช้ปะโยชน์ในด้านอื่นก็เห็นเป็นเรื่องที่ควรไตร่ตรองอย่างหนัก

จากประสบการณ์ส่วนตัวของผู้เขียนทำให้รู้สึกถึงคำว่ามาก่อนได้เปรียบเป็นอย่างดี โฉนดได้เปรียบ นส3ก สปก ภทบ5 ตามลำดับสิทธิ์แบบขั้นบันได และหากเอกสารสิทธิ์แบบเดียวกันเจอกัน เช่นโฉนดเจอกับโฉนดในการรังวัดหรือสอบเขตจะต้องถือว่าฉบับที่ทำการรังวัดก่อนนั้นมีสิทธิ์มากกว่า เพราะหากที่ดินด้านข้างของเราเป็นโฉนดเหมือนกันแต่ทำการรังวัดที่ดินด้วยกล้องส่องวัดระยะก่อนก็ถือว่าเป็นแปลงหลัง และเมื่อเราต้องการวัดก็จะต้องใช้แปลงด้านข้างเป็นหลักให้ได้พื้นที่เต็มก่อนแล้วค่อยวัดที่ดินของเรา ซึ่งฝ่ายที่มาทีหลังอาจจะได้ที่ดินมากกว่าหรือน้อยกว่า ความเป็นจริงก็คือมักจะได้น้อยกว่าเพราะถูกล้ำเขต โดยเจ้าหน้าที่มักจะอ้างว่าพื้นที่ไม่ตรงกับในโฉนดเพราะสมัยก่อนไม่มีการวัดด้วยการใช้กล้องส่องวัดระยะทำให้เกิดการคลาดเคลื่อนและผิดพลาดได้ง่าย

ผิดถูกประการใดขออภัยไว้ด้วยเพราะผู้เขียนก็มั่วไปเรื่อยๆ อิอิอิ

อาชีพที่เก่าแก่ที่สุดอาชีพหนึ่งในโลกกลมๆ ใบนี้ และก็เหมือนอีกหลายๆ อาชีพที่ต้องการความชำนาญ ความเอาใจใส่และการพัฒนา ทุกๆ คนสามารถปลุกผักได้แค่หย่อนลงดินแล้วรดน้ำแต่ใครหละที่จะปลุกให้ได้ผลดีในขณะที่ใช้ปุ๋ย ใช้แรงงาน ใช้ทรัพยากรและเวลาเท่ากัน ดังที่ความต่างระหว่างไทยกับเวียดนามปรากฏออกมา

อาชีพเกษตรกรนั้นต้องใช้ความอดทนและความเข้าใจอย่างสูงทั้งจากสภาพธรรมชาติของพืชแต่ละชนิด ความลำบากจากสภาพงาน สภาพดินฟ้าอากาศ ความผันผวนด้านราคา และการตลาด เป็นที่น่าดีใจว่าการเกษตรบ้านเราก้าวไปหลายขั้น แต่ก็เป็นที่น่าเสียใจที่ไม่พัฒนาไปเท่าที่ควรเพราะติดอุปสรรคหลายประการทั้งด้าน วิชาการ การตลาด และเงินทุนที่เกษตรกรมักเข้าไม่ถึง

แต่ก็ยังมีหลายๆ คนใฝ่ฝันอยากจะทิ้งงานจากเมืองกรุงไปสู่ไร่นาตามแบบฝัน โดยผู้เขียนก็เป็นหนึ่งในนั้นที่อยากจะทิ้งชีวิตอันจำเจกดดันจากงานประจำไปสู่ภาคเกษตรที่อยู่กับธรรมชาติ แต่ชีวิตเราก็มักจะไม่เป็นดังฝันเพราะทุกอย่างมักจะมีปัญหาและอุปสรรคเสมอ หลายๆ ท่านมักจะคิดว่างานเกษตรนั้นง่ายดายไร่อุปสรรคแต่สุดท้ายก็ล้มเลิกเพราะทนความลำบากไม่ไหว ออกไปทำทั้งๆ ที่ไม่ได้วางแผนการอะไรไว้ดีพอ ดังที่ผู้เขียนได้เห็นมากับตาตนเอง บางท่านลงทุนไปเป็นล้านแต่สุดท้ายก็ล้มเลิก บางท่านซื้อที่ทิ้งร้างไว้นับ 100 ไร่แต่ก็ไม่ได้ใช้ประโยชน์อันใดเลย บางท่านจับจอบได้ 3 ชั่วโมงเปลี่ยนใจซะแล้ว

ผู้เขียนตระหนักอยู่เสมอถึงอุปสรรคต่างๆ นาๆ ที่จะเกิดขึ้นจึงได้ฝึกฝนวิธีคิดและวิธีจัดการ รวมถึงการวางแผนใช้การใช้พื้นที่ โดยใช้พื้นที่อันน้อยนิดหลังห้องพักที่มีพื้นที่เพียง 2 ตารางเมตรจัดแจงให้กลายเป็นสวนขนาดย่อมๆ เพื่อดูความพร้อมด้านการจัดการของตนเอง หากเมื่อไหร่เราประยุกต์ใช้พื้นที่อันน้อยนิดให้เกิดประโยชน์สูงสุดได้ก้เป็นอันว่าผ่านเรื่องการใช้ประโยชน์จากพื้นที่  เชื่อไหมว่าพื้นที่เล็กๆ ปลูกพริกได้หลายต้น

ลองนึกถึงสภาพที่ว่างเปล่าไม่มีอะไรเลยขนาดที่ตะปูแท่งหนึ่งยังต้องเดินไปซื้อ ไม้ไผ่หนึ่งเล่มยังต้องไปตัด (ถ้าหากมีให้ตัดนะ) หรือซื้อทุกอย่างจะต้องเตรียมหามาเพื่อประกอบให้เป็นรูปเป็นร่างสำหรับท่านที่มีวัตถุดิบอยู่ในพื้นที่แล้วก็ถือว่าโชคดี แต่สำหรับท่านที่มีไม่ครบก็ต้องวิ่งหากันให้วุ่น  ผู้เขียนเคยทำการทดลองในพื้นที่แห้งแล้งเพื่อวิจัยและทดสอบพืชจึงทำให้รู้ว่าทุกสิ่งอันดุมีคุณค่าเสียเหลือเกิน น้ำเพียงหยดเดียวยังต้องคำนึงถึงเพราะทุกอย่างต้องขนมาทำให้เกิดค่าใช้จ่ายและต้นทุน จึงเห็นคุณค่าของทรัพยากรต่างๆ เป้นพิเศษ

เพราะฉนั้นจะทำอะไรก็ควรวางแผนการจัดการไว้ดีๆ

อย่างที่กล่าวไว้เบื้องต้นนั้นแล้วว่าที่ดินเป็นสินค้าที่มีเอกลักษณ์ในตัวเองสูงคือแทบจะไม่ซ้ำกันเลยก็ว่าได้ ทั้งทำเล สภาพอากาศ สภาพดินและราคา เป็นสินค้าที่มีจำกัดเพราะฉะนั้นการลงพื้นที่สำรวจจึงเป็นวิธีที่ดีที่สุดที่จะได้คำตอบ หากมีเพื่อนฝูงหรือญาติพี่น้องอยู่ในพื้นที่นั้นก็เป็นเรื่องที่สะดวกไปขั้นหนึ่งแต่หากไม่มีก็ควรจะคิดหาวิธีการเข้าถึงคนในพื้นที่เช่นกัน

หลังจากหาข้อมูลเบื้องต้นแล้วว่าอยากได้ที่ดินในจังหวัดไหน (เชื่อแน่ว่าแต่ละคนชอบไม่เหมือนกัน) ก็หาข้อมูลเชิงลึกลงไปอีก เช่นลงไปสู่อำเภอ และตำบล

การขับรถตระเวนดูในพื้นที่เป้าหมายก็เป็นเรื่องที่สมควรทำเพราะจะทำให้เราทราบถึงสภาพพื้นที่ สภาพอากาศและสภาพสังคมความเป็นอยู่ของพื้นที่เป้าหมาย

สิ่งแรกที่อยากให้เพื่อนๆ ได้ไปสัมผัสตอนลงพื้นที่จริงนั้นคือ วัด และที่ทำการผู้ใหญ่บ้าน เออ! คือ เลือกวัดก่อนละกันเผื่อผู้ใหญ่บ้านอาจจะดุ หุ หุ หุ

วัดเป็นสถานที่เปิดที่ต้อนรับทุกๆ ท่านอยู่แล้วใช้เป็นแหล่งข่าวให้เป็นประโยชน์ สิ่งของติดไม้ติดมือไปถวาย พูดคุยซักถาม รับรองได้ความคืบหน้า “หมู่บ้านนี้น่าอยู่นะเคอะ อากาศดี้ ดี” “อยากมาทำสวนแถวนี้จังนะเคอะ พอจะแนะนำได้บ้างไหมเคอะ” อะไรประมาณนั้นก้ว่ากันไปและที่สำคัญ มาก มาก คือก่อนกลับเครื่องรางของขลังค์ติดไม้ติดมือกลับบ้านด้วยก็นับเป็นมงคงกับชีวี้ตตตตตตต (ขอขนมวัดติดมือกลับบ้านก็ดีไม่น้อย)

รองลงมานั่นคือโรงเรียนในพื้นที่ พูดคุยแลกเปลี่ยนข่าวสารกับคุณครู รับรองได้ความคืบหน้าเห็นๆ ย้ำอีกครั้งว่าการสนทนาต้องเป็นมิตรและดูจริงใจเพราะเราไม่ใช่นายทุนที่จะไปกว้านซื้อที่ดิน แค่คนอยากเป็นเกษตรกรมือสมัครเล่นเท่านั้นเอง

ร้านค้าในหมู่บ้านก็อุดหนุนเค้าหน่อยแล้วค่อยถาม

สุดท้ายก็บ้านผู้ใหญ่บ้าน….. จากประสบกาม เอ้ย ประสบการณ์โดยตรงกับตัวเองทำให้รู้ว่าผู้ใหญ่บ้านหลายๆ ท่านผันตัวเองไปเป็นนายหน้าค้าที่ดินก็มาก หลายๆ ท่านก็น่ารักให้ข้อมูลอย่างดี แต่หลายๆ ท่านก็แฝงไปด้วยเจตนาเชิงพาณิชย์ กลั่นกรองข่าวกันให้ดีนะโยม คุยกับพระดีกว่าเชื่อเถอะ

ต่อไปว่ากันด้วยเรื่องของประเภทเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่ผู้เขียนก็รู้แบบ งูๆ ปลาๆ

ทรัพย์ธนาคารประเภทที่ดินเปล่าที่ขายทอดตลาดซึ่งเกือบทุกธนาคารจะมีที่ดินเหล่านี้ไว้สำหรับขายทอดตลาดให้ผู้ที่สนใจ

                – ที่ดินเหล่านี้มาจากไหน? ที่ดินเหล่านี้คือทรัพย์สินที่ทางธนาคารยึดมาจากลูกค้าที่วางทรัพย์สินเหล่านั้นเป็นหลักประกันหรือจำนองไว้กับธนาคารแล้วไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามที่ตกลงกันไว้ ธนาคารจึงยึดทรัพย์สินเหล่านั้นไว้แล้วขายทอดตลาดในภายหลัง ข้อดีของทรัพย์ธนาคารคือสามารถผ่อนชำระได้ เช่น

ธนาคารกรุงไตยที่ให้สินเชื่อเต็มจำนวน (100% นั้นแหละ) ของราคาที่ตั้งขายไว้ แต่ อย่าใจร้อนเพราะจะมีช่วงลดราคาทุก 3 เดือน 6 เดือน

ติดตามได้ที่นี่

ธนาคารกรุงไตย

http://www.npashowroom.ktb.co.th

เน้นย้ำสำหรับธนาคารนี้คือหากได้เห็นประโยคที่เขียนว่าสำเนาโฉนดให้พิจารณาเป็นทวีคูณเพราะอาจจะนำมาซึ่งปัญหาเกี่ยวกับเอกสารสิทธิ์ในภายหลังได้

ธนาคารกรุงเตบที่ให้เงือนไขดีๆ สำหรับซื้อที่ดินเปล่าของทางธนาคารเช่นกัน (ก็แน่หละ อยากจะขายกันตัวสั่นเพราะเก็บไว้ก็ไม่ได้ประโยชน์อะไร)

http://www.bangkokbank.com/Bangkok%20Bank%20Thai/About%20Bangkok%20Bank/About%20Us/Properties%20for%20Sale/Properties%20for%20sale%20Main%20page/Search%20Properites%20for%20Sale/Pages/Main.aspx

ธนาคารทหารไตยที่มีจุดเด่นด้านการจัดการหลังการขาย เช่น เรื่องปัญหากับเจ้าของเดิม ปัญหาด้านเอกสารที่ไม่เรียบร้อย พี่เขาถนัดนักแลเพราะส่งต่อให้เอกชนจัดการ แต่ไม่มีสินเชื่อสำหรับทรัพย์ธนาคาร เป็นที่น่าเสียดายเป็นอย่างยิ่งเพราะบางแปลงสวยเอาเรื่อง

http://www.tmbbankproperty.com

และก็มีอีกหลายธนาคารเพื่อเอาไว้เป็นข้อมูลเปรียบเทียบครับ ไม่แน่ว่าท่านผู้อ่านอาจจะเจอเพชรในตมก็เป็นได้ แต่ก้ไม่เสียหลายที่มีรู้ข้อมูลเหล่านี้

ธนาคารกจิกร

http://propertyforsale.kasikornbank.com/

ธนาคารไตยพาณิชย์

http://property.scb.co.th

ธนาคารหมูออมสินที่น่ารักไปอีกแบบคือการประมูลเสนอราคา

http://properties.gsb.or.th/properties/index.php

ธนาคารกรุงจี๋

http://www.krungsriproperty.com/

เกือบลืม บกส ไปเลยทีเดียว หวังว่าท่านๆ ยังจะจำบริษัทบริหารสินทรัพย์ได้ โดยสามารถติดตามได้ที่นี่ เผื่อจะเจออะไรดีๆ บ้าง

http://www.bam.co.th

การซื้อที่ดินหากเป็นไปได้ให้ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือศึกษาข้อมูลก่อนเป็นอย่างดีเพราะบางกรณีเป็นปัญหาซ้ำซ้อนที่ชวนปวดหัวเป็นอย่างยิ่ง โดยผู้เขียนอยากให้ทุกๆ ท่านพิจารณาเป็นพิเศษเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาอย่างที่ผู้เขียนได้ประสบพบเจอด้วยตนเอง

ที่ดินถือเป็นสินค้าที่มีความเฉพาะตัวสูง เพราะไม่มีแปลงไหนเหมือนกันเลย ไม่ต่างกันในด้านใดก็ด้านหนึ่ง เช่น ราคา สภาพดิน สภาพอากาศ รูปร่างที่ดิน ทำเล ฯลฯ และก่อนซื้อควรจะมีการลงพื้นที่สำรวจด้วยตนเอง

“อยากมีที่ดินแปลงเล็กๆ ไว้ทำการเกษตร”

“อยากได้ที่ดินไว้ทำเกษตรแบบพอเพียง”

“อยากปลูกผักแบบเกษตรผสมผสาน”

“อยากหาที่ดินไว้ปลูกบ้านผักผ่อนต่างจังหวัด”

“ที่ดินไว้ปลูกผักสวนครัว”

ผู้เขียนได้ยินประโยคเท่านี้บ่อยมากจากเพื่อนร่วมงานและโดยเฉพาะอย่างยิ่งเพื่อนๆในกลุ่มเกษตรพอเพียงที่เหน็ดเหนื่อยกับชีวิตการงานในเมืองหลวงและอยากจะหนีไปพักผ่อน ไปสูดอากาศบริสุทธิ์เติมพลังชีวิต หนีไปใช้ชีวิตชาวไร่ชาวสวนที่อยู่กับธรรมชาติอย่างที่ใฝ่ฝัน

แต่……แต่ช้าแต่…. การที่จะมีที่ดินซักผืนมาไว้ในครอบครองนั้นไม่ใช่ของง่ายเลย เพราะผู้เขียนประสบการณ์มาด้วยตนเอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่มีทุนทรัพย์ไม่มากแต่อยากจะมีที่ดินอย่างผู้เขียน ผู้ที่เติบโตมากับชีวิตในเมืองหลวงไม่มีญาติพี่น้องต่างจังหวัดและไม่มีคนรู้จักที่พอจะแนะนำนั้นยากยิ่งกว่าอะไร  ในบรรดาข้อแม้เหล่านี้เงินทุนดูเหมือนจะเป็นปัญหาหลักๆ สำหรับผู้ที่มีทุนทรัพย์มากก็หาไว้ในครอบครองได้อย่างง่ายดายเพราะโลกเราปัจจุบันนี้ขับเคลื่อนได้ด้วยเงิน พลังงานและอาหาร หุ หุ หุ เชื่อเถอะ มีเงินซื้อได้เกือบทุกอย่าง (อย่าเถียงเชียวนะ!) แต่สำหรับผู้มีทุนน้อยนั้นยากเสียยิ่งกว่าอะไรเพราะราคาที่ดินในปัจจุบันนี้ถูกปั่นราคาขึ้นสูงจนน่ากลัว ท่านผู้อ่านเชื่อไหมหละว่า 20 กว่าปีก่อนหน้านี้ที่ดินถูกยกให้กันฟรีๆ ยังไม่มีใครสนใจเพราะมันคือป่าที่คนขี้เกียจจะดูแล แต่ปัจจุบันโลกเราเปลี่ยนไปเยอะ เยอะจนเราคาดไม่ถึงเพราะจำนวนประชากรเพิ่มมากขึ้นส่วนทรัพยากรนั้นกลับสวนทางลดน้อยลงไปมากอย่างน่าใจหาย และโดยเฉพาะอย่างยิ่งเหตุการณ์น้ำท้วมครั้งใหญ่ปี 2554 ที่เป็นสิ่งขับดันให้ราคาที่ดินกระโดดขึ้นไปสูงขึ้นไปอีกเพราะชาวกรุงเตบ อิ อิ อิ และคนจากเมืองหลวงหวั่นวิตกกับเหตุการณ์น้ำท้วมได้ออกไปตระเวนกว้านซื้อที่ดินกันอย่างบ้าคลั่งเพราะหวังจะใช้เป็นที่หนีภัยประกอบกับนายทุนผู้มากด้วยเงินตราชักนำพาให้ราคาสูงลิ่ว

แต่……ถึงกระนั้นก็ยังไม่หมดทนทางหากเรายังแสวงหา ก็ยังพอมีทางเหลือให้กับผู้มีทุนน้อยอย่างเราๆ (รวมถึงผู้เขียน) อยู่บ้างแม้จะแลกมาด้วยเงื่อนไขอันจุกจิกน่ารำคาญในบางครั้ง

1. กู้ธนาคารเพื่อซื้อที่ดินเปล่า

- ในอดีตถือเป็นเรื่องปกติและทำกันโดยง่ายแต่ในปัจจุบันทำได้ลำบากยิ่งแล้วเพราะหลังจากวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ฟองสบู่แตกทำให้ความลับที่หมกเม็ดไว้นานในธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงินหลายแห่งได้แตกตามด้วยซึ่งก็คือการที่คนในธนาคารร่วมมือกับผู้มีอิทธิพลต่างๆนาๆ ปั้นราคาที่ดินเปล่าจนสูงเกินราคาจริงเป็นอย่างมากเพื่อกู้เงินออกมาใช้อย่างผิดวัตถุประสงค์ และต่อมาได้มีการตรวจสอบราคาที่ดินเปล่าเหล่านั้นทำให้พบการทุจริตอย่างมโหฬาร เป็นผลต่อเนื่องให้ธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่ไม่ปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อที่ดินเปล่าในปัจจุบัน (หรือปล่อยสินเชื่อก็มากด้วยเงื่อนไขต่างๆ นาๆ) แต่บางธนาคารก็ยังทำได้อยู่ (จากประสบกาม เอ้ย ประสบการณ์ปี 2554) เช่น  

ธนาคารกรุงเตบ ที่ยังคงให้สินเชื่อ 70% ของราคาประเมิน (ราคาประเมินนะจ๊ะไม่ใช่ราคาขาย) แต่เราก็ยังต้องหาส่วนต่างมาจ่ายให้ผู้ขายอยู่ดี แต่ก็พอจะช่วยเบาแรงไปได้บ้าง

ธนาคารกสิกรไตยที่ให้สินเชื่อประเภทที่ดินเปล่าสำหรับสร้างบ้านแต่เป็นแปลงเล็กๆ ไม่เกิน 3 ไร่ 5 ไร่ แต่อย่างไรก็ดีควรจะถือเป็นแค่แนวทางเพราะกฎระเบียบเหล่านี้เปลี่ยนแปลงบ่อยมาก

ธนาคารเพื่อการเกษตรก็ดีหากท่านได้เข้าเป็นสมาชิกและอยู่ในท้องถิ่นนั้นๆ จะเอื้อประโยชน์อย่างมากให้กับเกษตรกร

วิธีกู้เงินซื้อที่ดินวิธีนี้เหมาะสำหรับผู้มีรายได้ประจำ หรือเงินเดือนเป็นที่แน่นอนเพราะธนาคารจะมองว่ามีรายได้มั่นคงสม่ำเสมอระดับหนึ่ง หากเป็นผู้ประกอบอาชีพอิสระก็ต้องมีการแสดงรายได้กันวุ่นวายพอสมควร เห็นไหมมนุษยืเงินเดือนก็มีข้อดีในตัวของมันขึ้นอยู่กับการใช้ประโยชน์

ตอนต่อไปว่ากันด้วยทรัพย์ธนาคารที่พอจะมีประโยชน์อยู่บ้าง เขียนยาวไปผู้อ่านตาลายกันพอดี หุ หุ หุ